Especulación inmobiliaria
El nuevo boom inmobiliario agudiza la crisis de vivienda ante la inacción del Gobierno

Saadia iba a ser desahuciada el 13 de septiembre en Vallecas. La pensión mínima que cobra esta mujer de 67 años ya no le alcanzaba para pagar el alquiler. Pero la movilización de los colectivos de vivienda del barrio consiguió aplazar el desalojo. El Gobierno ha prorrogado la moratoria de los desahucios hasta el 31 de octubre. Sin embargo, todas las semanas hay decenas de convocatorias para ponerse delante de la comitiva judicial y de los antidisturbios, cuando toca, para detener unos desahucios que, según el Ejecutivo, no existen. 

La realidad es que los desahucios se han disparado. Y no solo los desahucios por impago de alquiler, como era habitual hasta ahora. También los desahucios hipotecarios han experimentado el mayor aumento en cuatro años. Los analistas del mercado empiezan a hablar de un nuevo ciclo, incluso de “nueva burbuja inmobiliaria” catapultada por los tipos de interés más bajos de la historia. Y no solo en España, sino en casi todos los países desarrollados. La falta de materiales y de suministros básicos para la construcción, el encarecimiento récord del hierro, la madera, el hormigón o el cemento son fenómenos mundiales que amenazan con incrementar aún más el precio de la vivienda en los próximos meses y agravar una crisis habitacional nunca superada. 

Con todas las miradas puestas en los sucesivos récords del precio de la luz y en la falta de reacción del Gobierno, otra crisis de consecuencias más graves avanza sin hacer tanto ruido

Con todas las miradas puestas en los sucesivos récords del precio de la luz y en la falta de reacción del Gobierno, otra crisis de consecuencias más graves avanza sin hacer tanto ruido. Millones de personas de renta media y baja se encuentran en un “limbo”, cuenta a El Salto Lucía Delgado, portavoz de la PAH Barcelona. No pueden pagar el alquiler, porque desde 2015 el precio no ha dejado de crecer y se ha vuelto impagable: los inquilinos deben dedicar al pago de la renta el 51,5% de sus ingresos, unas cifras medias que se elevan al 82,8% en Baleares, a un 69,6% en Madrid y a un 63,5% en Catalunya, según un reciente estudio. Pero tampoco pueden acceder a la vivienda en propiedad: el aumento de los precios en los últimos años, especialmente después de la pandemia, y los requisitos de solvencia hacen inviable esta posibilidad para amplias capas de la población, empobrecidas por años de recortes salariales, por el paro y el efecto de la crisis del covid-19, sin capacidad de ahorro ni de inversión. 

A estas familias que viven en el “limbo” les resultaría más barato enfrentarse a una hipoteca que seguir pagando el alquiler —un cambio de tendencia que se ha producido en los últimos tiempos—, pero esa opción no está disponible para ellas, cuenta a El Salto Pablo Carmona, investigador de vivienda de la Fundación de los Comunes: “En los años previos al estallido de 2008, te daban hipotecas por el valor del 110%, hasta el 120% del valor de tu casa. Eso significaba que te pagaban la casa, podías amueblarla, ponerte una cocina... Ahora la nueva ley de crédito hipotecario, que viene regida por las directivas de la UE, incide en que las hipotecas se reservan para las clases medias y altas”. Hay un boom inmobiliario, pero concentrado en la vivienda nueva, en las segundas residencias en la costa y que tiene como principales protagonistas a los fondos de inversión y a los sectores de población que han podido generar un ahorro considerable en los últimos años, especialmente en tiempos de pandemia, donde el ahorro aumentó en un 106%, hasta superar los 100.000 millones de euros con respecto a 2019.

Las crisis habitacional heredada de la crisis de 2008 y nunca solventada puede vivir un nuevo giro con el boom de los precios de la vivienda en propiedad. “No somos conscientes de lo que se avecina, un tsunami de 79.000 desahucios”, dice Lucía Delgado, de PAH Barcelona

Un ahorro concentrado en los sectores con más recursos y que no ha beneficiado a la enorme mayoría de las familias, que, lejos de ahorrar, han perdido poder adquisitivo. Hay bancos que ofrecen hipotecas por el 90% o incluso por el 95% del valor de la vivienda, pero estas apenas representan el 15% del total de hipotecas concedidas en España. Además, exigen unos avales y garantías de solvencia impensables para la mayoría de los hogares. 

Las crisis habitacional heredada de la crisis de 2008 y nunca solventada puede vivir un nuevo giro con el boom de los precios de la vivienda en propiedad. “No somos conscientes de lo que se avecina, un tsunami de 79.000 desahucios cuando se acabe esta moratoria. Es una cifra nunca vista. Hay que actuar”, dice Delgado a El Salto.

¿Burbuja inmobiliaria?

Antes de la pandemia ya era habitual oír hablar en la prensa económica del “recalentamiento” del mercado inmobiliario. La lenta salida de la crisis del covid-19 ha dado fuerzas a la tesis de que nos encontramos ante un nuevo boom inmobiliario que ya ha trastocado el precio de la vivienda. No han faltado las comparaciones con la situación previa al estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008.

Las señales están ahí. Se lleva años hablando de una burbuja en el mercado del alquiler, que hizo subir los precios un 50% desde 2015. Ahora, cada vez parece más claro que también hay un problema serio con la compraventa de viviendas, una actividad que se había estancado tras la crisis anterior. A principios de agosto, la asociación de usuarios de banca Adicae advertía que España estaba a las puertas de “una nueva burbuja inmobiliaria como la sufrida hace una década”. 

Algunos datos que avalan esta hipótesis, al menos según Adicae: el importe medio de préstamos hipotecarios ha crecido un 27,8% con respecto a 2013 y un 40% con respecto a 2019. “Este incremento progresivo del importe de los préstamos para comprarse una casa hace que se sitúe en 2021 en los niveles más altos de la última década, acercándose peligrosamente a las cifras experimentadas en los años 2007 y 2009”, señalan.

Con respecto a 2020, las nuevas hipotecas han crecido un 87% y el número de compraventas en un 71%. Estos datos coinciden con la “persistencia de las prácticas abusivas” de la banca a la hora de conceder hipotecas, según indica esta organización, tal como demuestra la reciente multa de seis millones al BBVA por parte del Banco de España por “vulnerar la protección de los hipotecados”. Para esta entidad existe un especial “interés de los bancos en ofrecer hipotecas en condiciones que siguen siendo abusivas”. 

En junio se firmaron 37.961 hipotecas. Quitando enero de 2020, cuando se firmaron 40.000, habría que remontarse a 2011 para encontrar una cifra tan alta. Sin embargo, la firma de nuevas hipotecas en la primera década del siglo rondaba las 100.000 mensuales

Esta protoburbuja, explican desde Adicae, se está centrando en las zonas más tensionadas, especialmente en Madrid y en la costa. El reflejo de esta tendencia es un aumento del precio de la vivienda de un 30,9% en todo el país, con picos en la Comunidad de Madrid, donde creció un 41% y Galiza (43%), Cantabria (42%), Asturias (39%) y la Región de Murcia (39%).

Las diferencias con la anterior crisis, sin embargo, son grandes. En junio se firmaron 37.961 hipotecas, según el INE. Quitando enero de 2020, cuando se firmaron 40.000, habría que remontarse a 2011 para encontrar una cifra tan alta. Sin embargo, la firma de nuevas hipotecas en la primera década del siglo rondaba las 100.000 mensuales y llegó a las 127.233 en marzo de 2006.

Esta tensión en el mercado inmobiliario se ha dejado notar en los desahucios. Según el INE, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se dispararon un 253,2% en el segundo trimestre del año con respecto al mismo periodo del año anterior. Pero no todo se explica por el parón del confinamiento: en este segundo trimestre de 2021 se iniciaron 9.723 ejecuciones hipotecarias, un 18,1% más que en el primer trimestre del año. 

Hace más de una década que no se veían tantas hipotecas nuevas, pero “ningún dato de los que hay a día de hoy es comparable al ciclo previo a 2008, ni en construcción, ni en venta, ni en transacciones, ni en nuevas licencias”, contrapone Carmona.

La principal diferencia con respecto al clima vivido antes del estallido de 2008 es que “no hay crédito fácil por el momento: mucha gente que no tiene dinero ahorrado no va a poder acceder a una hipoteca”

Los datos hablan, más bien, de un cambio de ciclo, de un cambio en la forma de acceder a la vivienda: en el momento en que pagar las cuotas de la hipoteca pasó a ser más barato que pagar el alquiler, quienes podían permitírselo se lanzaron a comprar. El auge que se está viendo en el auge de las compraventas y en las nuevas hipotecas se deben, según Carmona, a que el precio del alquiler sigue disparado, “por lo que todo aquel que tiene la oportunidad de comprar una casa o tener una segunda vivienda se están hipotecando”. Una opción reservada a a ciertos sectores de las clases medias y altas que sigue siendo atractiva por la falta de rentabilidad en otros ámbitos económicos o financieros.

Para Delgado, la principal diferencia con respecto al clima vivido antes del estallido de 2008 es que “no hay crédito fácil por el momento: mucha gente que no tiene dinero ahorrado no va a poder acceder a la hipoteca, hay un volumen grande de personas que no se ha terminado de recuperar de la crisis económica, no ha habido una capacidad de ahorro generalizado”.

El resto, incluida la mayoría de la población joven, tiene cada vez más difícil el acceso a la vivienda. Un estudio del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España hecho público en agosto revelaba que los jóvenes españoles tendrían que cobrar el doble, es decir, 1.935 euros, para poder comprarse una vivienda. Y no lo tienen mejor si optan por el alquiler: las personas de hasta 29 años deberían dedicar hasta un 90,7% de su salario para poder pagar un alquiler medio. 

No se trata solo de un fenómeno español. En casi todos los países de la OCDE los precios de la vivienda han experimentado un boom tras los peores meses de la pandemia: de 40 países de los que se disponen de datos, solo en tres los precios bajaron desde inicios de 2021. La media de crecimiento anual del precio alcanzó el 9,4%, el mayor en 30 años. En las estadísticas de los países más desarrollados del mundo, la pandemia ha catapultado los precios de la vivienda hasta alcanzar cifras muy superiores a las de los meses previos a la caída de Lehman Brothers.

Según Eurostat el precio de la vivienda está subiendo de forma generalizada en toda Europa a niveles inéditos desde 2006, especialmente en Alemania, Holanda o Luxemburgo. También en Estados Unidos, donde el precio ha aumentado un 17% en un año, en Canadá o Turquía se vive un aumento de precio sin precedentes desde el último estallido. Además de los aumentos de precios, la escasez de las materias primas necesarias para la construcción se ha convertido en un problema global-

Las bajas tasas de interés, el exceso de liquidez de los bancos por la lluvia de dinero de la Reserva Federal y el Banco Central Europeo o los efectos psicológicos de la pandemia son los motivos más repetidos para explicar esta “fiebre inmobiliaria” en palabras de Enrique Martínez-García, economista de la Reserva Federal de Dallas.

También influye, añade Carmona, que la vivienda vuelve a ser considerada como un nicho de rentabilidad, un negocio especulativo que ofrece, al menos por ahora, ganancias en un mundo post-covid lleno de incertidumbres.

También tú, clase media

Pablo Carmona prefiere huir de simplismos a la hora de señalar a los responsables de esta crisis habitacional. Además del lobby formado por las socimis, las inmobiliarias y los fondos de inversión, este investigador señala el papel jugado por familias de clase media convertidas en pequeños o medianos caseros, una realidad que es “siempre la gran olvidada a la hora de analizar este y todos los ciclos inmobiliarios”. 

Carmona no minimiza el poder de los grandes propietarios, muchos de ellos poderosos fondos de inversión como Blackstone o Cerberus, que dejaron muy clara sus condiciones en su primera reunión con Pedro Sánchez en Nueva York, a los pocos días de llegar al Gobierno: si tocaba la propiedad o los precios de los alquileres retirarían sus inversiones.

“La clase media, que al final es quien detenta la fuerza del voto, y los fondos de inversión, el sector financiero y la banca están a la una en la defensa de la propiedad. Por eso es tan difícil romper el bloque de poder inmobiliario”

La influencia de este lobby, liderado en España por el ex alto cargo socialista Joan Clos como presidente de la asociación de inmobiliarios españoles, explica en parte la deriva de las políticas públicas en las últimas décadas. Pero, según apunta Carmona, explica solo una parte. “El Gobierno sabe que la mayoría de las viviendas que están en alquiler están dando un sobresueldo a muchas familias de clase media, que, por otro lado, también han visto deteriorado su poder adquisitivo. Ahí se genera un doble poder, donde la clase media, que en gran medida es quien detenta la fuerza del voto, y los fondos de inversión, el sector financiero y la banca están a la una en la defensa de la propiedad. Por eso es tan difícil romper el bloque de poder inmobiliario, porque es un bloque que no solo funciona de forma vertical como se suele describir en prensa sino que porque tiene un poder horizontal”, argumenta este investigador que fue concejal de Ahora Madrid entre 2014 y 2019.

El camino de la luz

El 7 de septiembre, el nombre de la mujer que 50 activistas de la PAH salvaron del desahucio se llamaba Maribel. Vivía en Barcelona y tenía un informe de vulnerabilidad. Había firmado un contrato social con el Deutsche Bank en 2016. En 2019, un fondo de inversión compró el piso y ahora pretende sacarse de encima a Maribel para venderlo. El juez consideró que no tenía derecho a acogerse a la moratoria del Gobierno pese al informe favorable de los Servicios Sociales. 

Los casos se cuentan a millares y el Gobierno no parece tener especial prisa para presentar una Ley de Vivienda que debería estar debatiéndose en el Congreso desde el pasado febrero. 

El Ejecutivo está repitiendo con la vivienda los mismos patrones, sostiene Carmona, que le han llevado al descrédito en el escándalo provocado por el aumento de la tarifa de la luz. La falta de reacción y el bloqueo hasta de las propuestas “más moderadas” deberían ser motivo de sobra para una ruptura entre los socios de coalición, opina. Si no hay medidas urgentes que “toquen la propiedad”, el resultado va a ser el de siempre: más desahucios, hacinamiento, falta de vivienda, y sobre todo, “ese 30% de la población más pobre, más precaria, que trabaja sin llegar no al día 30 sino al 15, que va a seguir con problemas cíclicos y endémicos”.

Ante la inacción del Gobierno, las 20 organizaciones sociales y sindicales que forman la Iniciativa Ley de Vivienda están ultimando su propia propuesta de ley que presentarán a finales de septiembre en el Congreso de los Diputados

Frente al retraso del Gobierno, las 20 organizaciones sociales y sindicales que forman la Iniciativa Ley de Vivienda se han “liado la manta a la cabeza”, cuenta Delgado, y están ultimando su propia propuesta de ley que presentarán a finales de septiembre en el Congreso de los Diputados. Y no se trata solo de asegurar una norma que limite y reduzca el precio de los alquileres en las zonas tensionadas, sino también una ley que obligue a los fondos de inversión a ofrecer alquileres sociales a las familias vulnerables, que garantice los suministros básicos como el agua, la luz y el gas, y una apuesta por construir un parqué propio de vivienda que permita que los pisos de titularidad pública pasen a representar el  20% del total de viviendas, diez veces más que en la actualidad.

Cuentan para ello con el apoyo de los principales aliados parlamentarios del Gobierno y de una importante base social. “En estos 13 años hemos aprendido que es la ciudadanía organizada la que va a proponer estos cambios legislativos y políticos y así lo ha demostrado: se pueden cambiar las cosas pero se necesita voluntad política”, señala Delgado.