Alemania
Claves de la congelación de la subida de los alquileres en Berlín

Tras varios meses de negociaciones, trámites y proyectos de ley, el límite de precios al alquiler (Mietendeckel) se ha aprobado en Berlín. A contar desde junio de 2019 y durante los próximos cinco años, los precios del alquiler no podrán subir y bajarán aquellos que ya se estén pagando por encima de la frontera establecida como “abusiva”, aunque estos contratos no se revisarán por organismos oficiales hasta otoño de 2020, dado que para ello se deberá contratar a personal que certifique que se ha pagado un precio más alto que lo que dice la nueva ley. Se calcula que se crearán unos 250 nuevos puestos de trabajo. La medida forma parte de un plan de la senadora de vivienda, Katrin Lompscher (Die Linke). Hace tres años su partido propuso a Andrej Holm, uno de los mayores expertos en vivienda del país, como secretario estatal de vivienda, pero su pasado juvenil en la Stasi hizo que se le presionase hasta la dimisión. 

El tripartito berlinés, formado por SPD (partido socialdemócrata), Die Linke (la izquierda) y Los Verdes ha decidido sentar precedente en todo el país y poner límite a los precios del alquiler, una medida en la que ya trabajaban desde hace tiempo y que socialmente se les pedía continuamente en manifestaciones vecinales. “Esta va a ser una larga lucha con muchas tensiones, denuncias y mobbing por parte de los grandes tenedores de vivienda”, afirma Marcos Doyague, que procede de Palencia. Calcula que con la nueva medida su alquiler se reduciría en algo más de 150 euros al mes. Existe una calculadora virtual en la que el inquilino introduce su calle, la cantidad que paga de alquiler neto, los metros cuadrados y el año de construcción del edificio, para que haga el cálculo instantáneo.
El partido Democristiano de Angela Merkel ya ha anunciado que recurrirá el límite de precios al Constitucional y las grandes empresas inmobiliarias han dicho que se acogerán a la medida de uso por necesidad propia para poder expulsar a los habitantes de sus casas.

Del Mietspiegel al Mietendeckel

Anteriormente Berlín ya contaba con una especie de límite de precios que no funcionaba. El motivo de que no haya sido fructífero era que se hacía una media de lo que se pagaba en cada calle y con ello se establecía un precio medio por zona, que no podía aumentar en más del 15 % cada año. Pero la media se realizaba con los contratos de los cuatro años anteriores, así que quedaban fuera las rentas más antiguas, que podrían bajar este barómetro. Esto existe en muchas ciudades de Alemania y cada Land elige cuánto puede subir. En Hamburgo, por ejemplo, no puede aumentar más de un 20% sobre esta media. Pero no es suficiente, porque si de entrada ya hay nuevos contratos que son caros, la media será mucho más alta.

La concentración de la vivienda también era un problema, ya que grandes tenedores como Deutsche Wohnen —inmobiliaria que fue privatizada y que es una de las grandes en el sector de la vivienda en Berlín, a la que se le calculan 110.000 apartamentos en alquiler—, copan el mercado inmobiliario y marcan precios. Precisamente este Mietspiegel o anterior límite de precios pero referente al año 2013, es el que se tendrá en cuenta para calcular los nuevos precios. En aquella época el mercado inmobiliario berlinés estaba mucho más enfriado que actualmente. 

Excepciones a este límite de precios

Una de las principales excepciones es la vivienda pública, que queda excluida de esta limitación en la subida por estar ya limitada mediante renta y fronteras específicas. El SPD propuso que la limitación del precio fuese por umbral de ingresos —pero una de las críticas es que se establecían tramos bastante altos—. Finalmente no se hará de esta forma, sino que será extensible a toda la población que habite en alguna vivienda privada.

Berlín cuenta con un parque de vivienda público que el gobierno tripartito está intentando aumentar cada año. A finales de septiembre adquirió 6.000 viviendas a una gran inmobiliaria para ampliarlo, tras un conflicto vecinal con habitantes de la avenida Karl Marx. Otra batalla de vecinos que se saldó con una remunicipalización masiva fueron los edificios de la puerta de Kottbusser hace dos años, que décadas atrás albergaron a los trabajadores procedentes de Turquía (Gastarbeiter) y ahora están en el epicentro de la gentrificación de la ciudad. El gobierno recompró lo que años atrás había privatizado una coalición de SPD y Die Linke y esas viviendas volvieron a ser protegidas. Otra de las excepciones al límite de precios son las viviendas construidas después de 2014.

El pánico de los mercados

El líder de la oposición, el democristiano Burkand Dregger, ha dicho que recurrirán ante el Constitucional y en una entrevista con el canal de noticias RBB pintó esta medida como el auténtico caos al declarar que “con esta ley pierden todos los habitantes de Berlín. Afectará a la  construcción, se reducirá la industria de la vivienda, influirá en la demanda, se sucederán continuos litigios de los inquilinos contra sus arrendadores. Hay otros caminos para conseguir mucho más”. Ante este escenario dantesco, el presentador le pregunta que por qué cree eso, si esta medida solo se aplica para viviendas anteriores a 2014 y no afecta a la nueva construcción. “Hay ejemplos como en Hamburgo, donde las constructoras se fueron de la ciudad a otros lugares, y esto provocó la inseguridad de los mercados”.

Otra de las argumentaciones de Dregger es que los costes de la construcción aumentan cada año. CDU reconoce que hay un problema de precios excesivos en Berlín, pero no ha propuesto una solución alternativa a este Mietendeckel. Desde Deutsche Wohnen también han advertido de que esto alejará a los inversores y que se servirán de la posibilidad de argumentar que van a utilizar las viviendas para su propio uso para poder expulsar a los inquilinos. La rápida expulsión y subidas debido a la renovación de edificios en los que solo se pintaba la fachada, ha sido la tónica en la capital germana estos últimos años. Algunos arrendatarios también notaron fuertes subidas antes de verano, justo antes de que finalizara el precio liberalizado de la vivienda.

Expropiación de vivienda

Otra de las cuestiones en esta batalla por los alquileres asequibles es la lucha ciudadana por la expropiación estatal de vivienda. Diversas organizaciones civiles recogieron este año firmas para un referéndum en el que se expropie a las inmobiliarias que posean más de 3.000 casas. Esto reportaría al erario público más de 200.000 viviendas que se remunicipalizarían. Tras una exitosa recogida de firmas, queda el trámite en el senado y el parlamento del Bundesland. Si se da luz verde se deberían recoger otras 170.000 nuevas firmas en el plazo de pocos meses para que el referéndum se lleve a cabo.

En 2014 ya se hizo un referéndum en el que se consiguió que el antiguo aeropuerto Tempelhof se dejase sin construir y continuase como parque. Sus más de 6 kilómetros de perímetro eran un terreno jugoso para las constructoras, dado que en el enclave se encontraban los barrios de Neukölln y Tempelhof,  una de las zonas más deseadas de la ciudad para la población juvenil. Incluso el alcalde de Berlín, Michael Müller, que hasta ahora era reticente a los límites de precios, ha apoyado esta medida y ha intentado tranquilizar a las inmobiliarias diciendo que es una medida temporal de enfriamiento del mercado inmobiliario. Sin embargo en su partido, el SPD, sí que hay sectores que ya hablan favorablemente de la expropiación de viviendas, medida que Müller rechaza por ahora.