Opinión
Fondos de inversión en el mercado de la vivienda: economía vampírica global

La vivienda es uno de los derechos humanos fundamentales. Sin embargo, en las últimas décadas, el mercado inmobiliario global se ha transformado en un sector altamente especulativo, dominado por fondos de inversión que ven la vivienda como una fuente de rendimientos financieros. Este fenómeno está presente en todo el mundo, desde Estados Unidos y Europa hasta América Latina, y tiene graves consecuencias para millones de personas, ha llevado a la gentrificación, el desplazamiento de familias y el encarecimiento del alquiler. Actores globales como Blackstone, Goldman Sachs y Vanguard poseen decenas de miles de propiedades en ciudades clave, impulsando un modelo de economía vampírica que prioriza la rentabilidad sobre las necesidades habitacionales de la población.

¿Qué son los Fondos de Inversión y cómo operan en el mercado de la vivienda?

Los fondos de inversión inmobiliarios, especialmente aquellos conocidos como fondos buitre, buscan maximizar sus ganancias adquiriendo propiedades a precios bajos, a menudo en áreas golpeadas por crisis económicas o en países en desarrollo, donde las regulaciones son más laxas. Compran grandes volúmenes de propiedades a precios bajos, afectando la oferta y demanda del mercado. Una vez que adquieren propiedades en una zona, los fondos especulan con los precios de venta y alquiler, contribuyendo a la subida de precios en el mercado local.

Fondos como Blackstone, Goldman Sachs y Vanguard poseen miles de propiedades a nivel mundial y sus prácticas influyen directamente en el aumento de los costos de vivienda. Adquieren en bloque viviendas, locales y terrenos en zonas que luego rentabilizan elevando los precios de alquiler o esperando la revalorización del mercado para vender a mayor precio. En España, por ejemplo, entre 2013 y 2021, el fondo Blackstone adquirió aproximadamente 30.000 viviendas, convirtiéndose en el mayor propietario privado del país. A nivel global, en 2023, los fondos de inversión poseían activos inmobiliarios valorados en más de tres billones de dólares.

Entre 2013 y 2021, el fondo Blackstone adquirió aproximadamente 30.000 viviendas, convirtiéndose en el mayor propietario privado del país

La falta de regulación y supervisión en numerosos países les permite imponer rentas elevadas y desalojar a inquilinos, contribuyendo a un aumento general de los precios de la vivienda en las áreas donde operan. Según datos de la OCDE, las áreas con alta concentración de propiedades en manos de estos fondos experimentan un aumento de hasta un 50% en los precios de alquiler, lo cual afecta directamente la accesibilidad de la vivienda para la clase media y baja. Ejemplos en Nueva York, Barcelona y Berlín demuestran cómo los fondos han adquirido una gran cantidad de propiedades, afectando tanto el mercado inmobiliario como las dinámicas de vecindad y convivencia local, así como alimentan ciertas condiciones abusivas para inquilinos. En sus propiedades, los fondos frecuentemente imponen condiciones de alquiler abusivas y desatienden el mantenimiento, priorizando el aumento de rentabilidad.

El rol de los fondos de inversión en el mercado de la vivienda tiene efectos profundamente negativos. La tendencia a elevar precios afecta a comunidades que han vivido en ciertas áreas por décadas, llevándolas a desplazarse a zonas periféricas. Este fenómeno, denominado gentrificación, modifica el tejido social, expulsando a los residentes originales y transformando los barrios para atraer a inquilinos de mayor capacidad adquisitiva. Además, la acumulación de propiedades en pocas manos reduce la oferta disponible y encarece aún más el mercado. 

A menudo, los fondos de inversión aplican condiciones abusivas a sus inquilinos, incluyendo aumentos abruptos en el alquiler, omisiones en el mantenimiento y prácticas de desalojo rápido. Esto contrasta con las pocas opciones de protección que los gobiernos ofrecen a los inquilinos afectados. Un informe de Human Rights Watch de 2021 subraya que estos fondos utilizan vacíos legales para evitar el control de alquileres y ejercer presión en las comunidades para facilitar sus planes de inversión.

Según datos de la OCDE, las áreas con alta concentración de propiedades en manos de estos fondos experimentan un aumento de hasta un 50% en los precios de alquiler

En España, la crisis inmobiliaria de 2008 marcó un punto de inflexión en el papel de los fondos de inversión. En un intento de sanear los balances de bancos y administraciones, entre 2012 y 2016, el Estado y los bancos españoles vendieron cerca de 120.000 propiedades a precios bajos a fondos de inversión como Blackstone y Lone Star, que veían en España una oportunidad de alta rentabilidad. Esta venta masiva impulsó una “burbuja del alquiler” en ciudades como Madrid y Barcelona, donde los precios han crecido un 40% en la última década, obligando a los habitantes de estas ciudades a desplazarse a áreas de menor coste.

Las cifras del Banco de España revelan que los fondos internacionales poseen un volumen significativo del parque inmobiliario español. Esta concentración de propiedades permite manipular el mercado, afectando directamente la asequibilidad de la vivienda para la ciudadanía. En Barcelona, el aumento de los alquileres fue de más del 25% entre 2014 y 2020, y los desalojos alcanzaron cifras récord en 2021, con más de 9.000 familias desahuciadas solo en Catalunya, principalmente debido al incremento de precios. Familias que llevan décadas en sus hogares se enfrentan a subidas insostenibles de alquiler y a prácticas de desahucio. En este sentido, los últimos datos sobre desahucios que publica trimestralmente el Poder Judicial muestran cómo el 74,83% del total, vienen provocados por problemas con el alquiler.

En Europa, movimientos ciudadanos han impulsado leyes que limiten la propiedad de estos fondos, con el caso destacado de Berlín, donde se votó a favor de expropiar propiedades de grandes corporaciones, como Deutsche Wohnen y Vonovia, en un esfuerzo para reducir el precio de la vivienda. En 2021, un referéndum berlinés fue aprobado con el 56,4%.

Mediante la organización de ocupaciones de terrenos y edificios vacíos, el Movimiento de los Trabajadores Sin Techo pone en evidencia la contradicción entre la abundancia de propiedades y la falta de acceso a la vivienda

Cambiando de continente, Brasil es un claro ejemplo de cómo los fondos de inversión impactan en países con alta desigualdad económica y regulaciones inmobiliarias laxas. En São Paulo y Río de Janeiro, los fondos han encontrado un mercado rentable mediante la adquisición de terrenos y propiedades en zonas con alto potencial de gentrificación. En un país con un déficit habitacional estimado en más de siete millones de viviendas, el acceso a la vivienda para las familias de bajos ingresos es cada vez más limitado.

El Movimiento de los Trabajadores Sin Techo (MTS) es una organización social que ha surgido en respuesta a esta crisis habitacional. Su lucha se centra en reivindicar el derecho a una vivienda digna y asequible, y en enfrentar el control que los fondos de inversión ejercen sobre el mercado inmobiliario. Mediante la organización de ocupaciones de terrenos y edificios vacíos, el MTS pone en evidencia la contradicción entre la abundancia de propiedades y la falta de acceso a la vivienda.

El MTS también promueve políticas públicas de regulación de la tierra y el acceso a viviendas de interés social. En un país donde el déficit habitacional golpea a millones de personas, este movimiento se ha consolidado como un actor clave, presionando para la creación de leyes que limiten la especulación y prioricen la vivienda como un derecho humano esencial. La presión del MTS ha llevado a importantes debates en el Congreso y el Senado de Brasil sobre políticas de vivienda accesible y limitaciones a los fondos.

El fenómeno de los fondos de inversión en el mercado de la vivienda no se limita a Brasil o España. En Estados Unidos, en ciudades como Los Ángeles y Nueva York, los fondos de inversión se han apoderado de viviendas unifamiliares, forzando a familias a vivir en condiciones de alta precariedad o a desplazarse. Un estudio de la Universidad de California en Berkeley señala que, en algunas áreas de California, hasta el 45% de las propiedades multifamiliares pertenecen a fondos de inversión, contribuyendo al encarecimiento de los alquileres. Se estima que un tercio de todas las propiedades en venta en los últimos cinco años en mercados de gran demanda fueron adquiridas por fondos de inversión, una tendencia que ha contribuido a la inflación en los precios de vivienda en ciudades como Nueva York y San Francisco.

En Estados Unidos, en ciudades como Los Ángeles y Nueva York, los fondos de inversión se han apoderado de viviendas unifamiliares, forzando a familias a vivir en condiciones de alta precariedad o a desplazarse

La cifra de activos inmobiliarios gestionados por fondos de inversión es realmente significativa y representa una influencia masiva en el mercado global. En 2023, los activos inmobiliarios en manos de instituciones como fondos de inversión, REIT, fondos de pensiones y otros vehículos financieros superaban los 12,3 billones de dólares a nivel global, según un análisis de LaSalle que incluye tanto bienes comerciales como propiedades destinadas a inversión en diversos mercados desarrollados y emergentes. Este cálculo representa activos en poder de instituciones en propiedades comerciales de alta calidad, lo cual pone en perspectiva el alcance que tienen estos fondos sobre el mercado inmobiliario mundial.

Por otro lado, la estimación total de activos comerciales a nivel mundial, que también considera propiedades en manos de empresas públicas, gobiernos y pequeños inversores, llega a unos 62 billones de dólares, lo cual muestra el tamaño del mercado inmobiliario comercial. Esta cifra incluye propiedades que, aunque no estén actualmente bajo instituciones, podrían estar disponibles para la inversión, ilustrando así la magnitud y capacidad de este sector para atraer capital

En todo el mundo, la sociedad civil lleva tiempo organizándose ante esta problemática. Movimientos como el MTS en Brasil, la PAH o el Sindicato de Inquilinas en España y Deutsche Wohnen & Co Enteignen en Alemania reflejan una creciente resistencia contra el control de los fondos en el mercado inmobiliario. Estas organizaciones buscan establecer políticas de alquiler asequibles, limitar la acumulación de propiedades y garantizar la vivienda como un derecho fundamental.

Algunos países están adoptando políticas públicas que imponen topes al alquiler, tasas especiales para propiedades no ocupadas y restricciones para evitar el acaparamiento de propiedades. Sin embargo, aún falta una regulación que aborde de manera integral el impacto de los fondos de inversión en el mercado inmobiliario.

En España, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) ha sido un pilar en la defensa del derecho a la vivienda desde su fundación en 2009. Surgida en respuesta a la crisis inmobiliaria y financiera de 2008 —que dejó a miles de familias endeudadas en riesgo de perder sus hogares y lo que era peor, sin hogar y con una deuda impagable de por vida—, la PAH se ha consolidado como uno de los movimientos sociales más influyentes en el país. Su objetivo principal es combatir los abusos de los bancos y fondos de inversión, defender el derecho a una vivienda digna y proponer soluciones políticas para garantizar la estabilidad habitacional para todo el mundo, al margen de sus ingresos.

La PAH ha logrado visibilizar el impacto de las prácticas especulativas de fondos de inversión y bancos, así como el aumento de desalojos y la precarización de las condiciones de vivienda. A través de acciones directas, como paradas de desahucios y recuperaciones de viviendas vacías, la PAH ha desafiado las políticas de vivienda dominantes y promovido un cambio en el enfoque hacia la vivienda como derecho, y no como mercancía.

El MTS en Brasil, la PAH o el Sindicato de Inquilinas en España y Deutsche Wohnen & Co Enteignen en Alemania, reflejan una creciente resistencia contra el control de los fondos en el mercado inmobiliario

Uno de los logros más destacados de la PAH ha sido la introducción de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) en 2013, que buscaba cambios legales para regular la dación en pago, detener los desalojos sin alternativa habitacional y promover alquileres sociales. Aunque la iniciativa no prosperó en el Congreso en su forma original, sus propuestas fueron respaldadas por más de 1,4 millones de firmas y lograron poner el problema habitacional en el centro de la agenda política española. Desde entonces han sido varios los intentos de lograr una ley de vivienda garantista en el Congreso. En 2018 registró la Ley Vivienda que vio cómo la carrera por ser debatida terminó con la moción de censura a Rajoy y el cambio de Gobierno. En 2021, registró la Ley de Garantía del Derecho a la Vivienda Digna y Adecuada, una iniciativa que aglutina a más de 200 organizaciones sociales, mareas, sindicatos laborales, sindicatos de inquilinas y movimientos en defensa de las personas sin hogar. Su debate se vio truncado por el voto en contra de los partidos de derechas y del PSOE que gobernaba junto a Podemos, que se abstuvo por la presión del primero.

En paralelo, la PAH ha impulsado Iniciativas Legislativas Populares, logrando su mayor éxito en Catalunya con la Ley 24/2015 contra los desahucios y la pobreza energética, que obliga a los bancos, fondos y grandes propietarios a ofrecer alquileres sociales, en función a los ingresos de la unidad familiar, previo a una orden de desahucio, garantizando así una vivienda digna y asequible a las víctimas de una ejecución hipotecaria a aquellas que puedan llegar a sufrir un desalojo por impago de alquiler. La ley catalana también contempla la movilización de vivienda en manos de especuladores con el mecanismo de cesión obligatoria y a la administración a tener toda la responsabilidad de realojar en viviendas dignas a las personas desahuciadas. Una ley que fue ampliada en el año 2022 con la obligatoriedad de ofrecer alquiler social en caso de renovaciones de alquiler, social u ordinario, y en algunas ocupaciones. Este avance social, ley 1/2022, ha sido declarado anticonstitucional recientemente por el Tribunal Constitucional. Un avance significativo, aunque la ley ha enfrentado múltiples desafíos legales y presiones de los sectores inmobiliario, financiero y político neoliberal.

En 2023, la PAH de Barcelona celebró sus 1.000 desahucios parados en puerta, una cifra que muestra los miles parados por todo el estado desde 2009

La PAH ha sido especialmente crítica con el papel de los fondos de inversión en el mercado inmobiliario español. En ciudades como Barcelona y Madrid, los fondos han adquirido miles de viviendas, tanto privadas como públicas, promoviendo un modelo de alquiler elevado, inaccesible para gran parte de la población. En respuesta, la PAH ha desarrollado una serie de estrategias que han servido de referentes a otros movimientos que han ido surgiendo debido a la gravedad del problema como las concentraciones en puerta para la paralización de desahucios. La PAH empezó a organizar concentraciones y movilizaciones para impedir desahucios em 2010, especialmente aquellos promovidos por fondos que buscan desalojar a familias para aumentar el valor de las propiedades. En 2023, la PAH de Barcelona celebró sus 1.000 desahucios parados en puerta, una cifra que muestra los miles parados por todo el estado desde 2009, que destaca el papel fundamental de la movilización ciudadana.

Otras estrategias son la implementación de procesos de negociación con grandes tenedores para exigir alquileres sociales y soluciones habitacionales. En muchos casos, la presión pública ha forzado a los fondos a reconsiderar sus prácticas y a ofrecer condiciones más justas a sus inquilinos. Así como las campañas y acciones de visibilización evidenciando los efectos de la especulación de los fondos en el mercado de la vivienda y movilizando a la ciudadanía para exigir cambios legislativos. 

Frente al poder de los fondos de inversión, la PAH continúa promoviendo una visión de la vivienda como un derecho humano, luchando por una cultura política y económica donde las personas estén por encima del lucro financiero, dispuesta a dar un salto exponencial buscando estrategias colectivas a nivel internacional. En este sentido ha organizado en Barcelona la Primera Asamblea Popular Internacional de Vivienda, con la participación de noventa y tres organizaciones de veintidós países de cuatro continentes, que se acercan a la ciudad condal, del 14 al 17 de noviembre con un objetivo común: hacer frente a la economía vampírica, una metáfora forjada para la ocasión que permite actualizar el relato de los fondos mal llamados buitre. Los buitres se alimentan de carroña, pero la ciudadanía está muy viva. Los vampiros van más allá: nos quieren muertos en vida Muertos para que no protestemos, vivos para que podamos seguir trabajando y alimentando su sed insaciable de beneficios, que sacan de precarizar y especular con nuestros derechos. Meten sus colmillos en la sanidad, la educación, las residencias de ancianos, los ahorros, las pensiones... Operan en la oscuridad, y no soportan la luz. Una luz que brillará más fuertes con esta lucha internacional y transversal que aspira aglutinar a todos los actores sociales que, cada uno en su campo, lleva tiempo buscando la estaca que los detenga.