Urbanismo
Aquí antes había un bar: de locales vacíos a viviendas

En los últimos meses el encarecimiento del precio en los pisos en alquiler y en venta se ha hecho evidente en toda España. En Madrid, donde los pisos duran un día en los portales de alquiler, muchos propietarios no consiguen alquilar sus locales. O mejor, prefieren alquilarlos, pero en forma de vivienda. Aunque la conversión de estos espacios comenzó con la burbuja inmobiliaria previa a la crisis de 2008, es una tendencia que vuelve a ponerse sobre la mesa. 

A la imposibilidad de alquilar un local hay una respuesta clara: si tiene tres metros de fachada, una altura libre de al menos 2,5 metros y más de 25 metros cuadrados de espacio, es una posible vivienda. Así lo llevaron a cabo 778 propietarios en 2020 y 594 en 2021. Espacios que en su día fueron pescaderías, bares, ferreterías, panaderías o cualquier otro comercio que ofrecía un servicio de cercanía a sus vecinos. No es poco habitual encontrar a personas que hayan vivido en estos espacios reconvertidos a vivienda.

Daniel (28 años), vivió un año en lo que anteriormente —cree— era una carnicería o charcutería en la zona de Avenida de América/Guindalera. Señala que, si bien era muy espacioso, como una especie de loft de más de cien metros cuadrados que permitía organizar grandes encuentros entre amigos, también era un lugar en el que en invierno se pasaba mucho frío y en verano, mucho calor.  

En Madrid, donde los pisos duran un día en los portales de alquiler, muchos propietarios no consiguen alquilar sus locales. O mejor, prefieren alquilarlos, pero en forma de vivienda

“No nos mudamos a este sitio porque fuera un local comercial en sí, sino porque ofrecía mucho espacio en un barrio en el que el metro cuadrado estaba muy caro: dos personas pagábamos 850 euros por un espacio muy grande en una ubicación muy cercana a nuestros trabajos. Nos permitía además reunir a gente, hacer fiestas; cualquiera se sorprendía de que le abrieran la puerta con una verja y que detrás de un espejo hubiera un espacio increíble”.

Nacho, un chico de su misma edad, también vivió un tiempo en lo que anteriormente era un estudio de pintura en la calle Fundadores (Fuente del Berro). Las razones son las mismas: un precio muy económico por mucho espacio y en una buena ubicación. Para él, el único fallo era la falta de luz natural. Al igual que Germán, 27 años, que vivió en un antiguo almacén de mercancías, ya que tenía un buen precio en comparación con los pisos de la zona. Sin embargo, Germán también destaca la falta de luz, pese a ser un local amplio, y la inseguridad que ofrece la puerta de salida de la casa a pie de calle. 

Lorena y su madre también vivieron un tiempo en lo que en su día fue una cristalería en el distrito de Vallecas, zona Miguel Hernández. Un espacio diáfano sin más puertas que la del baño y con poca luz natural, pues solamente dos ventanas daban a la calle. Lorena señala que su madre “lo tenía muy ‘cuqui’, pero estratégicamente es una casa donde entra una cama, un sofá pequeño y poco más”. “Aunque si lo piensas ahora hay viviendas de 25 metros cuadrados por 600 euros, así que…”, apunta.

“Los pisos que veía —señala su madre—, aparte de caros eran feos, viejos, necesitaban reforma… y este lo encontré más barato. Era una cuestión principalmente de precio, pero también de comodidad, porque estaba a puerta de calle, así no tenía que estar en un bloque subiendo y bajando escaleras con los vecinos. Además, estaba muy contenta de que fuera ‘chiquitito’, me permitía recogerlo enseguida y tener lo justo y necesario. Los principales contras eran que, al estar a puerta de calle, hay más ruido y es más oscuro, tienes que estar más pendientes de los atascos y la humedad”.

¿Estas viviendas son legales? Aunque en teoría podrían serlo, ni Daniel ni Lorena vieron sobre el papel que ese espacio constara como una vivienda. En el caso del piso de Nacho, su vivienda estaba en trámites para ser considerada legalmente como tal y el almacén de Germán se encontraba legalizado y, aunque en ese momento era la excepción en su barrio, está poco a poco convirtiéndose en la norma.

¿Qué dice la ley?

El Código Civil establece —más concretamente, en sus artículos 348 y 350— que el propietario dispone de su propiedad y puede hacer con ella “lo que le convenga”. A través de estas leyes, en 2013 el Tribunal Supremo confirmó que el cambio de uso de un local a una vivienda entra dentro de la ley vigente, siempre que dicho cambio no esté explícitamente prohibido o salvo excepciones, como cuando choca con otras leyes urbanísticas.

Luisa Herrada, arquitecta, explica, sin embargo que, a la hora de proyectar un local o una vivienda en términos arquitectónicos, “los aspectos a tener en cuenta son totalmente diferentes en uno y otro”, lo que sin duda repercutirá en la habitabilidad si se decide dar un uso para el que no estaba pensado, como explica Daniel cuando dice que la climatización no era adecuada o Germán o Nacho cuando hablan de la falta de luz. Pero si, como hemos comentado, se cuenta con una serie de aspectos básicos, “como una superficie mínima, posibilidad de iluminación y ventilación natural de las estancias, este cambio de local a vivienda puede realizarse sin problema [legal]”, puntualiza la arquitecta.

Dentro de poco, se aprobará un nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en la Comunidad de Madrid, que se espera sea más restrictivo en cuanto a este paso de local a vivienda, por ejemplo, en cuanto a metros cuadrados mínimos. El aumento de la solicitud de licencias para el cambio de uso de local a viviendas ha ido aumentando a lo largo de los años. Concretamente, en 2019 se produjo un pico en las licencias de cambio de uso solicitadas, consecuencia de la normativa que hacía que los pisos turísticos tuviesen que tener una entrada independiente de la del edificio en el que se encontrasen. Actualmente existe un auténtico tapón burocrático derivado de este cambio en la ley, ya que muchas de las viviendas que actualmente están en trámite se quedarán fuera por el aumento de las exigencias.

El comercio ha sido históricamente un elemento constitutivo primordial del espacio público. En los años 60 y 70 la amenaza fue el centro comercial; en nuestros días, el desarrollo de la economía digital ha cambiado el paradigma

Aunque la presión urbanística que sufre Madrid por la escasa oferta y la alta demanda ha menguado durante los años 2020 y 2021 con la pandemia, la crisis sanitaria no ha ayudado a mantener o incrementar los comercios de barrio. Tampoco ayudó en nuestros hábitos de relación y consumo, con un aumento claro de la compra por internet que se ha mantenido incluso cuando las restricciones de movimiento se han eliminado, esto conduce al cierre de muchos negocios que dejan locales sin uso ya que no consiguen ser alquilados. 

Pero, entonces, ¿por qué tanto revuelo? Los locales que no se alquilan, se convierten en viviendas, por lo tanto entran en el mercado de alquiler, aumentando así la oferta. El alquiler es más barato y, paradójicamente, también genera más beneficio. A priori, todo el mundo gana, ¿no? Pues, efectivamente, no.

Menos comercio en los barrios humildes

Esta tendencia, de convertirse en un modelo habitual, tendría un impacto real, no solo sobre la arquitectura del propio edificio donde se asienta, sino sobre el urbanismo de la ciudad completa. Los locales comerciales componen la ciudad y el barrio, estructuran su forma de vida, su consumo y sus relaciones sociales. ¿Qué es una ciudad sin comercio?

El comercio ha sido históricamente un elemento constitutivo primordial del espacio público. En los años 60 y 70 la amenaza fue el centro comercial; en nuestros días, el desarrollo de la economía digital ha cambiado el paradigma. Actualmente, en las ciudades se aglomeran las personas, aunque no los comercios y servicios, siendo esta una tendencia al alza en los años venideros. No solo se han reducido el número de locales por habitante en una ciudad que solo ha incrementado su población, sino que además se ve, en contraposición, un aumento del número total de locales convertidos a vivienda en cada barrio.

Pero es más efectivo si lo relacionamos con el total de locales abiertos para hacernos una idea real de dotación de comercio por distrito: se observa que son Puente de Vallecas, Latina, Tetuán, Ciudad Lineal, Carabanchel y Hortaleza los que más han sufrido de esta conversión, perdiendo así más locales comerciales que el resto de la ciudad.

Estos distritos, principalmente de trabajadores, tienen una mayor necesidad de dotación de vivienda que el resto, además de habitantes con un menor poder adquisitivo con el que sustentar sus comercios minoristas. Estos mismos, y sus dueños, son más frágiles a la hora de enfrentarse a situaciones como la pandemia o la competencia que supone la compra por internet. Esto dota a este problema de una característica de clase, pues otros distritos no se han visto tan afectados o ni siquiera se trata de un problema en zonas como Retiro, Chamberí o el barrio de Salamanca.

Menos seguridad y mayores distancias

“Llevando al extremo la reducción o eliminación del tejido comercial dentro de un barrio o ciudad, una de las consecuencias directas y que más afecta socialmente a un espacio es el sentimiento de inseguridad que se genera. La existencia de comercio a pie de calle conlleva el aumento del tráfico peatonal, el aumento del transporte privado o público, calles más iluminadas… lo que a su vez hace que en los espacios públicos, como plazas o avenidas situados en esas zonas, exista vida y aumente la sensación de seguridad, no solo en horario diurno, sino también nocturno si existe mezcla de usos”, comenta Herrada.

Es a lo que la divulgadora y teórica del urbanismo Jane Jacobs ya se refería en los años 60 como los “ojos en la calle”, esto es, residentes del barrio que se encuentra en la vía pública haciendo sus quehaceres o disfrutando de su ocio y también los propios comerciantes. Según ella, cuantos más ojos existan en la calle más segura será ésta. Esto explica que para Jacobs, la pervivencia misma de la ciudad resida en la socialización de los habitantes, en su tejido social y económico. Abogaba por la supervivencia de estos comercios por la seguridad y la vida social que estos aportan a los barrios, pues un uso únicamente residencial de una ciudad supone que esta sea más insegura y menos diversa —amén de mucho más aburrida—. Jacobs explicaba cómo las personas se podían sentir cómodas y seguras en lugares públicos rodeadas de desconocidos, si bien para que esto se cumpliese debe haber calles y espacios públicos atractivos, iluminación y motivaciones para caminar. Es decir: la ciudad debe tener vida, las personas deben hacer uso de los espacios públicos y debe haber mezcla de usos para que exista población permanente en las aceras.

Que haya comercios en la ciudad también promueve el concepto de “la ciudad de los 15 minutos”, del que se hablaba al finalizar el confinamiento, que ofrece a los ciudadanos la posibilidad de hacer vida con proximidad, en un entorno menos estresante y que suponga menos horas de transporte. Se teorizó e incluso se puso en práctica en algunas ciudades, como París y Barcelona —recordemos las denominadas “supermanzanas”—, buscando la manera de poder hacer compras, participar en el ocio o pasear, todo en un radio de menos de 15 minutos a pie o en bicicleta. Es decir, se busca acabar con la zonificación que sitúa cada uso de la ciudad en un espacio —el laboral, el de ocio, el de habitación…— y que obliga a los desplazamientos largos. Nada de esto es posible sin revitalizar los barrios y favorecer el pequeño comercio. 

Lejos de utilizar el covid-19 para ir hacia la “ciudad de los cuidados” la pandemia nos ha dirigido en dirección contraria, cerrando muchos comercios, sino que además se continúa con un modelo urbanístico que prioriza el coche

La arquitecta y docente española Izaskun Chinchilla proponía, de hecho, utilizar el covid-19 y todo de lo que nos hizo darnos cuenta como impulso para promover todos estos cambios, defendiendo “la ciudad de los cuidados”, donde haya todo tipo de comercios y servicios que permitan que nuestros desplazamientos se realicen principalmente a pie. Sin embargo, no solo la pandemia nos ha dirigido en dirección contraria, cerrando muchos comercios, sino que además se continúa con un modelo urbanístico que prioriza el coche y que beneficia principalmente a aquellos ciudadanos totalmente capacitados con trabajos profesionalizados o industriales. Son, finalmente, las personas que se dedican a los cuidados (tradicionalmente asociados a las mujeres), las que principalmente sufren las consecuencias de la disminución del comercio.

Las personas que defienden férreamente el paso de locales a viviendas parten del escenario en el que los locales ya han sido abandonados visto como un “punto de no retorno” sin causas ni consecuencias. Todos los textos dedicados a la defensa de la conversión de locales a viviendas —como estos de la Cadena Ser o El Correo— parten de la premisa de que el entorno se ha degradado por estos locales abandonados y de cómo eso afecta al urbanismo y a los ciudadanos, desperdiciando patrimonio arquitectónico y afeando la imagen del barrio. Para la arquitecta Cristina Acha, por ejemplo, la conversión re-cualifica el espacio urbano, da un nuevo carácter residencial a los barrios, aviva el ambiente de la calle y transmite al entorno urbano un mensaje positivo. 

Es cierto que una gran cantidad de patrimonio arquitectónico se encuentra en desuso, careciendo además de planificación a futuro para un desarrollo alternativo, pero aceptar que la única salida de los locales que cierran es ser convertidos en vivienda es aceptar que la ciudad ha muerto y que solo queda especular con ella.

Poner los comercios al servicio del barrio

En palabras de Luisa Herrada: “Los locales vacíos aparte de suponer perjuicios económicos para los propietarios, generan una situación de discontinuidad comercial, desertificación de las calles y por consiguiente, generan inseguridad. Plantearía a las instituciones realizar un estudio en el que se localicen estos locales vacíos, los usos existentes en la zona y las actividades necesarias que se podrían incorporar según las necesidades que se detecten. Consiguiendo así generar una red comercial continua en el territorio de actuación que genere que los espacios no pierdan vida, se genere movimiento y unidad ciudadana”.

La Agenda 2030 también establece en sus objetivos de desarrollo sostenible que una vivienda adecuada y bien localizada en áreas de usos variados —cerca de comercios, zonas de venta de alimentación y colegios— puede desempeñar un papel decisivo a la hora de mitigar las desigualdades, el alivio de la pobreza y contribuir al bienestar físico y mental de los ciudadanos, aunque se mantiene en el plano de lo teórico.

Si queremos cambiar el destino de la ciudad, no funcionará siguiendo las mismas lógicas que nos han traído hasta aquí, convertir los locales en viviendas solo sigue haciendo girar la rueda

En un plano más realista y de acción encontramos a los urbanistas de Paisaje Transversal, a través de procesos participativos, han puesto en marcha iniciativas para la reactivación comercial de ciudades o zonas de ciudades, en el caso de San Sebastián, detectaron y mapearon los locales infrautilizados, organizaron talleres para que los vecinos y ciertas agrupaciones propusieran qué hacer con ellos y los utilizasen y diesen vida. Han realizado proyectos similares por toda España. En un artículo sobre el comercio y su ligación con la ciudad, señalan que “no hacer nada o dar más facilidades aún a la lógica ciega del mercado o hiperlucrativa de la especulación es una agresión a la ciudadanía. Para conservar hay que intervenir en los procesos de cambio, para mejorar la calidad de la ciudad hay que regular los usos múltiples de esta y la diversidad de sus poblaciones”. 

David Harvey, geógrafo y teórico social de referencia, escribió “el capitalismo puede construir ciudades, pero no puede mantenerlas”. Si queremos cambiar el destino de la ciudad, no funcionará siguiendo las mismas lógicas que nos han traído hasta aquí, convertir los locales en viviendas solo sigue haciendo girar la rueda.