Derecho a la vivienda
Barcelona, se alquila temporalmente

Los alquileres temporales proliferan en la capital catalana y expulsan a sus vecinas de los barrios céntricos. La escasa regulación de esta modalidad contractual, que no precisa de licencia turística y genera elevados honorarios para las agencias inmobiliarias, se ha convertido en el último “agujero” legal que eleva el precio de la vivienda.
Coliving BCN

Una agencia inmobiliaria alquila en el barrio Gòtic de Barcelona un piso de 159 m2 por 6.500 euros al mes. La vivienda combina suelos hidráulicos originales con zonas de parquet de roble. Está amueblada, pero sin pijadas: en los dormitorios hay cómodas y mesitas de Ikea. Un alquiler estratosférico con muebles mundanos. Tiene un balconcito y una terraza —un terrat, en realidad—, desde donde se ve la Sagrada Família. El portal luce un techo modernista precioso. Por toda la casa hay escritorios: en la cocina, en el salón. La conexión wifi es impecable, aseguran. Tiene tres dormitorios. 6.500 dividido entre tres sale a poco más de dos mil euros por cabeza, el precio medio de los alquileres de temporada para gente estupenda que desea estudiar un máster o teletrabajar en una ciudad con buen clima, hermosa arquitectura, una playa a dos pasos y la cerveza mucho más barata que en Suiza, Nueva York y Copenhague.

La pandemia trajo un regalo envenenado a una ciudad ya tensionada: alquileres turísticos —legales o no— se convirtieron en alquileres temporales ante la ausencia de turistas y la eclosión del teletrabajo. Algunas viviendas volvieron a su condición turística, otras no y ahora llenan los portales de internet de alquiler de pisos. Se avistan enseguida: el anuncio deja claro que la vivienda se alquila entre un mes y 364 días. Ni uno más.

El día que falta para completar el año trata de esconder una discusión que empieza a ser encarnizada: han aumentado los litigios en los juzgados para impugnar esta modalidad contractual —de pisos más pequeños y menos señoriales—, el Sindicat de Llogateres ha recibido los primeros casos de vecinos atrapados en estos contratos o expulsados de sus viviendas para ser reconvertidas en apartamentos de paso y la ciudadanía muestra su preocupación. Hay conciencia de un nuevo fenómeno en Barcelona, la proliferación de los alquileres temporales.

“La ciudad condal acoge a esta tipología de clientes [un público extranjero y solvente, señala el anuncio] durante todo el año, generando una alta tasa de ocupación. Esto, sumado a que no existe limitación de precio en esta modalidad, se traduce para el propietario en rentas muy superiores a las del alquiler tradicional”, explica la web de ShBarcelona, una agencia inmobiliaria cuyo producto estrella son los alquileres de temporada, seguidos de los ordinarios, los turísticos y la compra-venta. 

Un alquiler normal les proporciona una comisión del 10% de un año de arrendamiento más IVA. En el de temporada, los honorarios de la agencia varían en tramos de meses: a más meses, más honorario. Lo más rentable es facturar tres alquileres de cuatro meses —obtendrían más de 3.000 euros con el más barato que ofrecen hoy en su web, de 1.490 euros mensuales, 62m2 en Ciutat Vella—. Es aquí donde coinciden los intereses de los fondos buitre y de las inmobiliarias, entidades que tradicionalmente han preferido centrarse en la compra-venta.

“Buscar otro piso no es una opción. Igual que el resto de vecinos, no luchamos solo por nosotros, luchamos por la ciudad”, afirma Tono Hernández, vecino de la Casa Orsola
Casa Orsola
Foto cedida por Sindicat de Llogateres

Extraer viviendas

Pero las viviendas no caen del cielo, sino que deben extraerse del alquiler ordinario, además del vacacional reconvertido en pandemia. Tono Hernández lo sabe perfectamente. Hace diez años, seis meses y tres días que vive en uno de los pisos de la Casa Orsola, dos bloques de l’Eixample, el barrio más apetitoso de Barcelona para este tipo de agencias. El pasado septiembre recibió un burofax: en diciembre se le terminaba el contrato, tenía que dejar las llaves y el piso vacío el día 31. No había posibilidad de renovación. El fondo Lioness Inversiones, presidido por Albert Ollé Bartolomé, compró la Casa Orsola al antiguo propietario. 27 pisos de entre 40 y 80malquilados hasta ahora a entre 700 y 900 euros que se están reconvirtiendo en alquileres temporales de 2.000 euros.

Hernández ha enlazado dos contratos de cinco años a los que ha sumado una prórroga covid de seis meses. Desde el viernes 1 de julio, es un inquilino fuera de contrato. No piensa marcharse de su casa ni permitir que la ciudad le engulla. “Buscar otro piso no es una opción. Igual que el resto de vecinos, no luchamos solo por nosotros, luchamos por la ciudad”, afirma. El Sindicat de Llogateres les respalda. Hernández se ha unido a las cuatro familias que ya estaban fuera de contrato pero que siguen pagando el alquiler, depositándolo en un número de cuenta bancaria abierta en el juzgado. “Somos buenos inquilinos”, sostiene Hernández. Depositará 815 euros por el alquiler correspondiente al mes de julio.

Lioness Inversiones compró la Casa Orsola para convertir 27 viviendas de alquiler ordinario en temporal; cinco familias que ya han recibido el burofax de expulsión se niegan a marcharse y depositan el pago en el juzgado cada mes

Siete viviendas de la Casa Orsola ya están vacías. Una de ellas se ha alquilado temporalmente en dos ocasiones, ambas por inquilinos estadounidenses, atisba Hernández por el acento inglés. El alquiler lo gestiona la agencia inmobiliaria mencionada anteriormente, ShBarcelona. Desde su departamento de marketing atienden a El Salto y aducen que son meros intermediarios entre la propiedad y los inquilinos: “Nos mantenemos al margen del conflicto, todo lo tenemos legal, no hemos inventado nada. El alquiler temporal funciona desde hace tiempo, se acogen a él desde gente que hace obras en su casa hasta personas que no le sirve un Airbnb porque vienen a estudiar un máster o a teletrabajar. Barcelona es una ciudad multicultural y la gente necesita poder alojarse en algún sitio”, explican. Indican que tienen alrededor de mil viviendas en este tipo de modalidad; en la web elevan la cifra a dos mil.

Pero, ¿realmente todo esto es legal? Sí y no. “Hay contratos de temporada que responden, efectivamente, a una necesidad temporal de vivienda, por lo que no son fraudulentos. Pero hay otros que se firman como temporales para eludir precisamente la aplicación de determinados artículos de la ley, como las prórrogas”, explica la abogada Montse Serrano, del despacho Col·lectiu Ronda. 

Las sentencias de reconversión de alquiler temporal en ordinario dictadas hasta la fecha argumentan que hay que averiguar las verdaderas intenciones de las partes y que estas pesan más que las expresiones del contrato. Es decir, “la finalidad de las necesidades de vivienda determina su validez”, señala la letrada, y envía dos sentencias que así lo atestiguan. Para un juez es determinante si el inquilino se ha empadronado en la casa, si sus hijos van a un centro escolar cercano o si paga la electricidad. En definitiva, si desea hacer vida en la vivienda y no es alguien de paso.

Esta situación no es novedosa, “ya hay mucha jurisprudencia”, asegura Serrano, lo que destaca es la “intensidad actual”. Cuando estuvo en vigor la ley catalana de regulación de precios —entre septiembre de 2020 y febrero de 2022— estos alquileres eludían dicha regulación, ahora evitan prorrogar los contratos a los cinco años que estipula la LAU y que una vivienda esté en constante movimiento, generando honorarios y elevando su precio a cada poco. La entrada masiva de viviendas bajo esta figura “ha precarizado aún más el sector del mercado de alquiler”, ultima la abogada especializada en vivienda.

Vistas Barcelona Agbar
Vistas de Barcelona desde el Museu Nacional d'Art Catalunya. En el centro la Torre Glòries, anteriormente Torre Agbar. Álvaro Minguito

El Sindicat, en alerta

La portavoz del Sindicat de Llogateres, Carme Arcarazo, describe el fenómeno como “el agujero que permite elevar muchísimo el precio del alquiler”, por lo que insta al Gobierno a regularlo en la futura Ley de la Vivienda para que su uso deba justificarse en situaciones excepcionales y evitar la proliferación de estos contratos y el consiguiente encarecimiento de los precios de alquiler del vecindario.

Explica que el Sindicat ha empezado a atender los primeros casos de vecinas abocadas a suscribir un contrato temporal porque no han encontrado nada más: “Es un lo tomas o lo dejas”, resume Arcarazo, una encrucijada del tipo susto o muerte a la que se suma una tipología de contrato que deja a la inquilina en una situación de “absoluta indefensión”. Tras las prórrogas de meses, reconvertir el contrato en ordinario exige acudir a los tribunales. “Es muy urgente regular este tipo de alquileres, porque aspectos que habíamos ganado a través de las reformas de la LAU [Ley de Arrendamientos Urbanos] están completamente en riesgo”, insiste. 

“La ausencia de control y fiscalización está produciendo un vacío legal de actividades turísticas ilícitas de alquiler de apartamentos que esquivan la necesidad de obtener una licencia”, alerta la CUP

Desde la CUP del Ayuntamiento de Barcelona entienden el fenómeno como “la enésima grieta por donde la voraz industria turística escapa a todo intento de escasa regulación”. La ausencia de control y fiscalización “está produciendo un vacío legal de actividades turísticas ilícitas de alquiler de apartamentos que esquivan la necesidad de obtener una licencia”, añaden. Y, como consecuencia, “reducen la disponibilidad de pisos en el mercado de alquiler tradicional, encareciendo la oferta restante y contribuyendo a la gentrificación y expulsión de vecinos y vecinas de Barcelona”.

En 2021, la ciudad disponía de 153.095 plazas turísticas, repartidas en 432 hoteles, 30 aparthoteles, 290 pensiones, 129 albergues jóvenes, 9.434 viviendas de uso turístico y solo 16 apartamentos turísticos, según los datos del propio Ayuntamiento. Las viviendas anunciadas como alquiler temporal, que representan un porcentaje destacable en portales como Idealista o Fotocasa, no precisan de una licencia turística. El Incasòl, organismo dependiente de la Generalitat que gestiona las fianzas depositadas en los arrendamientos, contabilizó el pasado año 121.381 alquileres, a una media de 918 euros mensuales. No han facilitado cuántos de ellos son temporales, si es que los contabilizan. ShBarcelona exige dos meses de fianza en esta modalidad.

El antropólogo Jose Mansilla, junto con Alan Quaglieri y Sheila Sánchez, alertó en el libro Sé lo que hicisteis el último verano: la transformación del turismo antes, en y después de la pandemia (Edicions Bellaterra, 2021) de este fenómeno. Concluyeron que “los procesos de reconfiguración de los marcos normativos referidos al alojamiento turístico mediado por plataformas que afectan a la ciudad siguen inconclusos”. 

El borrador de la Ley de Vivienda se aprobó en febrero en Consejo de Ministros y se remitió al Congreso. El partido socialista aún no ha abierto la ponencia que introducirá y descartará las enmiendas de los grupos parlamentarios para la redacción final que atañe a la declaración de zonas tensionadas, la regulación de los precios de alquiler y cómo se aplicará, entre otros aspectos. Comuns y ERC han presentado enmiendas sobre el alquiler temporal.

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