Airbnb
¿Qué hacemos con Airbnb cuando se supere la pandemia?

La industria del turismo ha colapsado. En España, donde este sector aporta más del 10% del PIB y es el pulmón del ladrillo -la primera industrial nacional-, el golpe ha sido duro y probablemente lo será aún más. Aerolíneas rescatadas y hoteleros temblando ante fondos buitre que esperan hacerse con la industria a precio de saldo (como ya hicieron con el sector inmobiliario durante la crisis del 2008). Ante esta disyuntiva, el Estado tendrá un rol crucial para inyectar dinero público y facilitar políticamente un nuevo ciclo de expansión turística. En este contexto, ¿qué hacemos con Airbnb?

Airbnb lleva años anunciando que ha revolucionado el mundo del hospedaje. Defiende que su modelo permite a las clases medias obtener ingresos extra, contribuye a que la actividad económica se reparta fuera de los circuitos turísticos tradicionales, que ayuda al pequeño comercio y que genera un modelo de turismo más sostenible. Pero los discursos y el marketing de la empresa parecen no corresponderse con la realidad. Airbnb ha sido uno de los principales focos de conflicto en muchas de las grandes ciudades del mundo. Ahora, la pandemia ha detenido temporalmente el negocio (o por los menos las plusvalías previas) y es buen momento para debatir sobre el papel que queremos que Airbnb tenga en nuestras ciudades.

Las plataformas digitales de las denominadas economías colaborativas surgieron hace una década. Este concepto empresarial nace al albor de las innovaciones tecnológicas en materia de comunicación. Parte de la idea de que estas reducen los costes de transacción entre particulares, lo que facilitaría el intercambio de productos y servicios entre iguales, eliminando así a los intermediarios. En un contexto en que nuestras sociedades están repletas de bienes ociosos y valores de uso infrautilizados, Silicon Valley encuentra un nuevo nicho de negocio, que si bien no rompe con las relaciones de mercado, se diferencia de la economía tradicional porque supuestamente tiene toda una serie de impactos positivos. Introducir en el mercado bienes temporalmente infrautilizados que posee la población y que serán consumidos por un tercero desconocido. Este es el principio básico de las economías colaborativas. Cuando se habla de los efectos positivos de las economías colaborativas a distintos niveles: económico, medioambiental y social; estos derivan del hecho de que el recurso que se moviliza es un bien temporalmente en desuso.

En Valencia, Airbnb se trata principalmente de un modelo de hospedaje comercial, donde menos de un tercio de los anuncios cumplen los principios de las economías colaborativas

En el caso de Airbnb también se aplica este principio. Cuando una persona se va de vacaciones dos semanas, la vivienda se queda vacía y por tanto temporalmente en desuso. Ahora, por medio de Airbnb la puede alquilar y obtener unos ingresos extra para sus vacaciones. En términos mercantiles, esta actividad estaría generando toda una serie de impactos positivos. Ahora consideremos el caso de una persona que ha invertido en unas viviendas que lleva años alquilando en el mercado residencial. Estas viviendas no cumplen la función de recurso temporalmente infrautilizado, porque hay personas que viven en ellas. Pero el inversor decide no renovar el contrato, expulsarles de la vivienda y anunciarla en Airbnb. Este caso no cumple el principio de las economías colaborativas. Por lo tanto, no tiene sus supuestos efectos positivos, más bien al contrario: genera toda una serie de efectos negativos.

Lo primero que observamos de Airbnb en Valencia es que un 75% de los anuncios de viviendas y habitaciones pasan más de la mitad del año anunciadas en la plataforma. Más de 5.000 anuncios que no cumplen el principio de la vivienda o la habitación como recurso temporalmente infrautilizado. Esto hace que no se puede considerar que la plataforma haya impulsado un modelo de hospedaje colaborativo. Por el contrario, se trata principalmente de un modelo de hospedaje comercial, donde menos de un tercio de los anuncios cumplen los principios de las economías colaborativas.

En Valencia pasa como en muchas otras ciudades, porque esta es la norma general. No solo se trata de mercados que están dominados por anuncios comerciales, sino que también se ha producido una estructura de distribución de los anuncios muy vertical. Los multigestores, aquellas personas o empresas con más de un anuncio, representan al 28.34% de los anfitriones, pero en cambio controlan el 58.54% de los anuncios. Además, los anfitriones que controlan seis o más anuncios tienen casi un tercio de los anuncios de la ciudad. Por lo tanto, no solo estamos ante una actividad de hospedaje comercial, sino que además se trata de un mercado principalmente controlado por actores muy profesionalizados y empresas. Por ejemplo, en Valencia hay 15 usuarios que controlan 660 anuncios.

El resultado de este modelo es que reduce las posibilidades de redistribución económica que la plataforma pudiera tener. En Valencia, el 10% de los anfitriones que más ingresos obtienen perciben el 52.79% de todos los ingresos que produce Airbnb en la ciudad. En cambio, el 80% de los anfitriones que menos ingresos obtienen, perciben el 32.47% de los ingresos. Lejos de una actividad redistributiva, estamos ante una economía muy desigual, donde grupos relativamente pequeños de anfitriones y empresas perciben la mayor parte de los ingresos que se generan a través de la plataforma.

Aumentar las rentas inmobiliarias de las viviendas a través de Airbnb en las zonas turísticas. Este hecho parece ser la principal causa para explicar el desarrollo de Airbnb en Valencia. Ciutat Vella y Poblats Marítims . Zonas que concentran casi la mitad de toda la oferta de pisos turísticos de la ciudad (el 46%). En ambos distritos, alquilar un piso turístico y externalizar la gestión sobre una empresa especializada, genera unos beneficios de más de 12.000 euros al año en comparación a alquilar esa misma vivienda en el mercado residencial. Con una diferencia de renta tan elevada entre alquilar una vivienda en la plataforma frente a alquilarla en el mercado residencial, Airbnb ejerce una fuerte presión sobre inversores y multipropietarios para que conviertan en pisos turísticos las viviendas que alquilan en el mercado residencial.

El resultado de este modelo es que en algunas zonas de la ciudad el mercado residencial se está airbnbizando. Tomemos el caso de Ciutat Vella. Es el distrito donde los precios de los alquileres son más elevados, uno de los distritos con mayores subidas de los alquileres entre 2013 y 2019 y la zona de la ciudad donde convertir viviendas en pisos turísticos produce más beneficios e ingresos. También es el distrito que concentra más pisos turísticos y donde se observa una sobre especialización de los anfitriones más profesionalizados y comerciales (los que alquilan más de seis viviendas en la plataforma). En definitiva, Ciudad Vella es la zona de la ciudad donde el negocio de los pisos turísticos ha sido más pujante. El resultado es que los pisos turísticos representan casi el 40% del parque de vivienda en alquiler, lo que ejerce mucha presión sobre la oferta de vivienda en alquiler residencial, los precios de los alquileres y las expulsiones de la población.

Este modelo también reduce las posibilidades de la plataforma para redistribuir el turismo e impulsar el comercio local más allá de las zonas turísticas de la ciudad. En Valencia se observa que la forma en que se configura la oferta de Airbnb espolea la turistificación de las zonas ya turistificadas. En Ciutat Vella la plataforma puede hospedar hasta 6.165 turistas, lo que representa un 22.77% de la población que vive en el distrito. Se trata de una tasa de turistas muy elevada en relación a la población local. La significativa concentración de turistas hace que el turismo ejerza una fuerte presión sobre el comercio local, el espacio público, los servicios o los lugares de ocio. El resultado es que la demanda y las necesidades de los turistas, al estar tan concentrada, comienzan a superponerse a la demanda de la población local, lo que transforma los barrios. Cada vez más, estos barrios se configuran de acuerdo a los intereses y necesidades de los turistas en detrimento de los intereses y las necesidades de la población local. Se trata de un modelo que genera amplios beneficios para la industria turística, pero hace que algunos barrios sean cada vez menos habitables.

Nada más comenzar la pandemia, el negocio de los pisos turísticos se desplomaba. Las reacciones entre los propietarios están siendo diversas. Algunos abandonan el negocio y devuelven la vivienda al mercado residencial, mientras que otros alquilan por temporadas en portales inmobiliarios (muchos incumpliendo la ley). Pero esto no significa que estemos ante el final del negocio de los pisos turísticos. Antes o después, en cuanto el turismo se recupere, los pisos turísticos volverán. En ese momento resurgirá el negocio, porque se volverán a dar las condiciones de mercado que lo impulsaron durante los últimos años.

La recuperación del turismo pasada la crisis puede suponer el inicio de un nuevo ciclo de conversión de vivienda residencial en pisos turísticos. Si algo caracteriza a los procesos especulativos que se han desarrollado durante los últimos años a través de Airbnb en relación a los procesos de gentrificación clásicos, es la facilidad con la que aumentan las rentas inmobiliarias a través de la plataforma: basta con no renovar el contrato de alquiler a los inquilinos y anunciar la vivienda en Airbnb, sin ni siquiera tener que invertir en la vivienda. Este ha sido el motivo principal que ha hecho que los procesos de airbnbización del mercado residencial hayan sido tan rápidos y profundos. En muchos casos, la respuesta por parte de la administración ha llegado tarde o ni si quiera ha llegado. En otros casos, cuando se ha intentado regular, el fenómeno ya se había consolidado y era muy complicado dar marcha atrás.

Ahora que el negocio de los pisos turísticos ha entrado en crisis, se da una nueva oportunidad para comenzar de cero, regular y decidir el rol que deben cumplir estas plataformas en las ciudades. Un debate que trasciende a Airbnb y que se debería centrar en la función que tienen que cumplir las viviendas y el turismo en nuestras sociedades.

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