Opinión
Ampliar el debate sobre el control de los alquileres

La ley catalana de vivienda será el núcleo de la que salga la tramitación en el Congreso de los Diputados de una norma estatal. Es una oportunidad para buscar un reglamento que más que modere las subidas de precios del alquiler, promueva activamente que bajen.

Vecinos Russafa
Pablo Carmona

Es miembro de la Fundación de los Comunes.

24 oct 2020 11:47

El pasado viernes 16 de octubre, el vicepresidente del Gobierno, Pablo Iglesias, se reunía con el Sindicato de Inquilinos para tratar la extensión a todo el Estado de la regulación de precios aprobada por el Parlamento de Cataluña el pasado 18 de septiembre. Esta Ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, fue celebrada por el Sindicato de inquilinos y tuvo el apoyo de la gran mayoría de grupos parlamentarios.

Como no podía ser de otro modo, la normativa contó con la oposición de los intereses rentistas del país y tuvo su primer revés en fase de tramitación cuando el 6 de agosto el Consell de Garantías Estatutarias dictaminó que varios artículos de la misma iban en contra del Estatut de autonomía y la Constitución.

El dictamen de este órgano consultivo se produjo tras la denuncia que presentaron Ciudadanos y el Partido Popular, y abría la puerta a futuros recursos de inconstitucionalidad de la misma. Con buen criterio, los grupos proponentes, no se dejaron arrinconar y siguieron con su tramitación hasta su aprobación definitiva el pasado mes de septiembre.

En la actualidad no se han desarrollado en toda su profundidad las consecuencias estructurales de la nueva fase de crisis y los propietarios aún fuerzan ofertas que mantienen o bajan moderadamente los precios

Sin embargo, a pesar de que la derecha no quiera ningún tipo de cambio legal en materia de regulación de los precios del alquiler, con la intención de dejar la puerta abierta a futuras subidas de los mismos, también debemos preguntarnos con cierta profundidad si esta normativa que se propone supone un cambio sustancial dentro del mercado del alquiler, especialmente en el contexto actual. También debemos preguntarnos si es una norma lo suficientemente incisiva como para afrontar la actual crisis y, sobre todo, si se puede pensar en ir más allá en caso de llevarse a trámite a nivel estatal.

Una ley para congelar los precios

La ley 11/2020 marca un horizonte claro, textualmente en su artículo primero dice que su objetivo es “regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda”. Esto es, no se trata de hacer bajar los precios, sino de contenerlos. Ante este objetivo, la primera pregunta que surge teniendo en cuenta la fase de crisis que se abre es, ¿qué utilidad tiene en una fase en la que los precios del alquiler han comenzado a estancarse y bajar por causa de la nueva crisis, una ley cuyo objetivo es precisamente congelar los precios?

A primera vista, la respuesta es que probablemente tendrá poca efectividad. Pero este argumento debemos justificarlo con algo más de precisión. Según quienes proponen y defienden esta medida, su gran avance pasa por poner un cortafuegos en las subidas abusivas que se venían produciendo en los nuevos contratos de alquiler y sus renovaciones. Pero ¿realmente la ley logrará este objetivo?

Es cierto que esta norma pone el foco sobre la idea de zonas tensionadas por el mercado, aquellos lugares donde el alquiler se ha disparado y están muy por encima de la renta disponible de los hogares. También es cierto que se fija sobre la realidad de los alquileres y sus posibles subidas, algo que es también muy positivo de esta ley y que sin duda tendrá un efecto barrera en el caso de que se produzca un ciclo alcista de intensidad media o alta en los alquileres. Sin embargo, para lograr estos objetivos ─a pesar de apuntar en buena dirección─, propone mecanismos de baja eficacia real para ir más allá de la propia bajada que ya está apuntando el mercado de alquiler por efecto de la crisis. En el caso de Madrid con bajadas del 3% y en el de Barcelona de un 4%, que tendremos que ver cómo evolucionan a futuro sabiendo que en la actualidad no se han desarrollado en toda su profundidad las consecuencias estructurales de la nueva fase de crisis y los propietarios aún fuerzan ofertas que mantienen o bajan moderadamente los precios.


Según la Ley 11/2020, cuando un contrato finalice en un área tensionada, el nuevo contrato no podrá superar el precio de los contratos de vivienda análogas de la zona, así como tampoco podrá sobrepasarse el precio del último contrato firmado, que sólo podrá actualizarse en relación al índice de garantía de competitividad. Además, la ley en su artículo 7.1 propone una determinación del precio de las rentas que dice “para los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al régimen de contención de precios regulado por la presente ley se establece a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que determina y hace público el departamento competente en materia de vivienda.” Pero ¿de qué índices y referencias estamos hablando?

En resumen, la ley marca tres grandes líneas de referencia a la hora de fijar los precios. La primera de ellas es la actualización de las rentas por medio de los precios de referencia entre viviendas análogas, esto es, de similares características y zonas de ubicación. Esta medida es similar a la que se impone por ejemplo en las normas de tasación de viviendas: Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo y que tiene como finalidad subyacente proteger la estabilidad de los precios de la vivienda de una zona determinada a corto y medio plazo ─independientemente de la coyuntura─. En el caso de los alquileres, esta utilización de los precios análogos tendría un efecto similar, estabilizar los precios en un momento de mercado bajista y utilizando una mayoría de referencias de partida con precios fijados en los momentos álgidos de las series de precios del alquiler.


El segundo método para fijar los precios es la prohibición de superar el precio fijado en el contrato anterior. Este método creemos que se explica por sí solo, ya que si los precios están bajando y los contratos de alquiler mayoritariamente han sido firmados a lo largo de los últimos cinco años ─justo en una fase alcista de los precios de alquiler─, las rentas de referencia volverán a estar hinchadas y será un punto de partida que puede perjudicar a quien alquila, aunque evidentemente protege de posibles subidas.

El tercer indicador para fijar los precios de los contratos de alquiler son los índices oficiales. En este ámbito existen dos grandes referencias. El Índice que realiza la Generalitat, cuya referencia principal son las fianzas depositadas por los arrendadores, y el Índice de precios de alquiler que confeccionó el MITMA (Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana) el curso pasado. Como bien sabemos, el índice catalán se hizo con datos del periodo 2017-2019 y el estatal con datos de la Agencia Tributaria de 2017, todos ellos ─de nuevo─, momentos alcistas del mercado del alquiler.

Además de estas referencias, podemos decir que en la norma el único elemento que netamente supone una rebaja en los alquileres es la posibilidad de actualizar las rentas en referencia al Índice de garantía de competitividad. Un índice que elabora el INE y que en su último dato refleja una rebaja del 1,82%. En cifras, para un alquiler medio de 700 euros mensuales significaría una rebaja de en torno a 12 euros al mes.


En resumen, podemos decir que todos los mecanismos que establece esta ley para regular y mantener los precios, dependen del mercado y de la voluntad de los propietarios. Esencialmente, los precios bajarán sólo si el mercado baja, pero la ley no termina de morder el núcleo central del problema y es algo que se debería pelear de cara a su posible tramitación en el Congreso de los Diputados.

Es vital tratar de imponer una bajada de los precios que ponga en el centro la realidad de crisis social que vivimos y el derecho a la vivienda frente a los intereses de las clases rentistas

Sin quitar el enorme valor que tiene que por primera vez se haya aprobado una ley que busca intervenir la subida de los precios del mercado, debemos analizar sus lados positivos y negativos. Efectivamente, la ley a futuro creará un campo de seguridad frente a las subidas del mercado que congelará los precios en valores de 2017-2019 e incluso acompañará y fijará las caídas de precios que se produzcan en el mercado tras esta nueva crisis, eso sí, con un retraso de entre uno y siete años. También en algunas ocasiones obligará a que aquellos propietarios que tienen sus pisos por encima de los índices, siempre dependiendo de cada caso y del coste del contrato anterior, tengan que bajarlos.

De precios y alquileres

En el nivel propositivo, la posible ampliación a nivel estatal de la ley, abre nuevas oportunidades de mejora que deberíamos pelear e ir más allá de la propuesta catalana. La propuesta debería ir en el sentido de aprovechar el primer paso que significa la ley catalana para abundar en la línea de que se legisle, no ya para que se moderen los precios, sino para que efectivamente caigan significativamente. No podemos negar que ─a día de hoy─, es una cuestión vital el tratar de imponer una bajada de los precios que ponga en el centro la realidad de crisis social que vivimos y el derecho a la vivienda frente a los intereses de las clases rentistas, ya sean fondos de inversión, particulares o sociedades de cualquier tipo.

Lo cierto es que la tendencia de los precios del alquiler han sufrido desde finales de 2019 un proceso de moderación y que la pandemia ha supuesto un momento de caída de precios. Así, los portales de anuncios de alquileres han tenido, sólo por la llegada de ofertas de alquiler venidas de antiguas ofertas de AirBnB un incremento de sus ofertas de un 33% en Barcelona y un 27,7% en Madrid, además de una cierta contracción de la demanda. Esto se suma a caídas de los precios durante el estado de alarma por encima del 10% con caídas en las rentas mensuales de entre 175 y 190 euros.

Según los datos disponibles en el portal Idealista los precios en la provincia de Barcelona ya están por debajo de los de 2019 y en Barcelona ciudad ya están un 4% por debajo de septiembre de 2019, esto es, se han borrado las subidas de precios que hubo entre septiembre de 2019 y enero de 2020 y han bajado aún más. Además, en todos los distritos de Barcelona, salvo Sant Andreu, ya encontramos caídas del precio desde septiembre de 2019 de entre el 3 y el 7,5%. La realidad a septiembre de 2020 es que tanto en los distritos de Barcelona como en las grandes ciudades catalanas los precios han sufrido caídas que permiten hablar de una tendencia de estancamiento y caída de precios, sobre todo en la ciudad de Barcelona. Todo ello en una horquilla de entre el -7,5% de caída del barrio de Les Corts y el +5,8% de subida de Terrassa.

Esta tendencia bajista, a falta de ver los datos definitivos del mes de octubre y siguientes, se puede comprobar revisando las ofertas de Barcelona en portales como Fotocasa. Repasando las primeras 243 ofertas más actualizadas del portal en Barcelona capital, podemos intuir algunas tendencias. La primera es que el 80,2% de las ofertas no han modificado sus precios, la segunda, que un 12,3% de estos anuncios han bajado los precios en menos de un 10% y que el 7,4% lo han hecho por encima del 10%.

Por este motivo, el mecanismo de control de precios elegido entraña oportunidades y diversos riesgos. Si los precios suben con cierta intensidad en los próximos años, será una herramienta muy útil de control. Mientras que si los precios siguen la tendencia actual y tienen crecimientos leves, se estancan o caen, se entrará en un punto contradictorio donde los umbrales de control de precios se parecerán a los precios alcistas de 2017-2019.

Hacia un índice social de precios de alquileres

Desde el punto de vista de los movimientos de lucha por el derecho a una vivienda digna, este tipo de normativas que se fijan en los valores del mercado y los usan para moderar precios, no solucionan el núcleo del problema. En realidad, de seguir la tendencia de estancamiento y bajista, sería una más de la serie de normativas ineficaces en materia de vivienda que ha propuesto el gobierno y que no han servido más que para crear cierta ficción de progreso en un mercado que dominan los intereses de los propietarios.

Efectivamente, la única manera de frenar la sangría que se está produciendo en nuestro país es que la regulación signifique una caída sustancial de los precios. Para eso, tiene que existir la voluntad política y un camino claro, la creación ─por poner un ejemplo─, de un Indice Social de precios de viviendas en alquiler. Esta propuesta podría servir para ir más allá de la Ley catalana 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, evitando así que la ley favorezca la congelación de precios en momentos bajistas e impulsando por ley una bajada de los mismos.

Este índice reflejaría precios ajustados a la realidad social que vive el país y debería significar la intervención efectiva por parte de los poderes públicos del precio de los alquileres, para que de media nadie gastase más de un 20-30% de sus ingresos en el pago de las rentas de alquiler. Al igual que se propone con los servicios estratégicos de energía o comunicaciones, con la sanidad o la educación, los bienes de primera necesidad, como es la vivienda, no pueden quedar al capricho de las necesidades y las expectativas de negocio de quienes se benefician de las elevadas rentas de alquiler.

No se puede negar que las propias bajadas del mercado en esta crisis llevarán a que este tipo de medidas de congelación de precios provoquen una caída de los mismos de entre un 5 y un 15% a medio plazo. Pero sin duda, éstas caídas no se aproximan a las que necesita una sociedad que parte de cifras de paro del 15% y que ha sufrido ya una caída del PIB de más del 21,5%, con una pérdida de ingresos salariales en junio de 2020 con respecto a diciembre de 2019 de más de 26.000 millones de euros. El gran dilema de los alquileres es que la gente que los paga, ahora tiene mucho menos dinero para hacer frente a los mismos. Por mucho que se moderen los precios o incluso bajen, sólo caídas de más del 40% en los precios empezarán a corregir la enorme escasez de vivienda que vive nuestro país y a redistribuir socialmente los beneficios que ahora mismo obtienen las economías rentistas.

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