Derecho a la vivienda
Los portales inmobiliarios inflan los precios de la vivienda a través del uso de algoritmos

El pasado 18 de noviembre, las derechas en el Congreso (PP, Junts y Vox) dieron carpetazo a una proposición no de ley planteada por Sumar para regular los algoritmos de portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa. La propuesta pivotaba sobre dos patas: por un lado, activar mecanismos que garantizasen más transparencia y, por otro, crear un organismo en la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) para controlar los efectos de la IA en el mercado de la vivienda. Según advertían voces de Sumar, el uso de algoritmos en estos portales provoca que el precio de las viviendas en los anuncios sea hasta mucho mayor al de tasación notarial, es decir, a su valor económico real. Esto, a largo plazo, puede desembocar en una burbuja de precios que restrinja todavía más el acceso a la vivienda digna en un mercado ya de por sí tensionado por la especulación inmobiliaria.

Los expertos ponen el foco en la llamada fijación de precios o precios unitarios: en base a una infinidad de datos personales de usuarios de los que las plataformas disponen, como su presupuesto, si la persona es joven, cada cuánto entra al portal a hacer búsquedas, la zona de residencia o cualquier tipo de preferencia, el algoritmo hace una recomendación de precios. No obstante, esa recomendación de precios no tiene por qué ajustarse al precio real de la vivienda ni a los datos del INE, sino a cuánto está dispuesta la gente a pagar. De este modo, las viviendas propuestas al usuario están por encima del valor de mercado y ese precio al alza, homogeneizado, se establece como base para próximos anuncios. Los portales, asimismo, ponderan los datos según el número de anuncios y no por zonas geográficas, lo que crea una importante brecha de precios.

“El algoritmo de inteligencia artificial de Idealista no se actualiza a esos datos de ventas reales porque el Estado los publica con meses más tarde. Por lo tanto, el algoritmo no se corrige con el dato real, es decir, establece el dato de venta que tienen en el portal como precio base y no lo corrige con el tiempo, por tanto cuando otro usuario va a comprar un piso en esa misma zona, ese precio con el que lo compró un usuario equis se establece como base”, explica la ingeniera informática, experta en big data y portavoz de Más Madrid en el Congreso Tesh Sidi, en una publicación en sus redes sociales donde alerta sobre los impactos reales de los algoritmos en el sector de la vivienda. Cuando esto ocurre, ni el estado ni el INE actualizan los datos al momento sino que lo hacen meses más tarde.

Las ofertas de vivienda publicadas en portales como Fotocasa e Idealista muestran precios hasta un 44% superiores a los valores medios declarados ante notario

A causa de esto, como muestran datos de la plataforma de tasación UVE Valoraciones de los que se hizo eco Europa Press, las ofertas de vivienda publicadas en portales como Fotocasa e Idealista muestran precios hasta un 44% superiores a los valores medios declarados ante notario, una diferencia que se ha ampliado de forma constante, ya que en 2021 era del 12%, lo que dificulta la evaluación real del encarecimiento del mercado. Además, la diferencia entre los precios anunciados en Fotocasa y los registrados ha pasado del 8% en 2021 a más del 32% en 2025. Por tanto, los precios continúan subiendo independientemente del aumento en la oferta de viviendas, lo que exhibe las manipulaciones del mercado mientras persiste la falsa creencia de que los precios vienen determinados por la ley de la oferta y la demanda.

El año pasado esta manipulación de precios se llevó ante los tribunales en EE UU, cuando la plataforma inmobiliaria RealPage (la hermana de Idealista en norteamérica) fue demandada por violar disposiciones de la Ley Antimonopolio Sherman tras ayudar a arrendadores corporativos a aumentar los precios de sus alquileres usando  algoritmos para establecer los precios. La empresa estaba generando creando una burbuja virtual sobre los precios de vivienda, dándose una economía digital gestionada por algoritmos. En enero de este año, el Departamento de Justicia de Estados Unidos también presentó una demanda antimonopolio contra empresas como Greystar y Blackstone, por su esquema de fijación de precios mediante software especializado.

Transparencia e intervención estatal

Sidi incide, en conversación con El Salto, en que mientras no existan reglas más estrictas de transparencia, estas plataformas seguirán maximizando sus beneficios a costa de encarecer el mercado de la vivienda a través de monopolios. Regularlo no es una tarea fácil ya que muchas veces no hay forma de demostrar claramente estas prácticas de forma fehaciente. Según fuentes del Ministerio de Consumo, establecer una normativa que ponga coto a los abusos de estas plataformas es como “poner puertas al campo”: “Es absolutamente complicado, porque, ¿qué normas algorítmicas pones? Si no sabes cómo operan o a lo mejor ellos tienen en la nevera diez algoritmos y los van sacando en función de la necesidad o de cómo tienen que sustituir el mercado”, confiesan.

También es arduo demostrar la discriminación resultante de la actividad algorítmica en estos portales debido a que no se conoce a través de qué aplicaciones se han hecho, si han sido creados bajo pedido “para excluir directamente a personas de acuerdo a unas determinadas características personales o con información que se conoce a través de redes sociales, etc.” comenta Karlos Castilla, miembro del Institut de Drets Humans de Catalunya.

Según un estudio publicado por la coalición IA Ciudadana, Cómo lograr una transparencia real con los registros de algoritmos, tampoco es fácil tener una imagen nítida de todos los algoritmos utilizados en un sector o área geográfica concretos. “Como resultad de esto, la ciudadanía, los órganos de control y los reguladores tienen dificultades para comprender sus usos, y más aún para controlarlos y ponerlos a prueba”, destaca el informe.

Detectar al momento la actividad de los algoritmos a la hora de alterar precios al alza es complejo, pero una mayor exigencia de transparencia y publicidad de estos algoritmos ayudaría

Detectar al momento la actividad de los algoritmos a la hora de alterar precios al alza es complejo ya que hasta la fecha no existe una obligación de rendición de cuentas al respecto. Una mayor exigencia de transparencia y publicidad de estos algoritmos ayudaría a prevenir estas actividades ilícitas, como pretende la Ley de Inteligencia Artificial europea, la primera ley integral sobre IA del mundo. Con esta legislación se buscaba garantizar que los sistemas de IA utilizados en la UE sean seguros, transparentes, trazables y no discriminatorios, aunque esto no siempre se cumple de facto. En el marco legislativo español, la ley integral para la igualdad de trato y la no discriminación del 15/2022 mantiene en su artículo 23 que “las administraciones públicas y las empresas promoverán el uso de una Inteligencia Artificial ética, confiable y respetuosa con los derechos fundamentales, siguiendo especialmente las recomendaciones de la Unión Europea” promoviendo un sello de calidad de los algoritmos.

Esta labor de transparencia podría aplicarse también, añade Sidi, a los propios rankings de anuncios que aparecen en los portales, ya que a su juicio esa clasificación ordenada es “una caja negra” donde “nadie sabe realmente por qué se priorizan unos anuncios antes que otros” porque intervienen muchas variables que el usuario desconoce por completo. Sidi pone el foco en que el organismo capaz de poner freno a estos fraudes es la CNMC, órgano regulador que debería aplicar la Carta de Servicios Digitales de la Unión Europea, aunque el gobierno todavía no le ha dado competencias para ello.

Es por eso que ni Uber, ni las aerolíneas ni por supuesto los portales inmobiliarios quieren facilitar datos sobre sus algoritmos y herramientas de big data, porque hasta ahora no ha habido reglamento que les obligue. “Herramientas y leyes existen, pero falta que se ejecuten. Entonces, están creando una realidad paralela porque su algoritmo no aprende de su propio error y si ha recomendado un precio a esa inmobiliaria y el piso se vende, el siguiente piso no corrije el precio de venta real del INE”, insiste Sidi.

Algoritmos que median en las relaciones capitalistas

Judith Membrives i Llorens, responsable de IA y Derechos Humanos en la plataforma Lafede - Justícia global y portavoz de IA Ciudadana, está especializada en cómo los algoritmos de la inteligencia artificial acaban articulando el espacio social, ya sea el espacio público, democrático o, en este caso, el acceso a derechos básicos, como el de la vivienda. Ella vincula el funcionamiento de los algoritmos en estos portales de vivienda con casos como los VTCs o los riders, donde también media la IA, en tanto que en el momento en que entra un intermediario a hacer esa mediación entre quien adquiere un servicio y quien lo provee, en los momentos de alta demanda los precios escalan.

Esto ha ocurrido, por ejemplo, durante la huelga de taxis, en el apagón o en cualquier crisis, donde la falta de regulación de los algoritmos ha provocado incrementos desproporcionados de precios. Es lo que se conoce como la plataformización de las relaciones laborales, y que en el caso de la vivienda también se aplica de lleno. Membrives incide en cómo la creciente mediación de la IA entre empresas o portales y la ciudadanía merma la igualdad social a apunta de nuevo a la opacidad del uso algorítmico.

“No tenemos manera de saber realmente cuáles son las normas del juego por la propiedad privada del algoritmo, de código cerrado, por el llamado secreto empresarial, cuando en realidad están afectando masivamente al problema de la vivienda que tenemos en este país”, traslada a este medio. Debe darse, alega, un control público de cómo se está mediando este mercado a través de las plataformas desde una lógica de rendición de cuentas puesto que actualmente no disponemos de ningún mecanismo que nos permita comprobar cómo están determinando precios.

Para Judith Membrives, portavoz de IA Ciudadana, la ley rider puede ofrecer muchas pistas para replicar desde la perspectiva de la vivienda ya que otorga ciertos derechos a los sindicatos

No hay todavía un marco normativo específico en relación a estos portales para poder monitorizarlos o supervisar su actividad, de manera que los fraudes de ley se han convertido en la norma en estas plataformas. Para Membrives, la ley rider puede ofrecer muchas pistas para replicar desde la perspectiva de la vivienda ya que otorga ciertos derechos a los sindicatos, como por ejemplo de cara a preguntar sobre sobre las ponderaciones del algoritmo para escoger o no un encargo en función de unos parámetros.

Desde UVE Valoraciones prevén que podría generar una tensión creciente en determinados mercados locales que podrían desembocar en burbuja en dos o tres años si esto no se corrige. Pero no sólo existe riesgo a largo plazo. Pablo Pérez, portavoz de Sindicato de Inquilinas de Madrid, infiere que actualmente los portales inmobiliarios están afectando gravemente al derecho a la vivienda al facilitar un mercado en el que los precios son manipulados y elevados por intereses especulativos. “El acceso a una vivienda digna se ha convertido en un desafío insostenible para muchas familias y personas trabajadoras mientras que los portales contribuyen a mantener una oferta de viviendas con precios artificialmente elevados mediante el uso de herramientas tecnológicas como algoritmos de forma no competitiva”, sostiene. Un modelo especulativo que, subraya, beneficia a grandes tenedores y a la concentración de poder en manos de pocos actores, “mientras que las inquilinas nos vemos frente a unos alquileres desorbitados”.

A ojos de Castilla, falta todavía voluntad política, es decir, enfrentarse a empresas influyentes, algunas de ellas afincadas fuera de España. “Mientras se siga esperando la regulación Europea cuando hay instrumentos legales disponibles, ahora lo hacen plataformas inmobiliarias, pero se puede aplicar a cualquier otro medio privado o público que ofrezca servicios como el acceso a la vivienda privada o directamente el ejercicio de derechos sociales como la misma vivienda, la salud, prestaciones sociales, etc.”. Todavía no hay, confiesa, un cuestionamiento social generalizado sobre por qué se utilizan aplicaciones de IA para el acceso y ejercicio de derechos humanos, especialmente en el sector público.