Opinión
¿Por qué el alquiler en Alicante ha alcanzado su máximo histórico?

La provincia de Alicante es uno de los principales destinos turísticos del Estado español. El hecho de que el visitante promedio tenga un poder adquisitivo superior al del residente promedio, combinado con el gran volumen de visitantes que recibe Alicante, convierte al alquiler de corta duración en un negocio muy rentable.

Lo mismo sucede con la venta de inmuebles, ya que muchas personas buscan comprar una segunda residencia en la provincia (que, a su vez, podrán poner en alquiler cuando no estén haciendo uso de ella). Así lo reflejan los datos del año 2023, según los cuales Alicante concentra el 24% de compras de extranjeros y el 11% de viviendas de alquiler turístico del Estado español. En este contexto, no es de extrañar que la cantidad de inmuebles ofertados en el mercado de alquiler para residencia habitual no llegue a cubrir la necesidad de vivienda de la población alicantina.

¿La culpa es de la falta de oferta?

A mediados de enero de 2024, un diario alicantino anunciaba que el precio de la vivienda en la provincia de Alicante ha alcanzado su máximo histórico, con alquileres mensuales medios en torno a los 1.080 euros. El subtítulo de la noticia afirmaba que los precios “están disparados como consecuencia de la falta de oferta”. Y bien, ¿Qué quiere decir exactamente la falta de oferta? ¿Quiere decir acaso que no hay suficientes viviendas para alojar a todas las personas que viven en Alicante?

Este no parece ser el caso. Para comprobarlo, basta con leer otra noticia publicada en el mismo medio, apenas dos meses más tarde. El titular nos informa de que cuatro de cada diez viviendas de la provincia de Alicante son segundas residencias o están vacías. Si un 40% de los pisos existentes permanecen deshabitados gran parte del año, ¿Qué significa, entonces, la falta de oferta?

Significa que, en un mercado determinado, la cantidad de inmuebles ofertados por sus dueños es inferior a la cantidad demandada. Centrémonos en el mercado de alquiler para residencia habitual. La demanda de inmuebles de alquiler para residencia habitual es muy alta, lo cual resulta lógico teniendo en cuenta que todo el mundo necesita un lugar para vivir. Muchas personas eligen pagar alquiler, pero la mayoría se ven obligadas, ya que comprar una vivienda es totalmente inasequible para ellas.

Sin embargo, la otra cara de la moneda nos muestra una realidad distinta. Por lo que respecta a los propietarios de inmuebles, la amplia mayoría puede elegir si sacarles algún rendimiento económico o no, y de qué modo hacerlo: pueden elegir entre venderlos, destinarlos al alquiler para residencia habitual, al alquiler de temporada o al alquiler turístico.

Un agente inmobiliario citado en un reportaje de la prensa local, señala la compra de viviendas por parte de rusos y ucranianos (debido al actual contexto bélico) y el auge de los alquileres turísticos como dos factores que están contribuyendo a la escasez de oferta. Y aún señala un tercer factor: la nueva ley de vivienda. En sus palabras, “las limitaciones de precios han disuadido a algunos propietarios” de ofertar sus pisos en el mercado de alquiler para residencia habitual.

La nueva ley de vivienda, ¿ha empeorado el problema?

Otra crítica a la ley de vivienda que aparece dos meses después en una noticia del mismo medio, cita a una agente de la propiedad inmobiliaria, en cuya opinión la nueva ley de vivienda ha “desincentivado” la oferta “al prohibir los desahucios”. Según ella, los propietarios piensan que firmar un contrato de alquiler de larga duración “es como entregar la casa al inquilino”, razón por la que muchos destinan sus propiedades al mercado turístico, ya que “es una mejor forma de evitar la okupación”.

Analicemos la relación entre ambas críticas. Para empezar, debemos tener en cuenta que el principal motivo tras la okupación es tener que realizar un sobreesfuerzo económico o directamente ser incapaz de hacer frente al alquiler. Así pues, en principio, podríamos pensar que limitar los precios del alquiler de forma que sean asequibles es una manera de evitar la okupación. Sin embargo, como ya nos advertía el agente inmobiliario, las limitaciones de precios desvían la oferta de inmuebles hacia otros mercados que ofrecen un mayor rendimiento económico.

El principal motivo por el cual los propietarios deciden ofertar sus pisos en el mercado turístico no es el miedo a la ocupación, sino la búsqueda del máximo beneficio económico

De todo esto podemos extraer una conclusión: el principal motivo por el cual los propietarios deciden ofertar sus pisos en el mercado turístico no es el miedo a la okupación, sino la búsqueda del máximo beneficio económico. Si estos mercados alternativos estuviesen seriamente restringidos, el miedo a la ocupación podría incentivar a los propietarios a ofrecer alquileres de larga duración a precios asequibles.

Es necesario puntualizar que la nueva ley de vivienda no prohíbe los desahucios. El Real Decreto-ley 8/2023, en vigor hasta diciembre de 2024, sí que contempla la suspensión temporal del desahucio durante un plazo variable, para aquellos inquilinos que acrediten debidamente su situación de vulnerabilidad socioeconómica y la ausencia de alternativa habitacional. En ningún caso la aplicación del Real Decreto es automática, sino que debe ser previamente autorizada por un juez.

El año pasado el límite de actualización de la renta del alquiler fue del 2%, lo cual tampoco impidió que el precio medio del alquiler aumentase un 16% en Alicante hasta alcanzar su máximo histórico

La nueva ley de vivienda sí establece una duración mínima de cinco años para los contratos de alquiler, lo cual no impide desahuciar al inquilino si éste deja de pagar. Así mismo, la nueva ley establece un límite para las actualizaciones anuales del precio. El año pasado este límite fue del 2%, lo cual tampoco impidió que el precio medio del alquiler aumentase un 16% en Alicante hasta alcanzar su máximo histórico. Entre otros motivos está el caso omiso que muchos propietarios hacen de la ley, llegando a recurrir al acoso y el chantaje para echar a inquilinos con un contrato en vigor y los pagos al día. Este es uno de los casos más habituales con los que trabaja el Sindicat de Barri de Carolines, referente de la ciudad de Alicante en la lucha por el derecho a la vivienda.

La tentación de la especulación

Lo cierto es que la burbuja del alquiler ya existía antes de la nueva ley de vivienda. Pensemos en cómo se inflan estas burbujas. Cuando un propietario decide subir el alquiler, habitualmente argumenta que otros propietarios de la zona han subido los precios, por lo que él estaría “perdiendo dinero” si no hiciera lo mismo.

Es evidente que no estaría perdiendo dinero, ya que seguiría obteniendo los mismos ingresos en concepto de alquiler. Sin embargo, ve la oportunidad de ampliar su beneficio, sabiendo que habrá personas dispuestas a pagar una cantidad más elevada. Al fin y al cabo, aunque suban los precios, un techo bajo el que vivir es algo de lo que nadie puede prescindir.

El precio del alquiler no sube porque exista una especie de ley natural que lo obliga a subir. Sube porque los propietarios tienen el poder de subirlo, y deciden ejercerlo para su propio beneficio económico

El precio del alquiler no sube porque exista una especie de ley natural que lo obliga a subir. Sube porque los propietarios tienen el poder de subirlo, y deciden ejercer este poder para su propio beneficio económico. Por tanto, los análisis que asocian los exorbitados precios actuales a la falta de oferta, olvidan mencionar una causa mucho más profunda: el régimen de propiedad de la vivienda.

Casi el 98% del parque español de vivienda está en manos de particulares, que por lo general no conciben la gestión de su propiedad como un servicio público, sino como un negocio privado. Un negocio basado en la comercialización de una necesidad básica y transversal en nuestras vidas, especialmente en lo que respecta a nuestra salud física y mental.

Impacto en la sociedad alicantina

Mientras la burbuja continúa inflándose, las personas que se ven obligadas a vivir de alquiler destinan un porcentaje cada vez mayor de sus ingresos a pagar la vivienda (un 40% de media en la provincia, que asciende al 60% entre los menores de treinta años). Este traspaso de riqueza desde los inquilinos hacia los caseros constituye en buena medida un traspaso de riqueza desde los estratos económicamente inferiores de la sociedad hacia los estratos medios y superiores, haciendo crecer la desigualdad socioeconómica.

Asimismo, estamos experimentando un aumento de la segregación urbana, ya que parte de la población está siendo desplazada por grupos de mayor poder adquisitivo (en buena medida turistas o residentes intermitentes) hacia los márgenes de la ciudad o directamente hacia otras localidades.

Es imposible afirmar seriamente que el libre mercado gestiona la vivienda de manera eficiente cuando los precios de los inmuebles superan con creces su valor real, convirtiendo el acceso a la vivienda en una preocupación constante para gran parte de la población, mientras más de un tercio de los inmuebles de Alicante pasan largas temporadas desocupados.

Y ahora, ¿qué?

¿Qué medidas políticas podrían facilitar el acceso de la población alicantina a una vivienda digna? Actualmente, las personas con un contrato formal de alquiler pueden acceder a ayudas económicas para hacer frente a los pagos. Las ayudas son una de las medidas socialmente más reclamadas; sin embargo, no hacen nada por impedir que los propietarios sigan subiendo los precios.

Más bien al contrario, si empiezas a recibir una ayuda, deberías tener cuidado de no compartir esta información con tu casero, ya que corres el riesgo de que éste amenace con subir el precio “ahora que puedes pagar más”. Aunque son útiles en el corto plazo, realmente las ayudas suponen una transferencia de dinero público al bolsillo de la clase propietaria.

Respecto a las iniciativas actuales de regulación de precios, en ausencia de mecanismos de control efectivos, están teniendo problemas para hacerse realidad más allá del papel. Aun así, como hemos visto, este tipo de medidas no solucionarían el problema de la escasez de oferta, al menos en nuestro contexto actual: un parque inmobiliario totalmente controlado por agentes privados y un creciente mercado, en buena parte clandestino, de vivienda turística. Es necesario transformar la estructura de propiedad del parque inmobiliario, para lo cual podríamos basarnos en diferentes modelos de vivienda pública y cooperativas de vivienda que se están mostrando eficaces en otros países europeos.