Opinión
Una democracia de propietarios

Cuando se caracteriza el sistema inmobiliario español como sostén material de las clases medias nacidas del desarrollismo franquista, se suele citar la famosa fórmula del Ministro franquista José Luis Arrese que decía buscar “un país de propietarios y no de proletarios”.

Sin embargo, aquella sentencia que pretendía ser la primera gran explicación para la especialización inmobiliaria de nuestro país, no estaba aún a la altura de lo que vendría más adelante. En esencia, se trataba de anticipar una sociedad donde el valor patrimonial de los activos inmobiliarios fuese una de las principales fronteras que definiesen nuestro sistema de clases, tal y como sucedería años después.

Como no podía ser de otra manera, quien estiró al máximo las posibilidades de esta afirmación en el marco neoliberal, fue —unas décadas después— Margaret Thatcher. La Dama de Hierro en sus memorias fue categórica, su objetivo para el Reino Unido era construir una “democracia de propietarios”. Así, a través de sus fórmulas de “flexi-propiedad” y venta denominados “Rents to Mortgages” que convertirían el parque público de vivienda en alquiler en un parque en propiedad, Thatcher llevó el sueño de Arrese hasta sus últimas consecuencias.

El resultado de sus políticas de privatización de viviendas públicas en alquiler para pasarlas a manos de sus nuevos propietarios (sus antiguos inquilinos) y el control de los tipos de interés para que fuese sencillo adquirir una hipoteca, llevaron a una consecuencia lógica, durante el mandato de Margaret Thatcher la vivienda en propiedad en el Reino Unido creció del 57% al 68%.

En los próximos tiempos, la acción conjunta público-privada, de las administraciones públicas junto al sector de la construcción y el inmobiliario ocuparán los intentos de reactivación económica

Pero quizás más ilustrativa fue la segunda consecuencia directa. Los habitantes de esas casas recién privatizadas, antiguos inquilinos que ahora pasaban paulatinamente a ser propietarios, comenzaron a votar masivamente a doña Margaret. En una de sus famosas sentencias la Dama de Hierro afirmó que “jamás deben dejarse de lado las necesidades de los compradores de vivienda”.

Pero, ¿qué valores más profundos tenía esta democracia de propietarios? En pocas palabras, significaba que con un porcentaje alto de propietarios en el país, se garantizaba a futuro que las políticas que ponían la defensa de la propiedad privada y las leyes del mercado en el centro de su programa, tendrían mayores posibilidades de éxito electoral. Básicamente con ello se trasladaron elementos centrales de la reproducción social de las clases altas a otros muchos sectores de clases medias, y a partir de ahí se garantizaba un cuerpo político y electoral temeroso ante el cambio. La herencia, el cobro de rentas de alquiler o la gestión de activos patrimoniales socializaron la empresarialidad inmobiliaria y sus patrones especulativos entre mayores capas de la población. Pero, ¿qué lecciones se pueden extraer de estas políticas de cara al modelo inmobiliario del Estado español?

Aprender de la realidad

Lo cierto es que todas estas características de la democracia de propietarios se cumplen en cualquier sociedad donde la propiedad de la vivienda sea el núcleo articulador de las economías familiares. El caso español es especialmente paradigmático, baste recordar que la vivienda en propiedad supone más del 75% del parque de vivienda y los propietarios particulares de vivienda en alquiler son más del 90% de los mismos.

Sin atender a esta realidad, no se podría comprender cómo los gobiernos de todo signo se pliegan recurrentemente a aceptar las reglas generales del juego. Tampoco se entendería cómo las medidas en materia inmobiliaria jamás tocan el hueso del problema. Por este motivo, al igual que la democracia de propietarios tiene su base material en esa economía inmobiliaria, también tiene su base social y electoral entre esas clases propietarias.

En esta clave debemos interpretar lo moderado de las medidas que se proponen en materia de regulación de rentas, las declaraciones de Nacho Álvarez (Secretario de Estado de Derechos Sociales de Unidas Podemos) sobre la necesidad de defender a los pequeños propietarios o el mantenimiento de exorbitantes rebajas fiscales al conjunto del sistema rentista. Pero también la inexistencia de políticas públicas de vivienda o la repercusión social que tienen las campañas contra la okupación que apuntan a los miedos más profundos de muchos propietarios.

Por este motivo, en la nueva fase de crisis abierta por la pandemia, necesitamos un diagnóstico que nos acerque a entender el marco en el que nos movemos. ¿Qué está pasando en estos meses?¿podemos dibujar alguna hipótesis de trabajo?¿Desde dónde partimos al afrontar la crisis permanente en la que se vive con respecto a la garantía y el derecho a una vivienda digna?

Como bien sabemos, el Producto Interior Bruto español se apoya en tres grandes ejes. El primero, son los servicios de comercio y hostelería, que en 2019 aportaron cerca de 270.000 millones de euros al PIB, el segundo son las administraciones públicas con un aporte superior a los 203.000 millones de euros y el tercero sería un agregado entre el sector de la construcción y el inmobiliario que superaría los 202.000 millones de euros.

Según datos oficiales en el área urbana de Barcelona hay suelo disponible para construir más de 147.000 viviendas, mientras que esa cifra en el caso de Madrid supera las 400.000 viviendas

Con estos datos en la mano, no es de extrañar que buena parte de las políticas públicas en nuestro país se centren en reforzar la triangulación entre estos tres sectores. Un sistema de relaciones que además con la pandemia, cuando una buena parte del comercio y la hostelería se ven inmersos en una profunda recesión, deja como actores económicos principales al presupuesto público y al sector constructor-inmobiliario, sin olvidar su derivada financiera. En pocas palabras: en los próximos tiempos, la acción conjunta público-privada, de las administraciones públicas junto al sector de la construcción y el inmobiliario ocuparán el centro de los intentos de la reactivación económica.

Para verlo con más detalle podemos partir de algunos ejemplos. Si nos fijamos en los avales que ha concedido el Instituto de Crédito Oficial veremos la magnitud del problema. Hasta el 31 de octubre de 2020 el ICO ha emitido avales por valor de 106.000 millones de euros. De éstos avales, cerca de 16.000 millones pertenecen al sector del Turismo, el ocio y la cultura, mientras que más de 13.700 millones se han dirigido al sector de la construcción y el inmobiliario.

Por otro lado, el nuevo programa de vivienda pública, conocido como Plan 20.000 —presentado por el Ministro José Luis Ábalos hace pocos meses—, pretende relanzar un nuevo ciclo de construcción en colaboración público-privada que también será financiado con respaldo público y con suelo público, mientras que los beneficios —nunca menores a los 6.000 millones de euros— irán a parar de nuevo al sector privado.

Todo apunta a que de nuevo la construcción y el sector inmobiliario son vistos como los puntales necesarios para la recuperación económica. Puntales débiles que solo aguantarán bajo la fórmula impulsada por gobiernos de todo signo que aceptan sus fórmulas de colaboración público-privada bajo un modelo donde el presupuesto público apuntala el beneficio privado.

La vieja receta del neodesarrollismo inmobiliario

A pesar de que las líneas políticas están claras, para que se puedan desarrollar estos planes de recuperación por vías inmobiliarias, se debe incluir en la ecuación el factor territorial. La pregunta es ¿dónde se pueden construir tales cantidades de viviendas? ¿Cuáles son los nichos de negocio?

La respuesta es sencilla, lo más rápido para promover este tipo de desarrollos es señalar las grandes bolsas de suelo disponible que hay en el país, escapando del menudeo descentralizado de viviendas típico de la fase anterior y apostando por desarrollos más concentrados y masivos, a priori más fáciles de gestionar. Para ello es necesario dos cosas, la primera, identificar las zonas con mayor disponibilidad de suelo y la segunda resucitar y acelerar todas las grandes operaciones existentes a lo largo y ancho del Estado.

La trampa será sencilla, los precios se moderarán, los costes públicos cada vez serán más altos y los beneficios privados se mantendrán al alza

Sin embargo ¿es posible esta expansión? La respuesta es afirmativa. Solo si nos fijamos en las dos grandes áreas urbanas de nuestro entorno, como son Madrid y, en menor medida Barcelona, podremos ver las dimensiones de lo que hablamos. Según el Sistema Información Urbana (SIU) del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) en el área urbana de Barcelona hay suelo disponible para construir más de 147.000 viviendas, mientras que esa cifra en el caso de Madrid supera las 400.000 viviendas.

Se puede asegurar que espacio físico para lanzar este tipo de políticas hay, pero eso pasa por despertar las grandes operaciones urbanísticas atascadas en los últimos años y por agilizar los mecanismos de planeamiento. Así, gobiernos de todo signo han resucitado grandes proyectos de construcción en los que se repite una pauta inquietante y que responde a un acuerdo invisible entre las administraciones públicas y el sector privado. En todas estas operaciones se habla de la necesidad de construir vivienda pública y de la participación de las administraciones; en todas se construyen grandes cantidades de vivienda privada; en todas se asumen ciertos postulados discursivos sobre la sostenibilidad ambiental y, por último, en muchas se permite la mayor disposición de vivienda pública a cambio de elevar desmesuradamente la construcción de oficinas y de terciario hotelero o de servicios.

Así, la ristra de nuevos desarrollos que se han lanzado en España en los últimos meses es infinita. Podemos empezar por las cuatro más grandes, a su vez de las más grandes de Europa, donde tenemos: los Desarrollos del Sureste en Madrid con capacidad para más de 120.000 viviendas, la Operación Chamartín de Madrid con capacidad para más de 11.000 viviendas y 100.000 oficinas, el proyecto 22@ en Barcelona que suma más de 9.000 viviendas y un 55% más de nuevas oficinas que en los proyectos originales y la Operación Campamento, con otras 10.500 nuevas viviendas.

Sin embargo, estos grandes proyectos son solo el buque insignia de un intento por reflotar el ciclo inmobiliario en toda España. Esto sucede con los proyectos de El Cabanyal en Valencia, de Abando y Zorrotzaurre en Bilbao, de la estación de Santa Justa en Sevilla o de parque Repsol y Maro en Málaga.

En un momento en el que el mercado del alquiler, principal piedra de toque del beneficio rentista, empieza a bajar, con caídas en el último año en los precios de portales como Idealista de un 4,2% en Madrid capital y de un 5,7% en Barcelona capital, las medidas reguladoras de precios u otras políticas de baja intensidad no morderán la médula del nuevo ciclo inmobiliario que se está despertando.

Ampliar el debate sobre el control de los alquileres

Pablo Carmona

Opinión

Ampliar el debate sobre el control de los alquileres

Pablo Carmona

La ley catalana de vivienda será el núcleo de la que salga la tramitación en el Congreso de los Diputados de una norma estatal. Es una oportunidad para buscar un reglamento que más que modere las subidas de precios del alquiler, promueva activamente que bajen.

Como consecuencia, quienes quieran analizar con toda su complejidad la nueva economía-política del ladrillo no podrán agarrarse sólo al nivel de precios o al coste rebajado de las nuevas viviendas, sino a los nuevos modelos de formación del beneficio inmobiliario. Al fin y al cabo, la inversión pública ayudará a que la inversión privada capte con mayor eficacia las rentas de capas de población con menores ingresos o en peores situaciones financieras, además de seguir con los modelos anteriores. Todo ello, a través de un intento de acelerar las dinámicas de ampliación urbanas que ya tienen en las leyes del suelo tramitadas en Andalucía y Madrid dos de sus puntas de lanza.

Con todo ello, podemos finalizar con una sentencia. La trampa será sencilla, los precios se moderarán, los costes públicos cada vez serán más altos y los beneficios privados se mantendrán al alza en un entorno donde de nuevo la clave será el paro, la precariedad y la falta de ingresos para afrontar el pago de las viviendas. De nuevo en el centro, falsas soluciones teñidas de políticas de progreso que tendrán en los desahucios y en la destrucción territorial su persistente choque con la realidad.