Derecho a la vivienda
El control del alquiler en Estados Unidos

Cuando los Estados Unidos salieron de la crisis financiera y la recesión que se produjeron entre los años 2007 y 2009, en muchas zonas, los alquileres subieron rápidamente alcanzando niveles nunca vistos.

Las consecuencias fueron una transferencia enorme y continua de riqueza por parte de los inquilinos a los inversores inmobiliarios, el desplazamiento de cientos de miles de inquilinos y un fuerte aumento de personas sin hogar.

La respuesta de varias ciudades de los Estados de California y Nueva York fue la aprobación de nuevas ordenanzas para el control del alquiler por primera vez en más de 30 años y se están haciendo importantes esfuerzos para eliminar las prohibiciones a nivel estatal sobre el alquiler controlado en Illinois, Oregón y Washington.

Muchos de los textos cruciales que tratan del alquiler controlado se basan en análisis de los rigurosos controles que se establecieron durante la II Guerra Mundial, controles que perduraron hasta los 70 en Nueva York y en muchas partes de Europa

En California, una amplia coalición de organizaciones comunitarias y de inquilinos sometió a votación en noviembre de 2018 medidas para derogar las restricciones estatales sobre los controles locales del alquiler. Perdieron la votación, pero el esfuerzo recibió publicidad a nivel nacional e hizo que se volviera a prestar atención al asunto del control del alquiler.

Muchos de los textos económicos cruciales que tratan del alquiler controlado se basan en análisis de los rigurosos controles que se establecieron durante la Segunda Guerra Mundial, controles que perduraron hasta la década de los 70 en la ciudad de Nueva York y en muchas partes de Europa.

La creación de controles sobre el alquiler a veces mantenía los alquileres por debajo del nivel necesario para explotar y mantener los edificios regulados, lo que suponía un beneficio para los inquilinos a corto plazo a costa de un deterioro del edificio a largo plazo. Estos hallazgos, sencillamente, no se aplican a los modernos sistemas de control del alquiler de “segunda generación”.

En Estados Unidos, los jueces han establecido que los propietarios tienen derecho constitucional a una rentabilidad justa de su inversión, lo que, normalmente, requiere que se produzcan incrementos anuales en los límites del alquiler que sean suficientes para cubrir el incremento de los gastos de explotación y mantenimiento y un incremento en el flujo de caja ordinario (beneficio), de modo que el valor de ese flujo de caja no se vea reducido por la inflación.

El economista Richard Arnott ha sugerido que, en vista de la situación “los economistas deberían reconsiderar su oposición frontal a los actuales sistemas de control del alquiler y evaluarlos caso por caso”. Las investigaciones sobre los efectos prácticos de unos controles sobre el alquiler de segunda generación han ofrecido resultados dispares, en gran parte porque para que sean efectivos, los controles sobre el alquiler deben de ser parte de un conjunto de programas más amplio. Pero el ciudadano no se enterará por el discurso sobre políticas públicas que aparece en los medios de comunicación, ni tampoco por la mayoría de los economistas.

El control del alquiler puede proporcionar a los inquilinos estabilidad y alquileres justos donde el mercado de alquiler de viviendas no puede estabilizar los alquileres por sí mismo. Puede proteger a millones de inquilinos en muy poco tiempo y a un bajo coste

El control del alquiler puede proporcionar a los inquilinos estabilidad y alquileres justos donde el mercado de alquiler de viviendas no puede estabilizar los alquileres por sí mismo. Puede proteger a millones de inquilinos en muy poco tiempo y a un bajo coste, y los gastos administrativos se pagarían gracias a las tasas impuestas a los propietarios que se benefician del incremento de los alquileres.

Los que se oponen al control del alquiler sostienen que la “ciencia” económica ha demostrado que el control del alquiler no solo no es efectivo, sino que perjudica a la gente con ingresos bajos y medios a la que intenta ayudar y pone en peligro el desarrollo necesario de la vivienda. Sin embargo, cuando se ha examinado más de cerca, se ha demostrado que esas afirmaciones están basadas en modelos simplistas y engañosos del mercado de alquiler que ignoran importantes valores humanos no monetarios a favor de una idealización utópica “del mercado”.

Una elección de valores

El control del alquiler proporciona a los inquilinos estabilidad y alquileres previsibles. El sector inmobiliario nos dijo hace mucho tiempo que tener una vivienda en propiedad es bueno porque incrementa la estabilidad de la comunidad, ya que los arrendatarios están “de paso”. Pero cuando los inquilinos demandan la estabilidad que puede ofrecer el control del alquiler, el sector inmobiliario pasa del lenguaje cívico en que la estabilidad es una virtud al lenguaje económico de la eficiencia, y así, “lo pasajero” se convierte en “movilidad” beneficiosa. En los textos económicos se dice que el control del alquiler da lugar a una “movilidad reducida” y que esto provoca una “distribución ineficiente” de las viviendas de alquiler.

Normalmente, esto se ejemplifica con historias sobre unos inquilinos con altos ingresos que prefieren quedarse en un apartamento de alquiler controlado a mudarse a un apartamento más caro y cercano a sus nuevos trabajos, o de un tamaño más adecuado a sus necesidades actuales.

Nunca se ponen como ejemplo las historias de personas mayores de bajos ingresos, de los que trabajan cuidando niños y de otras personas que pueden quedarse en sus comunidades en lugar de ser totalmente expulsados porque no pueden permitirse pagar el precio de mercado actual de un piso de cualquier tamaño. Y los análisis sobre la movilidad no distinguen entre las mudanzas que la gente hace voluntariamente para mejorar su vida y las que se hacen por obligación debido a las subidas del alquiler (desplazamiento). Hay abundante literatura médica y sociológica que documenta que el desplazamiento de las personas de bajos ingresos crea estrés severo y tiene un impacto sobre la salud mental y sobre la salud a largo plazo, costes que no están reflejados en los textos económicos.

Cuando hay escasez de cualquier bien, la subida de precios reparte la oferta existente y asigna ese bien escaso a aquellos que están dispuestos y pueden pagar más

Cuando hay escasez de cualquier bien, la subida de precios reparte la oferta existente y asigna ese bien escaso a aquellos que están dispuestos y pueden pagar más. Si permitimos que los precios repartan las pocas viviendas, estamos diciendo que las personas con ingresos altos merecen más acceder al vecindario o a la ciudad que elijan que las personas con ingresos bajos, y que el tiempo que las personas han vivido en una zona y la presencia de familia y amigos solo es importante en la medida en que es respaldada por la capacidad de pagar unos alquileres más altos.

La vivienda no es una simple mercancía

Los economistas de la corriente de pensamiento oficial y el sector inmobiliario normalmente defienden que las crisis de vivienda accesible son, sencillamente, un asunto de oferta y demanda. El Consejo Nacional de la Vivienda Multifamiliar, una importante asociación del sector, en una declaración típica, afirma que los alquileres “proporcionan los incentivos económicos necesarios para atraer nuevas inversiones a la vivienda de alquiler, además de mantener el stock existente de vivienda. A este respecto, la vivienda no es distinta de otras mercancías, como la comida o la ropa. La cantidad que los productores proporcionan está directamente relacionada con el precio vigente en el mercado”.

Según este modelo, la vivienda de alquiler no es más que una mercancía y el mercado de la vivienda de alquiler se autocorrige, por lo que la subida de precios generará rápidamente oferta adicional y restablecerá la accesibilidad, mientras que los controles del alquiler se traducirán forzosamente en un menor mantenimiento y en menos construcción de vivienda nueva.

En el mundo real, la vivienda de alquiler es una mercancía mucho más compleja que los tomates o las camisas, y esas complejidades crean serios problemas para equiparar la oferta y la demanda. Entre las barreras para que haya una competencia perfecta está el hecho de que la demanda depende de la ubicación de la vivienda. Se pueden construir módulos de pisos en una fábrica de Idaho y enviar cientos de miles a California, pero, a diferencia de lo que pasa con los teléfonos inteligentes, su valor real una vez montados depende en última instancia de su ubicación. 

El precio de la vivienda incluye el valor y el alquiler del terreno

Las viviendas se asientan, inevitablemente, sobre el terreno, y el valor como emplazamiento de ese terreno lo crea la sociedad general, no el propietario del edificio. Gran parte del valor de la vivienda de alquiler en California procede de la competencia para acceder a ubicaciones costeras con mercados de trabajo crecientes y altos índices de naturaleza y actividades culturales.

Lo que le encanta al sector del incremento del valor del terreno es que requiere poca, si es que requiere alguna, inversión por parte del dueño de la propiedad

En La riqueza de las naciones, obra que se suele considerar el documento fundador de la economía de mercado, Adam Smith señaló que el “alquiler de casas” se puede dividir en el “alquiler del edificio”, que es el alquiler realmente necesario para explotar y mantener el edificio, y el “alquiler del suelo”, que refleja la demanda de un emplazamiento atractivo. Smith señaló seguidamente que el alquiler del suelo es “un tipo de ingreso del que el propietario, en muchos casos, disfruta sin preocuparse o prestarle atención”. El sector inmobiliario lo sabe muy bien. Es prácticamente imposible asistir a una reunión inmobiliaria sin oír muchas veces que los factores decisivos más importantes para saber si una inversión en bienes raíces va a ser rentable son: “Ubicación, ubicación y ubicación”.

Lo que le encanta al sector del incremento del valor del terreno es que requiere poca, si es que requiere alguna, inversión por parte del dueño de la propiedad. Sin embargo, son el resultado de acciones públicas y privadas de los residentes para hacer de su comunidad un buen lugar para vivir, normalmente, una combinación de servicios e inversión en infraestructuras por parte del Gobierno, comodidades en la vecindad e inversión privada que incrementa el empleo.

El sector inmobiliario sostiene que el control del alquiler fuerza al propietario a “subvencionar” a los inquilinos, cuando, de hecho, los propietarios obtienen por parte de sus inquilinos rentas no merecidas del terreno, que adquiere un valor que se crea de forma pública y se materializa en beneficio privado. Adam Smith sostenía también que “aunque se debería sustraer una parte de este rédito (del propietario) para sufragar los gastos del Estado, no se producirá un impedimento a ningún tipo de industria. [...] Un impuesto sobre el alquiler del suelo no subiría los alquileres de las casas”.

Smith fue uno de los primeros en una larga fila de economistas. El más notable de los estadounidenses fue Henry George, que reconoce que un impuesto sobre el valor del terreno es “eficaz” porque grava el valor que crea el conjunto de la sociedad, no el que crea el dueño de la propiedad ni sus empleados. Este análisis del alquiler del terreno también se aplica al control del alquiler, que se puede utilizar para limitar los incrementos del alquiler del terreno sin reducir el alquiler por debajo de lo que es realmente necesario para explotar y mantener el edificio.

Las limitaciones geográficas se ven agravadas por la exitosa campaña centenaria del sector inmobiliario que pretende identificar la casa unifamiliar con el “sueño americano”

Cuando se pueda aumentar suficientemente la oferta de viviendas en un emplazamiento residencial atractivo, la ubicación no será limitada y la competencia del mercado hará que se acabe con el alquiler del terreno. Algunas ubicaciones en el interior están rodeadas por terreno plano y de fácil edificabilidad en todas direcciones. Pero particularmente en las ciudades costeras, las limitaciones geográficas limitan el potencial de incrementar la oferta de viviendas. Puesto que esas zonas urbanas limitadas están construidas en su gran mayoría, solo se puede aumentar la oferta de viviendas incrementando la densidad, y esto incrementa el coste de construcción por unidad. Las limitaciones geográficas se ven agravadas por la exitosa campaña centenaria del sector inmobiliario que pretende identificar la casa unifamiliar con el “sueño americano” y crear una normativa de ordenación del territorio que excluya la vivienda de mayor densidad de los vecindarios de viviendas unifamiliares.

Quienes se oponen al control del alquiler afirman indefectiblemente que los altos costes de la vivienda son exclusivamente el resultado de la intromisión del Gobierno en el mercado a través de una normativa de ordenación del territorio excluyente y que eliminarla permitirá que el mercado sea totalmente competitivo y se solvente el problema del suministro.

Pero esto ignora las limitaciones geográficas y el incremento en los costes de producción ligado al incremento de la densidad. Un estudio reciente de la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios estima que dos tercios de los costes excesivos de la vivienda en San Francisco se deben a su geografía, ya que el 75% de la zona situada a menos de 80 kilómetros del centro de la ciudad se encuentra bajo el agua o está en pendientes muy inclinadas, y el tercio restante de ese coste abusivo es el resultado de una zonificación restrictiva. También ignora la desconexión entre oferta y demanda que resulta de otros dos factores que distinguen la vivienda de alquiler de otras mercancías: sus elevados costes de desarrollo y su larga vida.

desconexión entre oferta y demanda

El sector inmobiliario repite una y otra vez que la crisis de accesibilidad de la vivienda de alquiler es “una mera cuestión de oferta y demanda” y que aumentar la oferta es la única respuesta legítima. Esto es totalmente comprensible, puesto que esta estrategia protege la enorme transferencia actual de ingresos de inquilinos a inversores inmobiliarios de forma indefinida. Se necesita un periodo de tiempo muy largo para incrementar sustancialmente la oferta, pues aumentar un 2% el stock de viviendas en un año dado supone una tasa alta de producción. En la actualidad, California crece menos del 1% anual y ya existe una escasez a nivel estatal y nacional de trabajadores de la construcción cualificados que tardará años en superarse antes de que la producción pueda aumentar considerablemente. La producción de viviendas en las zonas cuyas economías están creciendo tiene difícil mantener el ritmo. Y tampoco hay seguridad de que el incremento de la producción de vivienda nueva vaya a sostenerse el tiempo suficiente como para reducir las cargas del alquiler para la mayoría de los inquilinos.

La creciente demanda de vivienda de alquiler eleva los precios del stock de viviendas de alquiler, pero no genera una oferta adicional que llegue a todos los niveles económicos. Solo se puede añadir oferta a través de la nueva construcción, y el alquiler previsto para un edificio de nueva construcción debe de ser suficiente para amortizar los costes de construcción y para sufragar los costes de explotación y mantenimiento. Después de diez años de funcionamiento, cuando la mayor parte de los costes de construcción se ha amortizado, la propiedad se puede explotar y mantener con rentabilidad con unos alquileres notablemente más bajos.

La mayoría de los inquilinos viven en viviendas antiguas porque no pueden pagar los costes de construcción, pero pueden pagar lo suficiente para que un propietario explote y mantenga el edificio con rentabilidad una vez que los costes de construcción se han amortizado 

Si la construcción de nuevas viviendas continua aleja a los inquilinos con ingresos más altos de los edificios según van envejeciendo, los propietarios de los edificios antiguos competirán para atraer inquilinos y reducirán los alquileres hasta que se acerquen al mínimo necesario para explotar y mantener el edificio con beneficios. Este proceso se llama “filtrado a la baja”. La mayoría de los inquilinos viven en viviendas antiguas porque no se pueden permitir el alquiler que hay que pagar para cubrir los costes de construcción, pero pueden pagar lo suficiente para que un propietario explote y mantenga el edificio con rentabilidad una vez que los costes de construcción se han amortizado.

Sin embargo, no existe un mecanismo de mercado para asegurar que vaya a darse el “filtrado” o que la cantidad de viviendas que se filtran a la baja vaya a responder a la necesidad que hay de ellas. El Centro Adjunto de Estudios sobre la Vivienda de la Universidad de Harvard informa de que la construcción de vivienda multifamiliar aumentó durante varios años, pero como el porcentaje de inmuebles vacíos ha aumentado en el tramo más alto del mercado de alquiler, la construcción de vivienda multifamiliar ha bajado, aunque sigue habiendo pocas viviendas vacías en el resto del mercado de alquiler.

La única forma de responder directamente a la necesidad creciente de vivienda de bajo coste es que el Gobierno subvencione la construcción de vivienda nueva, creando así lo que se conoce comúnmente como “vivienda accesible”, en la que los alquileres solo tienen que cubrir los costes de la operación, del mantenimiento y una reserva para reformas.

Las subidas de los alquileres que se cobran por las viviendas más antiguas no pueden dar como resultado la producción de más viviendas antiguas. Simplemente, causan apuros a los inquilinos y hacen que los ingresos de los no propietarios se transfieran a los propietarios. El único “propósito” es restringir el acceso a las escasas viviendas de alquiler basándose en quién puede pagar más. Esas son las subidas que se limitan con los controles de alquiler.

Los sistemas de control del alquiler modernos en los Estados Unidos exoneran la nueva construcción, lo cual tiene sentido porque ese es el sector del mercado del alquiler en el que las subidas de los precios generará una demanda adicional

El control del alquiler, en sus diversas formas, reduce los apuros causados por las subidas de alquiler que resultan de la escasez de vivienda antigua. Proporciona un método alternativo de restringir el acceso, dando prioridad a la seguridad de la tenencia y a la estabilidad antes que a la gente que tiene más dinero. Los sistemas de control del alquiler modernos en los Estados Unidos exoneran la nueva construcción, lo cual tiene sentido porque ese es el sector del mercado del alquiler en el que las subidas de los precios generará una demanda adicional. A su vez, esto explica por qué la literatura empírica considera que los sistemas de control del alquiler modernos no tienen un efecto discernible sobre la nueva construcción

sin poder de negociación

Puesto que el control del alquiler simplemente limita el nivel de arrendamiento del terreno y los propietarios reciben, por lo menos, un alquiler similar a la que conseguirían en un mercado perfectamente competitivo, obtendrán los ingresos necesarios para explotar y mantener su propiedad obteniendo beneficios. Para evitar que se llegue a esta conclusión, los que se oponen al control del alquiler normalmente esgrimen dos argumentos contradictorios entre sí: que el aumento de la oferta estabilizará e, incluso, hará que bajen los alquileres sin reducir el mantenimiento, pero, por otro lado, que si los controles del alquiler estabilizan los alquileres, de algún modo, los propietarios no podrán mantener la propiedad.

Esos argumentos que dicen que el control del alquiler dará como resultado un peor mantenimiento y una bajada en la calidad de la vivienda están basados en un entendimiento simplista del mercado, si es que no son, simplemente, hipócritas. El mantenimiento no es una respuesta directa a la cantidad que se paga de alquiler, sino más bien al diferencial entre la renta que se puede obtener por un buen mantenimiento frente a una vivienda de alquiler pésimamente mantenida.

En un mercado del alquiler limitado, un mantenimiento menor puede que no dé lugar a bajadas del alquiler, sobre todo en el caso de los propietarios cuyos inquilinos tienen ingresos bajos, pocas alternativas y poco poder de negociación. Esto lo vemos habitualmente en los inquilinos con bajos ingresos en la California costera, que a menudo viven sin condiciones de habitabilidad, pero que pagan alquileres que estarían situados bastante por encima de la media en otras partes de Estados Unidos.

Los sistemas de control del alquiler bajo los cuales los propietarios pueden desahuciar a los inquilinos solo por algún motivo razonable pueden ayudar a dardo poder a los inquilinos para que exijan el cumplimiento de la normativa

Los sistemas de control del alquiler bajo los cuales los propietarios pueden desahuciar a los inquilinos solo por algún motivo razonable (por ejemplo, una buena razón sería la falta de pago del alquiler y que se hayan producido daños a la vivienda, no que los inquilinos se quejen porque se realice un mantenimiento precario) pueden ayudar a restablecer el diferencial dando poder a los inquilinos para que exijan el cumplimiento de la normativa y la petición de programas de control del alquiler para bajar el alquiler por incumplir la normativa.

Un estudio de Washington D.C. descubrió que el incumplimiento de la normativa era menor cuando empezó el control del alquiler y que el stock de viviendas exentas tenía un mayor porcentaje de deficiencias que el de viviendas de alquiler controlado. Un análisis reciente de la literatura empírica financiado por el Consejo Nacional de la Vivienda Multifamiliar, organización que no es partidaria de controlar el alquiler, descubrió que “los edificios sometidos al control del alquiler potencialmente pueden sufrir deterioro o falta de inversión, pero el riesgo se minimiza cuando existen requisitos locales efectivos y/o incentivos para el mantenimiento y mejora de los edificios”.

La regulación del alquiler

El control del alquiler necesita políticas complementarias porque los propietarios se van a esforzar en evadir la normativa buscando formas más beneficiosas de utilizar las viviendas de alquiler que están bajo su control. Un resultado frecuente de los estudios sobre el control del alquiler es que algunos propietarios convierten sus propiedades de alquiler en condominios y los venden a los ocupantes propietarios, con lo que se reduce así la disponibilidad de viviendas de alquiler.

Los gobiernos locales tienen control sobre la conversión en condominios y, a menudo, prohíben esta respuesta de los propietarios. Por contra, algunas ciudades lo tratan como un efecto deseable y aprueban regulaciones complementarias para darle a los inquilinos el derecho de tanteo para comprar sus apartamentos, les proporcionan ayudas para los pagos iniciales y ofrecen arrendamientos vitalicios para aquellos que no quieren comprar. También hay propietarios que cuentan con suficientes ingresos de sus propiedades en otras ciudades, por lo que pueden permitirse mantener los edificios vacíos como protesta contra el control del alquiler. Una respuesta potencial es imponer una tasa a los edificios vacíos. Como deja clara esta última situación, aquí de lo que se trata es de una lucha de poder, no son solamente las fuerzas impersonales del mercado.

Los sistemas de control del alquiler en la ciudad de Nueva York y en otras pocas ciudades tienen un “control de vacantes”, lo que significa que los precios no pueden subir a los niveles del mercado actual cuando un inquilino se va y el otro llega. A menudo se alega que los propietarios van a seleccionar a los inquilinos con mayores ingresos, en vez de a los de menores ingresos, para reducir los impagos, de modo que el control del alquiler no va a beneficiar a los inquilinos que más lo necesitan.

La experiencia de Berkeley, bajo un fuerte control del alquiler, ofrece algunas pruebas de lo contrario; allí parece que las viviendas siguen circulando en el mismo círculo social cuando los inquilinos se van. Además, Berkeley permitía a los propietarios obtener mayores ingresos cuando alquilaban a inquilinos mediante la concesión de ayudas federales de la Sección 8, lo que llevaba a una mayor participación en ese programa. Sin embargo, los propietarios controlan la selección de los nuevos inquilinos, por lo que podría ser útil estudiar la incentivación a los propietarios para que arrienden las viviendas más baratas a inquilinos con bajos ingresos.

Muchos sistemas de control del alquiler permiten que este pase a lo que permita el mercado entre la salida de un inquilino antiguo y la llegada de uno nuevo, una política que se llama “eliminación del control de vacantes”. Cuando comienza un nuevo contrato de alquiler, se establece un límite en la subida del precio. (Este tipo de sistema se suele llamar “estabilización del alquiler”, a diferencia del más restringido “control del alquiler”).

Como estos sistemas se pueden evitar desalojando a los inquilinos de larga duración, normalmente llevan parejos un requisito: que los propietarios expongan “una buena causa” para el desalojo. Los propietarios que se enfrentan al control del alquiler, la eliminación del control de vacantes y a tener que alegar una buena causa para desalojar a sus inquilinos, puede que toleren menos los incumplimientos de contrato e incrementen los desalojos con motivo.

Las ciudades pueden resolver esto proporcionando ayuda de emergencia a los arrendatarios que sufran una pérdida de ingresos a corto plazo y solicitando a los propietarios que proporcionen a los inquilinos las oportunidades suficientes para corregir ese incumplimiento de contrato. Esta cartera de políticas —eliminación del control del alquiler en viviendas vacías, control del alquiler, una buena causa y ayuda de emergencia para el alquiler— reduce el desplazamiento. Puesto que los alquileres suben a precio de mercado cuando los inquilinos se mudan, tales sistemas no mantienen la accesibilidad a largo plazo y se hacen necesarios otros programas de accesibilidad.

Las ciudades californianas de Berkeley y East Palo Alto subieron los impuestos sobre los ingresos brutos de las propiedades de alquiler residenciales para financiar viviendas accesibles y prevenir que la gente se quedara sin techo

El poder del sector inmobiliario es tal que, a veces, las políticas se mueven en el sentido equivocado, como lo demuestra la abolición del control del alquiler en Massachusetts en 1994, la abolición de los controles de vacantes en California en 1995 y muchas prohibiciones estatales sobre los controles de alquiler locales. En cualquier lugar en el que sea necesario controlar el alquiler porque el mercado no oferte suficientes viviendas accesibles a inquilinos con bajos ingresos, el objetivo a largo plazo debería ser proporcionar subvenciones de capital para que aumente la oferta de viviendas permanentemente accesibles que sean propiedad de organizaciones de viviendas sin ánimo de lucro, cooperativas de capital limitado y fideicomisos de tierras comunitarias. La propiedad social protege de los cambios políticos hostiles por la presencia de residentes con bajos ingresos. Es una solución cara y a largo plazo, pero gravar el valor del terreno o el alquiler del terreno sería una forma muy justa de recaudar el dinero.

Las ciudades californianas de Berkeley y East Palo Alto subieron los impuestos sobre los ingresos brutos de las propiedades de alquiler residenciales para financiar viviendas accesibles y prevenir que la gente se quedara sin techo, lo cual está tan cerca a un impuesto sobre el alquiler del terreno como la ley estatal permite. Finalmente, mucha gente no gana suficiente dinero como para poder pagar el alquiler mínimo que se necesita para hacer frente a la explotación y el mantenimiento corrientes de las viviendas de alquiler. Incluso cuando el mercado de vivienda de alquiler funciona bien, o si hay una oferta considerable de vivienda de protección social alquilada a precio de coste, la gente con ingresos más bajos necesitará subsidios de alquiler o, aún mejor, salarios más altos y una garantía de ingresos decentes para los que no pueden trabajar.

El control del alquiler y los derechos humanos

El control del alquiler es uno de los muchos esfuerzos para defender la dignidad humana mediante la expansión de los derechos humanos, esos derechos que se sostiene que son inherentes a toda la gente, y la restricción de formas de propiedad privada que otorgan poder a los propietarios sobre los no propietarios. El economista e historiador Albert O. Hirschman ha descrito tres cuestiones retóricas que se han utilizado de manera constante por los que se oponen a los derechos humanos. Esas cuestiones, a las que ha llamado “la retórica de la intransigencia”, son la perversidad (que argumenta que una reforma perjudicará a aquellos a los que pretende ayudar), la futilidad (que argumenta que una reforma no hará ningún bien) y el riesgo (que argumenta que la reforma pondrá en peligro el progreso que ya se ha conseguido).

Esta es una descripción precisa de los argumentos que se han dado contra el control del alquiler y en defensa del poder de los inversores inmobiliarios para exigir el inmerecido alquiler del terreno a sus inquilinos. Los que se oponen sostienen que perjudicará a los inquilinos porque se reducirá la oferta de vivienda de alquiler mediante la conversión en propiedad de los ocupantes, dará lugar a un menor mantenimiento para hacer frente a las rentas más bajas y pondrá en peligro la nueva construcción, necesaria para dar techo a una población creciente. Pero, como hemos visto, el mercado de la vivienda de alquiler no es un simple asunto de oferta y demanda. Sin embargo, es proclive al fracaso y a la escasez constante por naturaleza en las zonas urbanas cuya economía está en crecimiento. Cuando la demanda supera ampliamente la oferta, solo la regulación del alquiler tiene el alcance y la pertinencia suficiente como para estabilizar las vidas de los inquilinos, reducir el desplazamiento forzoso y limitar las penurias que causan las subidas del alquiler injustas e innecesarias.