Derecho a la vivienda
Cuando el cooperativismo en cesión de uso sirve para frenar los desahucios

El pasado diciembre tuvo lugar la constitución legal de Cal Bloke, una nueva cooperativa en cesión de uso situada en Manresa, en la provincia de Barcelona. Es el primer bloque habitado de viviendas en el Estado que pasa de manos de un fondo buitre a ser propiedad de una cooperativa.

Se trata de un edificio de siete viviendas, construido en 2013 en el barrio de Vic-Remei, una zona revalorizada en los últimos tiempos, especialmente después de que en 2024 la Universitat Politécnica de Catalunya comenzara las obras de restauración de una antigua fábrica donde ubicará su nuevo campus tecnológico, lo que ha atraído a su vez todo tipo de movimientos especulativos. La cesión o derecho de uso es un modelo entre la compra y el alquiler, al margen del mercado especulativo que potencia la creación de comunidad y salidas colectivas al problema de la vivienda.

Cal Bloke, nueva cooperativa en cesión de uso situada en Manresa, se ha convertido en el primer bloque habitado de viviendas en el Estado que pasa de manos de un fondo buitre a ser propiedad de una cooperativa

La propiedad del inmueble perteneció en sus inicios a Solvia, la inmobiliaria del Banco Sabadell, pero tras el interés del fondo buitre estadounidense Cerberus en parte de la cartera de activos inmobiliarios de este, se creó Promontoria Coliseum —estrechamente vinculada a José María Aznar Jr—, que absorbió el edificio. Se consiguió “recuperar” para uso social en 2015 por activistas vinculados a los movimientos sociales de Manresa y, sobre todo, a la Plataforma d’Afectades per la Hipoteca i el Capitalisme (PAHC) del Bages. Este colectivo ha denunciado en multitud de ocasiones que Manresa es la ciudad catalana que tiene mayor proporción de pisos vacíos por habitante, cerca de un 23% del total del parque de vivienda disponible. 

En febrero de 2025, finalmente, Promontoria Coliseum decidió poner a la venta la totalidad de los siete inmuebles de lo que hoy es Cal Bloke, después de años sin mostrar ningún interés en alquilar o vender. Las personas ocupantes del edificio, ahogadas por las órdenes de desahucio y con la mirada puesta en lo que estaba sucediendo esos días en Barcelona con la Casa Orsola, decidieron buscar alternativas que les aportaran algo de estabilidad habitacional. Los habitantes del bloque entraron en contacto con el movimiento cooperativista de vivienda, especialmente con La Dinamo Fundació. 

Esta entidad, nacida a partir del proceso de La Borda, uno de los proyectos pioneros del cooperativismo en cesión de uso construido en suelo propiedad del Ayuntamiento de Barcelona, ayudó a Cal Bloke a realizar el traspaso de la propiedad y constituirse en cooperativa, consiguiendo así “arrebatar nuevos inmuebles al mercado especulativo convirtiéndolos al cooperativismo en cesión de uso y así modificar la estructura de propiedad del parque de vivienda”, nos cuentan. 

Esta estrategia se enmarca en los debates que en esas fechas estaba teniendo el movimiento de vivienda en el II Congrés d´Habitatge de Catalunya, que dio lugar a la constitución de la Confederació Sindical d’Habitatge de Catalunya. En este espacio de confluencia del activismo por la vivienda, se destacó la necesidad de impulsar modelos que se sitúen fuera del mercado y se mencionó el cooperativismo en cesión de uso como una de las opciones, sobre todo en inmuebles que necesitasen de una estabilización legal si se viera en peligro la continuidad del proyecto. “Cooperativizarse se convertía en una opción coherente, colectiva y realista para continuar aquí”, cuenta Saúl, habitante de Cal Bloke y activista de la PAHC del Bages.

La ventaja de este modelo no sólo ha sido de tipo económico —la hipoteca colectiva es más ventajosa que la individual y queda por debajo del precio de mercado—, sino que, tal y como afirman desde La Dinamo Fundació, “la solución a los conflictos sindicales de vivienda debe venir desde alternativas colectivas y que transformen la sociedad ya que ser propietario no es la solución, eso son salidas individualistas que perpetúan el problema”.  De hecho, creen que “si estos proyectos no se dan en un marco de conflicto, serían prácticamente imposibles”.

Por lo pronto, el sábado 24 de enero, Cal Bloke presentaba el proyecto en Manresa, acompañados de La Dinamo Fundació, la PAHC del Bages y de la COSHAC para reivindicar que existen posibilidades más allá del mercado inmobiliario tradicional.

Les Juntes, cooperativa de viviendas dispersas pero “juntas” frente a la especulación

L’Hospitalet de Llobregat, La segunda ciudad más poblada de Catalunya, tiene uno de los récord entre las ciudades más densamente pobladas de toda Europa, con más de 23.500 personas por kilómetro cuadrado, según L’Institut d’Estadística de Catalunya. 

En esta ciudad, situada en el área metropolitana de Barcelona, el terreno disponible para construir cooperativas en cesión de uso es prácticamente nulo, pero una entidad ha conseguido salvar este escollo formando Les Juntes, cooperativa de vivienda dispersa de gestión comunitaria formada en 2024 y que cuenta actualmente con ocho viviendas ubicadas en distintos inmuebles del barrio de La Florida y con 50 personas socias, 14 de las cuales ya hacen uso de sus viviendas junto con sus unidades de convivencia, ocho colaboradores y el resto expectantes de vivienda.

El modus operandi es sencillo: la cooperativa Juntes compra pisos dispersos en los que ha surgido un conflicto con fondos buitres o propietarios especulativos y los incorpora a su red de vivienda con criterios sociales

Gracias al impulso de la cooperativa de trabajo social y cultural La Fundició, la asociación vecinal La Florida s’Aveïna y el soporte técnico de La Dinamo Fundació, se ha conseguido poner en marcha una iniciativa que “no solo trata de un proyecto de vivienda, sino que está conectada a toda una red vecinal en espacios de gestión comunitaria, uno de cuyos principales objetivos es fomentar una cultura colectiva fundamentada en la autoorganización, la interdependencia y el apoyo mutuo”, cuenta Francisco, socio de la cooperativa.

El modus operandi es sencillo: la cooperativa compra pisos en los que ha surgido un conflicto con fondos buitres o propietarios especulativos y los incorpora a su red, reformando estos pisos si hiciera falta para tener condiciones dignas de habitabilidad, muchas veces gracias al apoyo mutuo entre las personas socias. Incluso, se ha creado una caja de resistencia para emergencias en la cooperativa.

Para conseguir que sea una iniciativa accesible a personas con rentas bajas, se establece un pago mensual de entre 450 y 600 euros, cediéndoles el derecho de uso durante 43 años, lo que aporta estabilidad y seguridad habitacional a personas privadas de ella con frecuencia. Da buena cuenta de ello Maika, socia de la cooperativa que vive con su marido y sus tres hijos, cuando asegura que “anteriormente había vivido más de 15 años siempre con el miedo constante a ser desahuciada”. La cooperativa adquirió la vivienda que ocupaba en el barrio de La Florida, propiedad de un fondo buitre, a raíz de entrar en contacto con la red vecinal de la que emerge el proyecto de Les Juntes en las movilizaciones para parar en múltiples ocasiones su desahucio. De hecho, siete de las ocho viviendas de la cooperativa tienen historias similares: de estar a punto del desahucio o con situaciones muy precarias han pasado a manos cooperativas.

Cabe destacar también la perspectiva de género dentro de la iniciativa, ya que la cooperativa destina una vivienda a tres mujeres solas que en su etapa como inquilinas de habitaciones habían sufrido precios y condiciones abusivas, como no poder hacer prácticamente uso del resto de zonas de la casa. Ahora, en cambio, entre esas cuatro paredes reina la sororidad.

No en vano, hace pocos días, esta iniciativa ha sido premiada por la Confederació d’Associacions Veïnals de Catalunya por su labor como proyecto social innovador que ha formulado soluciones para transformar los barrios frente a las crisis climática, capitalista y de cuidados.

Juanjo Hernández: de resistir desahucios con el Sindicat de Llogateres a cooperativista de Sostre Civic

En el barrio de Ciutat Meridiana, uno de los de menor renta de Barcelona y símbolo de la lucha contra los desahucios, se encuentra la vivienda de Juanjo Hernández. El pasado noviembre, después de varios intentos de desahucio resistidos gracias a la movilización impulsada por el Sindicat de Llogateres, del que Juanjo es activista, la propiedad fue adquirida por Sostre Civic, uno de los máximos exponentes en Catalunya del cooperativismo de vivienda en cesión de uso con casi 20 años de andadura, más de 2.100 personas socias y 27 proyectos gestionados, 14 ya conviviendo.

Tras realizar la dación en pago con Catalunya Banc, Juanjo pasó de ser propietario a inquilino. El inmueble pasó por las manos de Caixa Catalunya, BBVA y, de nuevo tras el interés del fondo buitre estadounidense Cerberus en parte de la cartera de activos inmobiliarios de este, se creó Divarian —también estrechamente vinculada a José María Aznar Jr—, que terminó por ser propiedad exclusiva de Cerberus. Juanjo lo resumía a la perfección en la rueda de prensa donde se anunció la cooperativización de su inmueble cuando afirmaba que el hecho de que su casa haya tenido a estos cinco propietarios era un resumen de la crisis inmobiliaria.

En noviembre, después de varios intentos de desahucio resistidos gracias a la movilización, la propiedad del piso de Juanjo fue adquirida por Sostre Civic. Este activista del Sindicat de Llogateres ha podido quedarse en su casa con un modelo de cesión de uso

En esa comparecencia también aludió a que “si no hubiera sido por la lucha”, hubiera tenido que acabar en una pensión o alquilando una habitación. Según cuenta, la movilización fue clave para que, primero, la propiedad quisiera vender y, segundo, para que lo hiciera a un precio por debajo del de mercado. 

Precisamente, para encontrar la base del éxito de esta operación hay que retrotraerse a septiembre de 2023, cuando se presentó públicamente la alianza estratégica entre el Sindicat de Llogateres y Sostre Civic para “impulsar procesos de cooperativización de viviendas en lucha, movilizándolos hacia modelos no especulativos como la cesión de uso”. En la práctica ha funcionado, aportando cada una de las organizaciones la experiencia propia de su ámbito: “el sindicalismo de vivienda, la movilización y la denuncia y el cooperativismo, la gestión y la gobernanza colectiva en los proyectos”, comenta José Téllez, de Sostre Civic. Esta simbiosis permitiría algo así como “ir asegurando lo ganado en procesos de conflicto”. 

Gracias a todo esto, Juanjo ahora es socio cooperativista y está pagando una cuota de cesión de uso por debajo del precio de mercado. 

Contexto normativo: Catalunya marca el camino pero aun así va despacio

Para entender por qué el contexto normativo catalán es el más propicio de todo el Estado hay que retrotraerse, al menos, hasta el Decreto-ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, aprobado en un momento en que el Govern pertenecía a Convergència i Unió.

En su artículo 2 se regula el derecho de tanteo que consiste en un derecho de adquisición preferente por parte de la Generalitat de ciertas viviendas —en este caso, las derivadas de ejecuciones hipotecarias—, pero abriendo la puerta a que otras entidades competentes en materia de vivienda puedan ejercerlo en su nombre a través de la Agència de l’Habitatge de Catalunya.

Esta cesión del derecho de tanteo está acompañada del compromiso de que la propiedad será cooperativa durante unos años (75 normalmente), pero posteriormente pasará al parque de vivienda público de protección oficial, buscando con esta medida engrosarlo. Todo esto está asociado a una línea de crédito del Institut Català de Finances (ICF) que ofrece condiciones favorables siempre y cuando reviertan en colectivos vulnerables susceptibles de solicitar VPO, bonificándose el coste financiero por parte de la Agència de l’Habitatge de Catalunya para estos casos.

También, a finales del diciembre pasado, se aprobó la nueva Ordenanza reguladora de la sujeción de inmuebles destinados a vivienda a los derechos de tanteo y retracto del Ayuntamiento de Barcelona, más beneficiosa para extender el cooperativismo al cederse el derecho e introduciendo elementos muy novedosos como la posibilidad de que las personas inquilinas de un mismo edificio participen de la posibilidad del tanteo, pero sin ningún instrumento asociado de financiación aún.

En la Comunidad de Madrid (a diferencia de Catalunya), el derecho de tanteo apenas se ha regulado, ciñéndose en exclusiva a VPO y tampoco se puede ceder el derecho a nadie que no sea la CAM

De hecho, la principal crítica en el tema financiero desde cooperativas como Sostre Civic, radica en que los 100.000 euros máximo por vivienda que financia el ICF son del todo insuficientes para poder acceder a multitud de inmuebles, teniendo en cuenta, por ejemplo, que según datos recientes del Ayuntamiento de Barcelona, el precio medio de las compraventas durante 2025 se situó allí en 4.240 euros el metro cuadrado. 

En el caso de otras Comunidades Autónomas como Madrid, el derecho de tanteo apenas se ha regulado, ciñéndose en exclusiva a VPO y tampoco se puede ceder el derecho a nadie que no sea la CAM. De hecho, es una figura de uso testimonial frente a los cerca de 6.000 inmuebles para los que ha hecho uso la Generalitat en los últimos cinco años, de acuerdo con datos de la  Agència de l’Habitatge de Catalunya. Esto da cuenta de por qué es tan complicado encontrar alternativas en el cooperativismo en cesión de uso como solución de conflictos sindicales de vivienda en Madrid, como ocurrió con el caso del bloque en lucha de la Calle San Ildefonso 20 organizado a través del Sindicato de Inquilinas e inquilinos de Madrid y que sigue sin resolverse.

Propuestas y recapitulaciones

Las anteriores experiencias de viviendas habitadas que pasan al cooperativismo en cesión de uso son todavía escasas dentro del total, donde predomina la construcción o la rehabilitación de edificios. Actualmente hay más de 3.000 viviendas proyectadas que se irán materializando en los próximos años ya que se encuentran en fases que van desde la adquisición del suelo hasta llevar ya años en convivencia, como da cuenta el Mapa estatal de proyectos cooperativos en cesión de uso, creado de la colaboración entre el equipo de Alterhabitat y REAS.

Desde La Dinamo Fundació apuntan a que, para las Administraciones, la colaboración público-cooperativa aportaría muchas ventajas. Entre ellas, el Estado se ahorraría la gestión directa del parque de vivienda social y protegida, dedicando los recursos públicos, no a la gestión del parque, sino a apoyar la creación de mecanismos de gobernanza de las usuarias. Todo ello, sin perder la capacidad de decisión sobre la gestión. Todo lo anterior permitiría multiplicar su capacidad para ampliar el parque social y protegido, haciendo un uso más eficiente de los recursos públicos.

En el cooperativismo de vivienda en derecho de uso, “la vivienda deja de ser una mercancía para convertirse en un bien de uso colectivo. No existe propiedad individual ni ánimo de lucro”

Rubén Méndez, de la Secretaría Técnica de la Red de Vivienda Cooperativa, destaca la importancia del cooperativismo de vivienda en derecho de uso, un modelo en el que “la vivienda deja de ser una mercancía para convertirse en un bien de uso colectivo. No existe propiedad individual ni ánimo de lucro, lo que elimina la lógica especulativa que genera expulsiones y subidas abusivas”.

En este modelo las cuotas se calculan en función de los costes reales del proyecto y se gestionan de forma democrática, garantizando estabilidad residencial y seguridad vital a largo plazo. “Ante un mercado inmobiliario que expulsa, precariza y fragmenta, el cooperativismo en cesión de uso ofrece una respuesta estructural y transformadora. Aquí, el derecho a la vivienda prima sobre la rentabilidad”, sentencia.