Especulación inmobiliaria
¿Se puede eliminar la infravivienda?

Si eres joven y vives en España es más que probable que no llegues a mileurista. Según las últimas cifras del Consejo de la Juventud, el salario medio de los jóvenes de entre 16 y 29 años es de 973 euros mensuales. Si, además, pretendes dedicar como máximo un 30% del sueldo al alquiler, siguiendo la recomendación general, y encontrar una opción digna, será mejor que creas en los milagros.

Como vemos en la imagen inferior, un alquiler en el centro de Madrid del piso más pequeño que permite la ley significaría el 72% del sueldo mínimo. Esto significa que a un ciudadano medio de la capital, si quiere vivir solo y no quiere salir de la ciudad, solo le queda la opción de escribir la cantidad de 400€ en el buscador —no hay resultados para precios inferiores— y elegir la infravivienda que sea más de su agrado.

Las condiciones de las viviendas que pueden permitirse actualmente los jóvenes —y los no tan jóvenes— es un tema que se viene denunciando desde hace algún tiempo. Se habla de ello, pero ¿se puede evitar la existencia de infravivienda en una ciudad consolidada como Madrid?

¿Qué es la infravivienda?

Con el término “infravivienda” englobamos todo aquello que no es, o no debería ser, una vivienda, por no reunir unas condiciones mínimas de habitabilidad. Y es que el concepto de “vivienda” no es subjetivo, sino que está acotado y legislado. Parámetros como la superficie de las estancias o la existencia de iluminación y ventilación natural, además de unas determinadas instalaciones, marcan el límite legal entre lo que es considerado habitable y lo que no.

Si eres joven y, además, pretendes dedicar como máximo un 30% del sueldo al alquiler en Madrid, siguiendo la recomendación general, y encontrar una opción digna, será mejor que creas en los milagros

Existen dos documentos, la Licencia de Primera Ocupación y la Cédula de Habitabilidad, que tienen como objetivo comprobar que un edificio determinado cumple con todos los requisitos para poder destinarse al uso residencial. Mientras que la primera es obligatoria en toda España en el momento de la construcción, en los últimos años más y más comunidades autónomas han ido derogando las cédulas de habitabilidad, que tenían la particularidad de tener que renovarse cada cierto tiempo. Como consecuencia, en algunas comunidades —como Madrid—, una vez ocupada la vivienda por primera vez, no será necesario volver a verificar su habitabilidad nunca más, a no ser que se realice una importante reforma, obviando si se cumplen o no las condiciones de seguridad o salubridad. “La Licencia de Primera Ocupación sustituye a la Cédula de Habitabilidad, convertida en mero trámite administrativo. Falta un control riguroso”, apunta el urbanista y técnico de gestión de Concursos y Obras del PSOE, Antonio Giraldo.

En cualquier caso, las exigencias son bajas y permiten legitimar viviendas que difícilmente merecen tal denominación. Por ejemplo, según el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, una vivienda de 25 m² compuesta por un salón-comedor-cocina-dormitorio y un aseo, con una única ventana de 2 x 1,5 metros sería perfectamente aceptable. Sin embargo, un bajo interior de con esas características sería sin lugar a duda una infravivienda por su escasez de luz y ventilación, al margen de la definición oficial. Esto sin contar el número de personas que puedan estar viviendo en ella.

Este tipo de viviendas se anuncian y alquilan constantemente, sin ninguna consecuencia legal: “El problema es la impunidad”, sentencia Giraldo, “a pesar de que los criterios que establecen las condiciones mínimas están claros en todas las CC AA, hay discrepancia entre ellas y, sobre todo, deficiencias a la hora de evaluar esos criterios”.

¿Por qué existe infravivienda?

La infravivienda existe debido a que la vivienda, además de ser un derecho humano básico, es principalmente un bien de mercado y un objeto de la especulación urbanística. En este sentido, se hace posible hacer negocio con los hogares. Es el mercado el que regula su acceso y, dado que la demanda sigue en alza frente a una menor oferta, con el mismo presupuesto se puede optar cada vez a viviendas en condiciones peores. “Casa muy mal que la vivienda sea un principio rector de nuestra Constitución con el uso que se hace de ella”, señala Giraldo.

Tras el boom inmobiliario de los años 90, se aprueba en España el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (2009), que financia la demolición de viviendas. En el año 2013, después de la crisis, se lanza una nueva normativa que sugiere que en los programas de regeneración urbana tendrán preferencia las actuaciones en que la participación del sector empresarial, con sus fondos, garantice una mayor viabilidad económica. Es el resultado del momento económico en el que se encuentre España en ese instante, respondiendo a las necesidades sociales, pero atendiendo siempre a intereses económicos.

¿Regeneración urbana?

Regeneración urbana es cómo se ha denominado a las intervenciones que se hacen en una ciudad consolidada. No se refiere solo a la transformación física, sino que también provoca cambios en la vida de las personas que habitan dicha ciudad. Históricamente, la modernización de las ciudades tuvo como consecuencia la mejora en la calidad de vida de estas, pero también la exclusión social de las clases bajas, que eran las que producían revueltas y “degeneraban” la ciudad. Muchas viviendas fueron derruidas y sus habitantes tuvieron que marcharse de los centros de las ciudades.

“Quizá el mayor problema que existe hoy es que precisamente la mejora de muchos barrios se contrapone a la precarización de muchos de sus vecinos”, apunta Giraldo. Esta parte de la población puede verse expulsada hacia las periferias, en un proceso que se conoce como gentrificación

Este concepto es importante porque ilustra lo que pasaría a nivel urbanístico y social si en un barrio dejase de existir la infravivienda de un día para otro. Las peores viviendas —es decir, las más baratas— desaparecerían, por ejemplo, para hacer los patios interiores más amplios y mejorar las condiciones de iluminación y ventilación. Esto sería beneficioso para las familias que conservaran su vivienda, pero haría que muchas familias se quedaran sin casa. Normalmente, las más vulnerables, las que no pudiesen afrontar el precio del alquiler de las nuevas viviendas, puesto que estas se habrían revalorizado. “Quizá el mayor problema que existe hoy es que precisamente la mejora de muchos barrios se contrapone a la precarización de muchos de sus vecinos”, apunta Giraldo. Esta parte de la población puede verse expulsada hacia las periferias, en un proceso que se conoce como gentrificación.

Según Silvia Villacañas, directora general de Estrategia de Regeneración Urbana del Ayuntamiento de Madrid, para que se produzca esta “expulsión” de la población “debe darse un proceso de mejora del barrio y además encontrarse este en una posición interesante para inversión de capital privado, generalmente zonas céntricas”. Se trata de un proceso no generalizado, sino por “sectores”. Si bien en la mayoría de los casos, la gentrificación se produce como consecuencia de esta especulación de inversores inmobiliarios que compran vivienda —a veces hasta edificios enteros— para vender o alquilar a un precio muy superior, otras, se produce por accidente. Son incluso los propios urbanistas o gobiernos los que, al construir un parque o mejorar las infraestructuras, provocan que suba el precio de las viviendas: “La gentrificación es una consecuencia inevitable del mercado inmobiliario. Si mi calle y mi zona están mejor, mi casa vale más dinero. Sin embargo, se puede ofrecer vivienda pública en esos barrios y no solo en las afueras, o limitar la utilización de la vivienda como producto de inversión y como recurso turístico”, apunta Giraldo.

Prohibiendo la infravivienda, en un primer momento nos encontraríamos con viviendas ilegales sin ningún valor de mercado y una gran cantidad de personas siendo expulsadas a las periferias. Con el tiempo, los dueños de inmuebles podrían realizar las obras pertinentes para que los inmuebles pudiesen volver a entrar en el mercado —demoliendo parte de los edificios, uniendo varios pisos, colocando sistemas de ventilación, pozos de luz—. Sin embargo, una vez más, el resultado sería un menor número de viviendas por un mayor precio. Según Giraldo, “no se puede resolver esta cuestión únicamente mediante urbanismo y legislación”, sino que se necesita “un cambio de modelo a gran escala”.

Vías más allá de la regeneración

Una de las opciones a explorar es la aplicación de normativas como la que se da en el Plan General de cualquier ciudad con la alineación de los edificios respecto a la calle. En este, se establece una alineación concreta a la que el edificio deberá adaptarse si llega hacer cambios en su estructura, asumiendo la pérdida de metros cuadrados correspondiente. Se trata de una normativa con un condicionante con la que se consigue que no todas las obras se produzcan simultáneamente, sino que se espacien en el tiempo, permitiendo generar proyectos de calidad, pensar en consecuencias y buscar soluciones.

Por otro lado y desde 2013, todos los edificios de viviendas con una antigüedad superior a 50 años deben pasar un “examen”, el Informe de Evaluación del Edificio (IEE), en el que un arquitecto o arquitecto técnico debe valorar aspectos como el estado de conservación del edificio, su accesibilidad o su eficiencia energética. Sin embargo, no se entran a valorar las condiciones de salubridad o habitabilidad del edificio. Este informe podría ser de utilidad si se constataran los requisitos mínimos para que una vivienda sea habitable, además porque, al depender de la edad del inmueble, ocurriría de manera paulatina, por lo que no se producirían necesariamente desplazamientos ni expulsiones a otros barrios. Sin embargo, la directora general de Estrategia de Regeneración Urbana del Ayuntamiento de Madrid apunta que los Ayuntamientos están obligados a llevar el registro de las inspecciones, “pero el deber de conservación según establece la ley recae en los propietarios de las viviendas” y este sea quizá el problema, que es solo un deber y no una obligación y que los propietarios en muchos casos no residen en las viviendas.

El Govern balear ya ha empezado a multar con hasta 30.000 euros a los propietarios e inmobiliarias por comercializar infraviviendas, en tanto que los espacios que no se consideren vivienda no podrán entrar en el mercado

Aumentar la edificabilidad —la superficie que se puede construir en un determinado solar— de las ciudades es una medida más controvertida. Aunque ayudaría a paliar el problema de demanda que existe ocupando menos suelo libre, podría ocasionar problemas derivados, como que más habitantes con las mismas dotaciones —colegios, centros médicos— resultaría en peor calidad de vida. Villacañas señala que esta opción está siendo muy debatida en el seno de Madrid y analizada para su inclusión en una posible modificación de la ley del suelo. Sin embargo, podría utilizarse para especular y conllevar la pérdida de gran cantidad de patrimonio ya que aquí, de nuevo, intervendrían los actores privados.

Las ayudas al alquiler o el control del precio de la vivienda podrían paliar la revalorización de estos edificios tras la regeneración urbanística. También la vivienda pública, así como el régimen de tenencia de esta: “La vivienda de protección oficial tiene que incrementarse, pero en régimen de alquiler, que es la única forma de garantizar que ese beneficio perdura en el tiempo”, explica Giraldo. Cuando dicha protección vence, pasa a formar parte del mercado libre. “De este modo, los poderes públicos habrán financiado parte de una vivienda que luego su propietario puede vender a precio de mercado. La vivienda pública en alquiler garantiza un precio asequible para una vivienda digna de forma indefinida”, subraya.

Qué se está haciendo actualmente

El Govern balear ya ha empezado a multar con hasta 30.000 euros a los propietarios e inmobiliarias por comercializar infraviviendas, en tanto que los espacios que no se consideren vivienda no podrán entrar en el mercado, por lo tanto perderán su valor y el propietario tendrá que hacerse cargo de alguna manera de las reformas pertinentes para convertirlas en viviendas habitables. Esto deberá ir de la mano de la correcta persecución de los alquileres sin contrato.

Villacañas explica cómo en Madrid en los últimos años se han realizado trabajos de diagnóstico urbano para identificar los ámbitos más necesitados de rehabilitación. “El último fue el Mapa de Áreas Preferentes de Impulso a la Regeneración Urbana (APIRU) de 2018, que sirvió para diseñar unas convocatorias de subvenciones municipales dirigidas expresamente a ayudar económicamente a la rehabilitación de los barrios más vulnerables”.

Recientemente se ha aprobado también la nueva Ley de Vivienda, que busca delimitar las subidas de los alquileres en zonas tensionadas (zonas de gran demanda y poca oferta), lo que, según Giraldo, “debería repercutir en una paulatina reducción de la infravivienda por inercia del mercado inmobiliario”. Esta normativa permitirá limitar los alquileres de los grandes propietarios —más de 10 viviendas—, si bien está en manos de las comunidades autónomas decidir si finalmente se aplica o no el control de los precios. Se pretende poner en marcha alquileres públicos en las nuevas promociones de viviendas —a las afueras, generalmente—, se darán ventajas fiscales a los pequeños propietarios para bajar el precio del alquiler, se gravará con más impuestos a la vivienda vacía, se darán bonos de ayuda para jóvenes, se creará nueva vivienda asequible, etc. Aunque es una ley enfocada al “acceso universal a la vivienda”, no afecta tanto a la ciudad consolidada: “No podemos dejar de lado que la competencia directa y efectiva sobre la infravivienda la tienen las comunidades autónomas, y creo que es un asunto demasiado grave para esperar que se vaya solucionando con el tiempo”, comenta Giraldo.

Existe también el Plan Estatal de Vivienda, destinado a la restauración de viviendas para aquellos vecinos con menos recursos, unas ayudas que Giraldo subraya como “muy importantes, especialmente cuando se trata de ahondar en uno de los puntos negros del parque edificado en España, que es la eficiencia energética. Pero todo ello no quita que sin duda deberíamos alcanzar un marco común donde establecer qué condiciones son aceptables y cuáles no”, en palabras de Giraldo. “La adaptación de las viviendas a nuevos estándares crecientes de habitabilidad es una necesidad constante”, concluye Villacañas, aludiendo a la necesidad de una estrategia estable en el tiempo y que diferencie según los tipos de barrios y situaciones urbanas concretas.