Derecho a la vivienda
Consultorio | Todo lo que tienes que saber para pedir la prórroga de los alquileres

La aprobación de una prórroga de dos años en los contratos de alquiler ha iniciado una cuenta atrás con resultados imprevisibles. Los partidos de la derecha parlamentaria tumbarán la medida entre la última semana de abril y la primera de mayo, pero la ley permite que los derechos recogidos en el texto vayan mucho más allá de la fecha de derogación y puedan beneficiar a miles de familias. Según insisten desde los sindicatos de inquilinos y los colectivos de abogados que defienden el derecho a la vivienda, todos los hogares cuyos alquileres finalizan entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 pueden acogerse a la moratoria de alquileres. Eso sí, si lo piden en tiempo —antes de que se derogue— y forma —dejando constancia a través de una carta certificada o un burofax—.

Para aclarar las dudas, las excepciones, la letra pequeña y los detalles de esta prórroga, lanzamos este consultorio a cargo de Francisco Javier Rubio, experto en derecho a la vivienda, integrante del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES), una cooperativa de abogados que defiende los derechos humanos, colectivos y sociales, entre ellos el de la vivienda.

¿Quiénes pueden pedir la prórroga? ¿Qué excepciones hay?
Todos los inquilinos e inquilinas cuyo contrato se regule por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, los contratos de vivienda habitual entre particulares, con empresas y la mayoría de contratos de vivienda habitual con administraciones públicas, aunque en estos últimos puede haber alguno que tenga alguna regulación especial.

No acoge la prórroga a los contratos de habitación ni a contratos de corta estancia, ni a otros muy especiales como los vinculados a un contrato laboral. 

¿Cuáles son los plazos para hacerlo?
El plazo ha empezado el día 22 de marzo y terminará cuándo se derogue el Real Decreto-Ley 8/2026, si es que no se convalida en el Congreso de los Diputados, lo cual puede suceder o no. Aproximadamente se calcula que a finales de abril o principios de mayo podremos saberlo.

Por esa incertidumbre, es recomendable presentarlo cuánto antes.

¿Cómo hay que hacerlo?
Por medio escrito que deje constancia de que el casero lo recibe. Por ejemplo, burofax en Correos con acuse de recibo, o por e-mail certificado.

¿El casero puede negarse?
No puede negarse a la prórroga, la recepción de la petición produce el efecto de que el contrato se extienda por dos años más. Luego podría haber algún caso en el que el casero necesite la vivienda para sí mismo o su familia, pero esas son las excepciones generales en cualquier contrato de alquiler.

¿Qué pasa en las localidades donde se aplican los topes de precio del alquiler?
En los pueblos y ciudades en las que se haya declarado Zona de Mercado Residencial Tensionado, los contratos ya prevén una prórroga extraordinaria de tres años si lo solicita el inquilino, pero existe la duda de si se aplica a contratos anteriores a la Ley de Vivienda o anteriores a la declaración de Zona Tensionada. Debido a esas dudas, quien tenga el contrato con previsión de terminarse entre este año y el que viene, debería igualmente pedir la prórroga de tres años y, en el mismo escrito, solicitar también que en todo caso se acoge la prórroga de dos años del Real Decreto-Ley 872026. Desde la PAH y el Sindicato de Inquilinas se ha previsto esto con unos modelos específicos para esas zonas de mercado residencial tensionado.

Si mi contrato finaliza en octubre de 2027, ¿puedo solicitar la prórroga antes de que el decreto sea derogado y tendrían que dármela?
Sí, el efecto de la prórroga se mantiene aunque luego el decreto sea derogado. 

¿En este caso, la prórroga sería hasta octubre de 2029?
Correcto.

El efecto de la prórroga es pleno e inmediato. Si luego el casero decide incumplir la norma y plantea que el contrato se ha terminado “porque sí”, será él quien tenga que ir a juicio para que se extinga el contrato

Desde Idealista y organizaciones patronales están diciendo que si se deroga el decreto la prórroga solo sería válida para los contratos que finalicen entre el 22 de marzo y el día que se derogue la ley, siempre que se solicite en tiempo y forma. ¿Quién tiene razón?
Están vendiendo una doctrina legal adulterada. Desde el punto de vista jurídico, las normas producen plenos efectos mientras están en vigor, lo que supone que si el contrato queda prorrogado por dos años porque el inquilino manda el burofax ahora, estando la norma vigente, ese efecto luego no puede anularse aunque la ley se derogue. Esa doctrina sería como deshacer las normas con efecto retroactivo cada vez que se derogan, lo cual atenta contra la idea misma de seguridad jurídica sobre la que descansa todo el ordenamiento. En conclusión, esa versión no cuela. Lo que buscan es generar un estado de opinión favorable de sus intereses que reste fuerza a una norma que no les gusta. 

¿Habrá que ir a juicio para que se aplique la prórroga en los contratos que finalizan después de que el decreto sea derogado?
No. El efecto es pleno e inmediato. Si luego el casero decide incumplir la norma y plantea que el contrato se ha terminado “porque sí”, será él quien tenga que ir a juicio para que se extinga el contrato.

¿Qué pasa si el casero ya te ha notificado su deseo de no renovar el contrato antes de que tú reclames la prórroga?
Es indiferente. Se puede pedir la prórroga igual. 

¿Qué pasa con los dos meses de antelación? En mi caso, el contrato se me acaba el 31/12/26 y me han dicho que no puedo pedir ahora prórroga. 
No existe problema con lo de la antelación. No es necesario esperar. La prórroga se ha previsto para ser solicitada ya y que los inquilinos tengan esa protección a la vista de la crisis de vivienda agudizada por el ataque a Irán. Por tanto, si estás en este caso no hay que esperar nada, se puede solicitar ya. En tu caso el contrato se entenderá prorrogado hasta 31-12-2028.

¿Qué pasa en el caso de que lleves 5 + 1 o 2 años de alquiler? En mi caso, el casero nos mandó una carta para anular la prórroga del contrato y para que abandonemos el piso a finales de  junio. Nuestro contrato es de 2019. ¿Podríamos pedirla?
Si el contrato es de fecha posterior a 5 de marzo de 2019, entonces su plazo será de 5 + 3, si el casero es un particular. Si fuera un casero-empresa, el plazo es de 7 + 3. En tu caso deduzco que el casero es particular y entendiendo que es posterior a 5/3/2019 estaríamos en una situación de que el contrato terminaría en 2027, al cumplirse el octavo año de contrato. Si eso es así, puedes acogerte a la prórroga y solicitar dos años más de contrato, incluso aunque te haya comunicado el casero por carta que quiere rescindirlo antes. 

¿Cómo se pueden evitar abusos de caseros que dicen que necesitan su piso para vivir, pero no es cierto?
Hay que exigir prueba escrita, con documentos, de la necesidad que alegan y, en caso de que las dudas se mantengan, consultar con un asesor especialista para estudiar la situación y plantear el quedarse en la vivienda y mantener el contrato a pesar de la petición.

¿La prórroga aplica a los locales comerciales?
No, solo a los contratos de vivienda habitual.

¿Son legales las cláusulas de contratos de alquiler que dicen que renuncias a cualquier prórroga adicional al contrato?
Una mayoría de los derechos reconocidos al inquilino en las leyes de alquileres no son negociables, especialmente aquellos relativos a la duración mínima de los contratos. Por lo tanto, una cláusula que dijera que el inquilino renuncia a prórrogas posibles que le reconoce la ley sería nula y no tendría ningún efecto.