Especulación urbanística
Qué ha pasado con las ciudades y países que han limitado el precio del alquiler

Apenas habían pasado unas pocas semanas de Gobierno de coalición cuando la vicepresidenta económica, Nadia Calviño, rompía el supuesto consenso recogido en el programa conjunto firmado por PSOE y Podemos.

“Distintas ciudades están experimentando en esa línea, estableciendo límites [en el precio del alquiler] no con mucho éxito”, explicaba la superministra en la Cadena Ser. Frente a estos intentos frustrados, según Calviño, el Ejecutivo se centraría este año en aumentar la oferta de vivienda para bajar los precios.

¿A qué ciudades se refería? ¿A todas les ha ido igual? ¿Qué modelos existen y a cuáles está mirando el Gobierno de coalición?

“España ya está en la minoría de países que se sitúa en la anomalía, en no haber hecho ningún tipo de medida sobre la cuestión de los precios”, dicen desde el Sindicato de Inquilinos

Distintas ciudades, regiones y países enteros llevan décadas experimentando con diversas fórmulas para regular el precio de los alquileres. En el caso de Holanda, desde 1917, en el de Dinamarca, desde 1979. Sin embargo, ha sido en los últimos cinco años cuando más países y grandes urbes se han lanzado a probar distintas estrategias para controlar la escalada de precios. Francia, Alemania, Portugal, Escocia, Italia, Dinamarca u Holanda, así como Nueva York o el Estado de California, ya aplican medidas para mantener a raya los alquileres.

A la espera de lo que pueda hacer el nuevo Gobierno, hoy España tiene el dudoso honor de encabezar dos listas: la de los países europeos en los que sus habitantes deben destinar más renta al pago del alquiler y la de los países que menos han hecho para pinchar la burbuja del alquiler.

“Lo normal en Europa es haber tenido una mínima iniciativa en el ámbito regulatorio de los precios. España ya está en la minoría de países que se sitúa en la anomalía, en no haber hecho ningún tipo de medida al respecto”, dice al El Salto Jaime Palomera, del Sindicat de Llogaters (Sindicato de Inquilinos) de Catalunya.

A partir de 2015, y no solo en España, el precio de los alquileres registró un aumento nunca visto en las últimas décadas. Una escalada debida principalmente, según cuenta este activista y analista, a la entrada masiva de los fondos buitre en el mercado del alquiler. Ante unos tipos de interés casi nulos, los grandes inversores apostaron por un negocio seguro, que permitía una rentabilidad que los mercados financieros ya no ofrecían. “Es una necesidad básica y la gente va a pagar como sea, por lo que tiene menor riesgo. ¿Esto qué significa? Que los fondos buitre pueden incrementar la rentabilidad ahí donde las leyes se lo permiten y no hay regulación de precios. Y la gente va a hacer lo que sea para pagar porque es su techo, es su casa”, explica.

Lo dicen tal cual:

especular con vivienda en el contexto actual genera más beneficios que otros mercados, por eso la vivienda en alquiler se ha convertido en el mercado favorito de los fondos buitre

Por eso a ti te suben el alquiler y esto no ha hecho más que empezar #hilo pic.twitter.com/7mxraBDXkg

— Javier Gil (@Gil_JavierGil) February 5, 2020

Según afirma Palomera, la frase de Nadia Calviño es más que discutible. En primer lugar, porque la limitación de precios es una de tantas medidas que se pueden tomar para atajar los precios del alquiler y, como cualquier otra, no puede funcionar de forma aislada. Para este portavoz del Sindicato de Inquilinos, es tan importante regular los precios como tomar medidas fiscales, la inversión en vivienda pública o la movilización de las viviendas vacías. Palomera señala a “una parte de las élites económicas y políticas que plantean un falso debate” y lo abordan de una manera “pobre y maniquea”.

En algunos casos, como en Holanda o Dinamarca, la permanencia en el tiempo de sus modelos de regulación y los relativos buenos resultados en la relación entre ingreso y porcentaje dedicado a pagar el alquiler son la mejor demostración de que han resultado útiles. En otros casos de aplicación más reciente, como el francés o el alemán, se necesita mucho más tiempo para conocer su impacto, dice.

El Gobierno de coalición realizó su propuesta de regulación de precios mirando el modelo alemán de 2015, un sistema que ha demostrado enormes fallos en ciudades con gran presión especulativa, como es el caso de Berlín

Sin embargo, la afirmación de Calviño sí contenía algo de verdad, reconoce Palomera. El Gobierno de coalición —al menos en el pacto de investidura— inspiró su propuesta de regulación en el modelo alemán instaurado en 2015, un sistema que, en efecto, ha demostrado enormes fallos en las ciudades con gran presión especulativa, como es el caso de Berlín. Un sistema, por cierto, que ya ha sido enmendado en dos ocasiones, la última vez hace escasas semanas en la capital alemana por resultar claramente insuficiente, según el propio Ayuntamiento.

El ejemplo de Berlín

Los índices de precios en Alemania existen desde los años 70. Los llamados Mietspiegel, “espejos de los alquileres”, surgieron como una herramienta puramente informativa para favorecer el acuerdo entre propietarios e inquilinos. En 2015, coincidiendo con la ola especulativa que también afectó a España y a tantos países del mundo, el Gobierno introdujo la limitación de precios a los alquileres, el llamado Mietpreisbremse. Esta disposición habilitaba a las entidades locales para declarar zonas tensionadas y limitar en ellas el importe máximo de los nuevos alquileres en función de este índice de precios. A grandes rasgos, el mismo modelo propuesto por el Gobierno de coalición en el pacto de investidura.

El hecho de que este sistema estuviera basado en los precios de un mercado ya inflado por la burbuja del alquiler y que permitiera aumentos de hasta el 10% sobre este índice hacía que la propuesta fuera mucho más “laxa” que otras regulaciones existentes en Europa, como las de Holanda y Dinamarca, o las de Nueva York y California, dice Palomera.

Para Palomera, la ley alemana estaba llena de “agujeros legales” y hasta el 85% de los propietarios, según cifras de las asociaciones de inquilinos alemanes, encontró la forma de no aplicar la normativa

El resultado de la aplicación de esta medida fue desigual. En ciudades relativamente pequeñas, como Bonn o Colonia, la contención de precios funcionó, señala este analista experto en vivienda. En el caso de Berlín, donde “hay una presión especulativa enorme”, las cosas no fueron tan bien. Según el Estudio comparado de la regulación del alquiler en Berlín y París, publicado por el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, el efecto del Mietpreisbremse fue “limitado”, sobre todo por “la facilidad de eludir la limitación por medio de alguna de las numerosas excepciones, combinada con la dificultad que suponía para la persona inquilina poder impugnar un alquiler por encima del límite legal”.

Para Palomera, la ley estaba llena de “agujeros legales” y hasta el 85% de los propietarios, según cifras de las asociaciones de inquilinos alemanes, encontró la forma de no aplicar la normativa. La vía más habitual para engañar a la administración era con supuestas obras de mejora —una excepción que recogía el modelo y que permitía no acogerse a la limitación de precios— que nunca se habían realizado.

Las evidencias de este primer fracaso llevaron al Gobierno de Angela Merkel a plantear un endurecimiento de la ley, que entró en vigencia en enero de 2019, con cuantiosas multas para los propietarios que realicen este tipo de fraudes. Pero el Gobierno tripartito de izquierdas que dirige la ciudad de Berlín fue más allá y estableció una hoja de ruta que superaba el plan alemán de 2015.

En junio de 2019, el Ayuntamiento berlinés decidía la congelación de los precios de los alquileres, que se haría efectiva a partir de febrero de 2020, una medida que fue ratificada en octubre por el Gobierno regional. Para evitar subidas de precios anteriores, Berlín fijó la referencia en el precio que tenía la vivienda en alquiler en junio de 2019, cuando se lanzó la medida. Este plan, que ha fijado el precio máximo para el metro cuadrado en 9,80 euros —muy por debajo del precio medio en Barcelona y Madrid, en torno a los 14 euros— es solo la primera fase de un proyecto más ambicioso. En septiembre, el tripartito pretende reducir el precio de los alquileres a su valor medio de 2014, una medida que podría suponer un descenso de cerca del 40%.

La oposición de derechas y el lobby inmobiliario han mostrado su total oposición al plan. El Gobierno de Merkel no descarta llevar la iniciativa al Constitucional, aunque ha defendido la necesidad de regular los precios y el plan iniciado en 2015.

El caso catalán y la urgencia 

Al igual que la propuesta de PSOE y Unidas Podemos recogida en el pacto de investidura, el único intento que ha habido hasta ahora en el Estado español de regular los alquileres estuvo basado en el modelo alemán de 2015. Se trata del decreto de regulación de alquileres que intentó aprobar sin éxito la Generalitat en 2019 y que se encontró con la oposición del… Sindicato de Inquilinos catalán y el movimiento por el derecho a la vivienda.

Palomera define este decreto como un “verdadero colador, lleno de excepciones legales, en donde la gran mayoría de arrendadores podía zafarse fácilmente de cumplir la norma”. Si argumentabas, cuenta Palomera, que tu vivienda tenía “unas vistas excepcionales” y una “gran calidad” podías no acogerte a la limitación de precio... “Como no había manera desde el punto de vista de los Ayuntamientos de comprobar con inspecciones que esto fuera cierto o no, en la práctica esto implicaba que muchos propietarios podrían subir un 15%”, relata.

El decreto permitía aumentos del 10% y hasta del 15% sobre un índice de precios que ya recogía “precios de burbuja”, tal como denunció entonces el Sindicato de Inquilinos. Además, el decreto no contemplaba ninguna sanción en caso de incumplimiento de la ley, algo que colocaba a los arrendatarios en la “difícil posición de tener que emprender acciones legales contra la propiedad si el tope se vulneraba, teniendo que afrontar un importante desgaste emocional y económico para hacer valer sus derechos”, según el Sindicato de Inquilinos.

En la convalidación de la medida, en junio de 2019, el decreto fue tumbado con los votos de En Comun Podem y de la CUP, influidos, según reconoce Palomera, por la posición contraria a la ley del Sindicato de Inquilinos y el movimiento por la vivienda.

“El problema es que ahora mismo no tenemos ninguna noticia de que el Gobierno esté trabajando en una regulación. Hay opacidad en ese sentido”

Desde entonces, Palomera cuenta que ya están trabajando con la Generalitat en la redacción de un nuevo texto que recoja las exigencias del movimiento de inquilinos. Sobre todo, cuenta este activista a El Salto, porque todo indica que los ritmos del nuevo Gobierno de coalición no están a la altura de “la situación de urgencia” que requiere este tema.

“El problema es que ahora mismo no tenemos ninguna noticia de que el Gobierno esté trabajando en una regulación. Hay opacidad en ese sentido”, dice. Sin embargo, todo parece indicar, cuenta Palomera, que están pensando en incluir la normativa de regulación de alquileres en una Ley de Vivienda. Y el desarrollo de una ley de este tipo, “desde el inicio del trámite legislativo hasta que se hace efectiva, es el tiempo de una legislatura”. Unos tiempos, añade, “que no se corresponden con la urgencia que hay ahora mismo en las grandes ciudades como Barcelona, Madrid, Sevilla, Valencia, incluso en localidades no tan grandes, donde hay millones de inquilinos que están padeciendo las subidas”.

El portavoz del Sindicato de Inquilinos dibuja un “mercado del alquiler distorsionado por la actividad económica depredadora y parasitaria” de los fondos de inversión, que dispara los precios y “alimenta que el resto de propietarios se apunten a estas subidas”. Una situación “sin precedentes” en la historia: “Nunca antes había habido esta facilidad del capital financiero global para aterrizar en las ciudades, en los sistemas de vivienda locales y exigir estas rentabilidades tan altas y tan a corto plazo. Frente a eso, hace falta una regulación inmediata para detener esta sangría”.

Si el Gobierno del Estado “no muestra voluntad política de actuar a corto plazo”, debe ser la Generalitat la que impulse esa iniciativa, dice Palomera.

París sigue siendo París

Al igual que en Alemania, la regulación de los precios del alquiler en Francia fue avalada por el Gobierno en 2015 y se llevó a cabo en la capital y otras ciudades más pequeñas. Comparte muchas características con el modelo alemán, aunque “deja en manos de los inquilinos las denuncias vía judicial, algo que complica mucho el cumplimiento de la norma” y permite aumentos de hasta el 20% por encima de los índices de referencia, según el informe Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona.

La limitación de los precios en París en sus dos años de aplicación consiguió atajar el crecimiento de los precios, pero se ha visto ineficaz para bajarlos 

En París, la cuarta ciudad más cara del mundo para alquilar un piso según el Deutsche Bank, la ley funcionó durante dos años y funcionó relativamente bien: entre 2015 y 2017 los alquileres en París se mantuvieron “casi estables”, según las palabras del concejal de Vivienda de París, Ian Brossat. Quizás precisamente por ello, la norma fue tumbada judicialmente alegando “un tema de desigualdad territorial” al no afectar también al área metropolitana de París.

Tras una reforma legal a finales de 2018 que permitía sortear este obstáculo legal, en junio de 2019 París volvió a aplicar la limitación de precios de los alquileres, una propuesta que en sus dos años de aplicación consiguió atajar el crecimiento de los precios, pero se ha visto ineficaz para bajarlos.

DINAMARCA Y HOLANDA: LAS MÁS AUDACES 

Las dos experiencias de regulación más veteranas en Europa, la de Dinamarca y Holanda, son las que resultan más interesantes, al menos según la perspectiva de Jaime Palomera. En Holanda, desde 1917 está vigente un sistema de puntos que “marca una horquilla dentro de la cual se puede mover el precio de una vivienda, aunque muchos inquilinos desconocen este derecho y las asociaciones tienen que hacerlo valer”. En Dinamarca, desde 1979 cerca del 80% de las viviendas en casi todas las ciudades de envergadura tiene un precio regulado, “sin que esto haya implicado un descenso de la oferta”, explican desde el Sindicato de Inquilinos. 

La de Dinamarca es una regulación que se basa en una medida “relativamente sencilla” que consiste en limitar el aumento del precio del alquiler entre contrato y contrato al IPC y a un incremento máximo cercano al 3%. “Es una regulación que no necesita de tanta ponderación social, de índices de precios, que al final son muy imperfectos”, matiza Palomera. Esto ha contribuido a que Dinamarca, pese a sufrir “muchísima presión especulativa”, figure entre los países europeos donde sus habitantes deben destinar menos porcentaje de sus ingresos a pagar el alquiler, según un informe del Ministro de Fomento en 2017.

El Gobierno danés ha profundizado en las medidas para evitar la especulación inmobiliaria tras el desembarco del fondo buitre Blackstone en Dinamarca, donde se hizo con 2.300 viviendas entre 2017 y 2019 

Tras conocerse las últimas noticias del desembarco del fondo buitre Blackstone en Dinamarca, donde se hizo con 2.300 viviendas entre 2017 y 2019, el Gobierno danés ha profundizado en las medidas para evitar la especulación inmobiliaria. El pasado diciembre, el ministro de Vivienda, Kaare Dybvad, dio a conocer un paquete de medidas que incluían una moratoria de diez años en los aumentos de alquiler, ya que muchos arrendadores utilizaban la inversión realizada en la propiedad como excusa para saltarse la limitación. Ahora, los propietarios solo podrán aumentar el precio cuando la hayan tenido en propiedad durante más de diez años.

NUEVA YORK, EN LA MANZANA DEL CAPITALISMO MUNDIAL

En el centro neurálgico del capitalismo mundial, la regulación de los precios del alquiler es algo cotidiano y afecta al 47% de las viviendas. En Nueva York, las viviendas del mercado regulado siguen un modelo parecido al de Dinamarca: sus propietarios solo pueden subir el precio entre contrato y contrato cifras cercanas al 3%. “Allí nunca se puede producir lo que ocurre aquí, que suba un 20%, un 30%, o como estamos viendo con el fondo buitre Azora, un 80% de golpe”, dice Palomera.

Entre los puntos positivos de esta experiencia destaca que Nueva York “sigue siendo una ciudad diversa”. En la capital financiera de EE UU conviven dos realidades: por un lado, un centro que se ha “gentrificado salvajemente” y donde hay edificios que se mantienen vacíos “como si fueran objetos de lujo donde se pone dinero y da igual que no los habite nadie”. Y por otro, zonas “también gentrificadas”, pero donde es habitual encontrarse con casas y pisos de décadas pasadas donde el precio está regulado, habitada por “gente que no es millonaria, relativamente normal, incluso clase trabajadora”. En el caso de Nueva York, al igual que en Dinamarca, la regulación de este mercado “no ha hecho disminuir la oferta, sino que se ha construido muchísimo, con auténticos booms inmobiliarios”.

Como contraparte, los efectos adversos de un plan parcial, donde el 53% de la vivienda pertenece al mercado libre, sujeta a espectaculares aumentos, y que arrastra al mercado regulado, y un importante incumplimiento por parte de los propietarios, que hace depender la contención de precios de la “correlación de fuerzas”. Las asociaciones de inquilinos y las comunidades de vecinos, cuenta Palomera, “tienen que protegerse de las subidas, porque también hay arrendadores que en los últimos años han hecho subir mucho el precio de las viviendas reguladas”.

En el caso de Nueva York, la regulación de este mercado “no ha hecho disminuir la oferta, sino que se ha construido muchísimo, con auténticos booms inmobiliarios”

Una macrourbe que carece de cualquier tipo de regulación, como Londres, permite una comparación valida. “Londres no tiene viviendas reguladas. En los años 80, Margaret Thatcher deshizo todas las regulaciones de precios y ahora tiene zonas, sobre todo el centro, casi tan grande como Barcelona, donde es prohibitivo vivir… Es el ejemplo de una ciudad para ricos, para millonarios, donde la clase trabajadora, incluso las clases medias se tienen que ir a vivir a la zona 5 o la zona 6, a horas de distancia”, cuenta Palomera.

California: la quinta potencia mundial también regula

El 8 de octubre de 2019, el gobernador del Estado de California, el demócrata Gavin Newsom, firmó una serie de leyes para controlar el hasta entonces imparable aumento de los precios del alquiler, unas medidas que calificó como “la mayor protección de los inquilinos a nivel estatal”. La ley, similar al modelo danés o de Nueva York, solo permite subir los alquileres un 5% anual más la inflación y establece una serie de “causas justas” que permiten a un propietario echar a un inquilino.

El crecimiento del número de personas sin hogar en una región consideraba la quinta potencia mundial es una de las razones detrás de la iniciativa. Solo en Los Angeles vivían a finales del año pasado casi 59.000 personas sin techo. Pero el incremento de los precios estaba ya afectando también a las clases medias, según reconocía el gobernador en un comunicado: “Alrededor de un tercio de los arrendatarios de California pagan más de la mitad de sus ingresos en el alquiler y están en riesgo de tener que dejar su casa”. Según las propias palabras de Newsom, “una herramienta esencial para combatir esta crisis es proteger a los inquilinos de las subidas repentinas del alquiler y los desahucios”.