Operación Chamartín
La Operación Chamartín, de nuevo a juicio

El Club de Debates Urbanos inicia acción legal ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid solicitando se anule esta controvertida operación inmobiliaria, que consideran completamente ilegal.

Operación_Chamartín
Zona afectada por el plan urbanístico en el norte de Madrid. David F. Sabadell
20 nov 2020 12:00

El pasado 9 de octubre el Club de Debates Urbanos (CDU) presentó un escrito de demanda, tras la interposición y admisión del recurso contencioso administrativo contra la conocida como Operación Chamartín, cuya aprobación definitiva consagrara el consistorio de Manuela Carmena.

El núcleo argumental de la demanda interpuesta por este colectivo de arquitectos y urbanistas se centra en demostrar que el proyecto es de carácter especulativo y obra en exclusivo beneficio de los promotores, careciendo de cualquier interés público.

En declaraciones a El Salto el arquitecto y urbanista Félix Arias —uno de los portavoces del CDU— afirma: “básicamente lo que decimos es que incumple la ley en muchos aspectos y que, en consecuencia, debería ser anulada”.

En nota de prensa la organización ha desgranado las falencias detectadas en esta gran operación urbanística: Consideran que Madrid Nuevo Norte  “no cubre los equipamientos necesarios que exige la legislación, para autorizar una intervención de semejante envergadura”. Además, solo el 20% del área involucrada estaría dedicado a vivienda protegida, una proporción que no llega a los mínimos legales, y que queda muy por debajo de las zonas colindantes: Las Tablas, Monte Carmelo, Los Olivos, que tienen el 40, 50 y 60% de vivienda protegida, respectivamente, según explica otro de los portavoces de la CDU, Jesús Gago Dávila.

Además, objetan la gigantesca losa de hormigón que cubriría todo el tejido viario, superficie sobre la que está previsto levantar un parque artificial. Este espacio sería considerado como área verde, con el fin de aumentar el coeficiente de edificabilidad. El CDU, califica de artificio esta parte del proyecto: “Instalar un parque y zona verde sobre una losa de hormigón es un absurdo, según la ley un parque tiene que ser un terreno natural. Una construcción no es una zona verde y una losa es una construcción”, expone Félix Arias.  “El ejemplo que ponemos en la demanda es la hipótesis de la construcción de un rascacielos de 2.000m2  por planta al que le instalen vegetación decorativa en su interior, intentando hacer pasar eso como ‘parque’ o ‘zona verde’ para poder aumentar la edificabilidad”, explica este urbanista que también advierte que una losa así sería un “corsé inmodificable” sobre las vías, que imposibilitaría introducir modificaciones, en un ámbito de “frecuentes innovaciones tecnológicas”, como es el ferroviario. 

“La ley te permite reclamar que no hay servicios ni infraestructuras que permitan caracterizar ese suelo como urbano. En síntesis, al juez le estamos diciendo que en términos legales ese plan es nulo”

El CDU también señala el exceso de edificabilidad, que consideran perjudicial no solo por la congestión de tránsito que conllevaría, sino ilegal por ser muy superior a todos los ámbitos del entorno, “tiene el doble o triple de las zonas de alrededor. No puede haber semejante desproporción”, concluye Arias. Además, argumentan, hay incongruencias en la distribución espacial interna: “a unas zonas —el área de negocios— se le da mucha más edificabilidad que a las otras”, ilustra Gago Dávila.

Finalmente, objetan la calificación del suelo como “urbano”. Según el CDU, el plan del 1997 lo consignó incorrectamente como tal. La legislación vigente considera urbano el espacio que cuenta con urbanización en al menos sus dos terceras partes. Se admite, sí,  que una tercera parte podría no tenerla  —y ser suelo natural rústico—  pero no la totalidad de la superficie. La organización recuerda que es demostrable que ya en 1997, y posteriormente también, ese área carecía de urbanización, “en vistas de esto, la ley te permite reclamar que no hay servicios ni infraestructuras que permitan caracterizar ese suelo como urbano. En síntesis, al juez le estamos diciendo que en términos legales ese plan es nulo”, concluye Arias.

24 años sin pagar nada

Más allá del aspecto específicamente legal descrito, el CDU señala otras cuestiones controvertidas relativas al proyecto.  Para comenzar, falta algo principal y definitivo para poder afirmar que la Operación Madrid Nuevo Norte esté echando a andar: pagar algo. Hasta el momento, los –supuestos- inversores solo han gastado dinero en publicidad, pero nada en la adquisición de los terrenos, según informan los portavoces de la organización.
“La entidad promotora no es propietaria de nada, tiene solo una opción de compra a precios que han ido cambiando a lo largo de estos 24 años, eso sí, siempre a favor del interés privado”

Por esa causa, el suelo continúa siendo, mayoritariamente, propiedad de ADIF,  junto a algunas partes pertenecientes a otras entidades públicas y otras de titularidad privada. La entidad promotora que opera bajo el membrete Distrito Castellana Norte (DCN) no es propietaria de nada, tiene solo una opción de compra a precios que han ido cambiando a lo largo de estos 24 años, eso sí, siempre a favor del interés privado.

Una operación sin garantías juríridicas

Haría falta que se ponga de acuerdo demasiada gente e instancias —públicas y privadas— para que se pueda afirmar que la operación está en marcha. Y nada indica que soplen vientos favorables para que los conflictos de intereses se resuelvan pacíficamente.

En primer lugar, y para que se vea el tembladeral jurídico en que se asienta el emprendimiento, cabe aclarar que la titularidad del suelo varía según las zonas: al sur de la M-30 en torno a la mitad es de propiedad pública, el resto, privada; al norte, el suelo público es un 35% y en Las Tablas, tiene ese carácter alrededor del 90%.

Según el contrato firmado entre ADIF y DCN, para que la compra pueda concretarse, antes deben estar resueltas una serie de cuestiones. Una de ellas es la creación de Juntas de Compensación  —agrupaciones de propietarios— dado que parte del suelo es de titularidad privada. Para aumentar la complejidad patrimonial, hay que decir que incluso el suelo público no tiene solo un titular, sino varios: ADIF y RENFE, la Comunidad de Madrid, el Canal de Isabel II, el Ayuntamiento y el Metro de Madrid.

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Madrid Nuevo Norte: 3.500 alegaciones en contra
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Las Juntas de Juntas de Compensación aún no se han constituido. Debería establecerse una por zona — la del Mini Manhattan, que es el centro de negocios que estará al sur de la M-30, otra en Fuencarral (zona norte) y finalmente, una tercera en Las Tablas—. Una vez constituidas tendrán que firmar el acuerdo, pero el escenario de partida es complicado: Por un lado hay un nutrido grupo de pequeños propietarios que se niega a participar en las juntas y otros que quieren que se les compre el suelo a un precio considerado alto. También están “los reversionistas”, gente que ha sido expropiada y reclama sus derechos. Derechos que, previsiblemente, podrían ser reconocidos por la justicia.

Una vez constituidas las Juntas de Compensación, tendrían que firmar convenios con todos los organismos públicos involucrados en las grandes obras de la zona; por ejemplo, los puentes sobre la M-30 y sobre las vías, el nuevo acceso a la A1, la mega losa de hormigón, el gran colector procedente de la M-40 para servir el saneamiento a toda la operación. Son obras públicas de alto coste que serían financiadas por los inversores, pero cuyos proyectos se tienen que realizar bajo dirección de los organismos públicos. Es decir, serían de 8 a 10 convenios de las juntas con las correspondientes administraciones, “y hasta no haberse cumplido todos estos requisitos, no se puede optar a la compra”, ilustra Arias.

Plazos que siempre se amplían

Durante la gestión de Manuela Carmena la intervención fue rebautizada Operación Madrid Nuevo Norte,  sugiriendo una ruptura conceptual con la ya por entonces desprestigiada Operación Chamartín. A pesar de los múltiples cuestionamientos y pedidos de anulación del CDU. y de otras instancias técnicas y políticas, la “alcaldesa del cambio” y el entonces ministro de Fomento, José Luis Ábalos, sellaron la aprobación definitiva del plan. 

Según el contrato firmado con ADIF, si las Juntas de Compensación no se hubieran constituido hasta el 31/12/2021, fecha límite para efectivizar el pago, la operación se cancelaría sin indemnización para ninguna de las partes. Sin embargo, el ministro Ábalos concedió a los inversores una ampliación del plazo: “les cobra algunos pocos millones de compensación y les da los años que necesiten para mantener abierta la expectativa”, comenta Arias. Con el agravante de que en diciembre de 2018, Ábalos podría haber cancelado el contrato,  de hecho el propio CDU le pidió que lo hiciera y devolviera el suelo al patrimonio público. El ministro respondió “que había hablado con Manuela Carmena y que ella afirmó que había que hacer esa operación porque estaba muy bien”, relatan.

“Las finanzas siempre tienen la capacidad de influencia y presión sobre el ministro y el alcalde de turno como para que les alarguen los plazos y les resuelvan las dificultades”

“Ahora la situación se repite, ADIF podría decir: se acabó, 24 años y ustedes no han sido capaces siquiera de constituir las Juntas de Compensación, pero las finanzas siempre tienen la capacidad de influencia y presión sobre el ministro y el alcalde de turno como para que les alarguen los plazos y les resuelvan las dificultades”, ilustra Arias.

Merlin lanza publicidad fake

La SOCIMI Merlin Properties, última entidad que se ha sumado al proyecto, tomando el relevo del BBVA, hasta el momento, solo ha puesto dinero en publicidad, con el claro objetivo de mantener la expectativa de un alto valor de rentabilidad de la operación. Y —comenta Arias— uno de los recursos que utilizaría es introducir una mentira flagrante utilizando como argumento obras que está realizando ADIF.

Debido a que el tejido viario ha ido creciendo a parches, funcionaba muy deficientemente. Por ejemplo, el tren de Cercanías a Barajas, para llegar al aeropuerto debe atravesar —y en consecuencia, interrumpir— otros 16 ramales. Esta obra la realiza ADIF, independientemente de la Operación Chamartín, sin embargo, Merlin la publicita como indicativa del inicio de las obras del emprendimiento, “intenta capitalizar esta acción, plantando una información fake”, asegura Arias. 

Las razones del CDU

Según sus portavoces, más allá del aspecto puramente jurídico-legal con que el CDU encara esta acción, les anima el espíritu de continuar trabajando en pro del interés general, en un terreno donde el capitalismo español,  de la mano del ámbito financiero, se ha hecho fuerte: la especulación inmobiliaria. Se proponen denunciar que estos especuladores despliegan una publicidad que insiste en presentar la operación como un El Dorado, cuyas obras se están iniciando. Esa ficción tiene como objetivo mantener la expectativa de un alto valor inmobiliario, sin que sean siquiera propietarios del suelo.

“Denunciamos que esa publicidad, en medio de la tremenda incertidumbre jurídica que hay en torno a esta operación, es irresponsable”, explica Gago Dávila. “Además, con la situación sobrevenida de pandemia, habría que reconsiderarlo todo, la Administración no debería invertir dinero en estas infraestructuras, en medio de los tremendos problemas de sanidad, educación y vivienda acelerados por la pandemia es hora de darse otras prioridades de inversión pública. Decimos que la operación debería reconsiderarse y esa es la línea que vamos a desarrollar”, remata Arias.

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#75344
27/11/2020 15:00

Mucho error por parte de este Club.... no sé si intencionada o no intencionadamente, alguien que conoce el urbanismo jamás categoriza un suelo solo como Urbano. Este ámbito de actuación se trata de un Suelo Urbano No Consolidado. Los suelos Urbanos pueden ser consolidados, no consolidados o suelo urbano común. Un suelo Urbano No Consolidado requiere de una transformación urbanística similar al urbanizable sectorizado, que garantiza el correcto reparto de cargas y beneficios, con excepciones en los % de reserva de vivienda protegida y cesión de redes municipales y supramunicipales esencialmente. Es de un nivel bajísimo por no decir de conocimiento nulo demandar algo bajo las razones que aquí se exponen.

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#74935
23/11/2020 10:52

menos mal que todavía hay alguien que hace algo para los corruptos no nos sigan robando a placer a base de pelotazos urbanísticos

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#74909
22/11/2020 21:25

"Es difícil resumir los 26 años de Operación Chamartín en unas cuantas líneas, pero se intentará. Todo arranca en 1993, cuando Renfe adjudicó a la empresa Desarrollo Urbanístico de Chamartín (DUCH), participada en un 75% por Argentaria (luego BBVA) y por Constructora San José, la explotación de los terrenos de la Estación de Chamartín que en su día fueron expropiados para uso ferroviario. Se trataba de más de 625.000 metros cuadrados de suelo con 187.000 de aprovechamiento urbanístico con los que se quería financiar la nueva estación y llenar las maltrechas arcas de la compañía ferroviaria. En definitiva, mercadeo con suelo público.

Como bien ha contado el exconcejal de Urbanismo de Madrid Jesús Espelosín en un libro sobre el particular, la adjudicataria lleva dedicada desde entonces a especular con los derechos sin intención de desarrollar absolutamente nada. Así, dos años más tarde el Ayuntamiento recalificó la parcela y duplicó su aprovechamiento a más de 363.000 metros cuadrados, que a DUCH –hoy conocida como Distrito Nuevo Norte- le parecieron pocos. Con las mismas, exigió a Renfe más suelo, al punto de que la compañía planteó la rescisión del contrato por inactividad. Lejos de eso, el Ministerio de Fomento, con Rafael Arias Salgado al frente, accedió sin mediar un nuevo concurso a triplicarlo hasta 1.850.000 metros cuadrados.

Paralelamente, y a medida que se incluían en el proyecto nuevas infraestructuras públicas que debían financiarse a cuenta del valor del suelo, se aumentaba la edificabilidad en los nuevos planes generales de urbanismo y sus correspondientes modificaciones puntuales hasta multiplicarla por diez. De los 187.000 metros cuadrados de aprovechamiento inicial se pasó a 1.855.500 metros cuadrados, un hito, según Espelosín, "en la historia de la especulación urbanística española". Todo ello sin mover un dedo y con un movimiento de tierras consistente en cambiar los tiestos de ventana.

Para que el BBVA y su socio no tuvieran problemas con los reversionistas -los propietarios que en 1944 fueron expropiados para hacer los enlaces ferroviarios y a los que debía retornar el suelo desafectado del uso público o ser indemnizados-, se modificó la legislación pese a que en el contrato inicial ya se hacía mención a que estos costes correrían a cargo del adjudicatario..."

https://blogs.publico.es/escudier/2019/10/01/pelotazo-interruptus/

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#74813
21/11/2020 11:59

Callense ya y dejen a Madrid progresar de una vez, y si no les gusta, Madrid está rodeada de campo, se van a un pueblo perdido y listo

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#74790
21/11/2020 0:14

Esta gente está en contra de todo. Estos vejestorios ya hicieron suficiente daño a Madrid cuando gobernaron. Los que vaticinaron el Madrid del crecimiento 0 ... y aún tienen la desvergüenza de seguir haciendo ruido

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#74858
22/11/2020 3:08

Dejen que crezca ,Madrid.
Es trabajo para muchos años, y muchas familias vivirán de estás obras. Por qué lo que viene en estos años va ser duro. Y con este proyecto y más que hay en Madrid, se sostenerse muchos trabajos.

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#74934
23/11/2020 10:50

menudo iluso

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#74832
21/11/2020 17:50

Los 33000 mts de la zona deportiva ,donde hay piscinas ,se jugaba al fútbol baloncesto tenis balonmano y atletismo pasa a ser edificio oficinas , ahora está cerrada para facilitar la pura especulación donde esta la mejora

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