Derecho a la vivienda
Catalunya se adelanta al Gobierno central y regula los alquileres de temporada y por habitaciones

El Banco de España recomienda en su informe anual “medidas restrictivas” para controlar los alquileres turísticos, de temporada y por habitaciones, convertidos en la vía predilecta de grandes y pequeños propietarios para eludir las legislaciones.
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Una oficina en alquiler en el norte de Madrid. David F. Sabadell

El Banco de España no se caracteriza por apoyar medidas que limiten la autorregulación del mercado ni ha mostrado particular simpatía por las políticas del Gobierno en materia de vivienda. De hecho, en su Informe Anual 2023, hecho público este 23 de abril, recomienda la “profesionalización del mercado del alquiler”, es decir, dar más facilidades a los fondos de inversión, inmobiliarias y bancos, responsables de las mayores subidas de precio y los casos más escandalosos de desahucios. 

Sin embargo, el aumento descontrolado de los precios y la caída de la oferta de vivienda en alquiler ha llevado al Banco de España a pedir entre las consideraciones finales del informe “medidas restrictivas sobre las viviendas para uso no residencial”, es decir, aplicar límites a los alquileres turísticos y de temporada.

Con 134 euros por noche de media en Airbnb o con la posibilidad de subir el precio sin límites cada 11 meses, los alquileres turísticos y de temporada se han convertido en las opciones más rentables para los pequeños y grandes caseros

Catalunya ha vuelto a marcar el camino y este 24 de abril, un día antes de que comience la campaña electoral, el Govern se adelantaba al Gobierno central y lanzaba un decreto ley de urgencia que regula el alquiler de temporada para evitar la “picaresca” y que se “haga efectiva” la regulación de los alquileres en “toda su extensión” ante el “vacío legal” de la ley estatal de vivienda, según palabras de Ester Capella, responsable de política de vivienda.

Según el texto de la reforma, los alquileres temporales quedan limitados para usos de ocio, recreativos y de vacaciones, pero no podrán utilizarse para fines laborales, médicos o estudiantiles, independientemente de la duración del contrato. El decreto también regula el alquiler de habitaciones y concluye que la suma del alquiler por habitaciones no puede ser superior al tope que corresponde a la vivienda en la que se encuentran. 

El Sindicat de Llogaters (sindicato de inquilinos) de Catalunya no ha tardado en celebrar la noticia: “Después de años de lucha contra los efectos negativos de los alquileres temporales sobre el derecho a la vivienda, celebramos que el Govern haya aprobado un decreto que regula los alquileres temporales y por habitaciones”. A partir de ahora, resalta el sindicato de inquilinos, los alquileres temporales también tendrán el precio regulado y las inmobiliarias no podrán cobrar honorarios a los arrendatarios y las fianzas y otros gastos estarán limitados como en el resto de los alquileres. 

Para esta organización, sin las luchas contra los alquileres temporales, como la de las vecinas de la Casa Orsola, o sin la resistencia de las vecinas de la finca Occidente, 14 contra las empresas que rentan habitaciones a precios imposibles bajo el nombre de coliving, nada de esto hubiera ocurrido. 

El decreto del Govern, explican desde el Sindicat, también desarrolla algunos “aspectos necesarios” para que la regulación de los precios del alquiler en 140 áreas tensionadas en Catalunya pueda funcionar. Entre ellas, la obligación de incorporar en los anuncios de viviendas de alquiler y en los contratos el precio del índice de alquiler, el precio de la renta del último contrato y si el propietario es un gran tenedor. El decreto de urgencia, que tendrá que ser revalidado por el Parlament, incluye sanciones de hasta 900.000 euros para los propietarios que incumplan la ley.

Un negocio redondo

Con 134 euros por noche de media en Airbnb o con la posibilidad de subir el precio sin límites cada 11 meses, los alquileres turísticos y de temporada se han convertido en las opciones más rentables para los pequeños y grandes caseros, pero también una de las principales causas que están detrás del aumento de los precios del alquiler, según reconoce la propia entidad. 

Algo atípico está pasando en España, reconoce el informe anual del Banco de España: tras el cambio de la política monetaria del Banco Central Europeo y la Reserva Federal de EE UU en 2021, el precio de la vivienda ha cambiado su tendencia alcista y ha comenzado a disminuir en muchos países. Sin ir muy lejos, en 2023 el precio de la vivienda cayó un 13% en Alemania y un 4% en Francia.

La subida de los tipos de interés y el encarecimiento de los créditos hipotecarios en España no se han traducido, sin embargo, en una bajada de la demanda de pisos o en pisos más baratos. Todo lo contrario. Desde 2014, el precio de la vivienda ha aumentado un 56%, todavía un 2% por debajo de su máximo de 2007. 

Para explicar la excepción española, el Banco de España destaca la alta rentabilidad que han ofrecido y siguen ofreciendo los alquileres ante la alta demanda que dejó una crisis hipotecaria que expulsó de sus hogares a cientos de miles de hogares y cerró la oportunidad de compra a otros millones de familias. En unos años en los que los depósitos bancarios daban un 0,3% de beneficio, la rentabilidad media de la vivienda en alquiler fue del 5,5% para los propietarios, detalla el informe.

La máquina de hacer dinero ha seguido en pleno funcionamiento pese a los intentos de amortiguar sus efectos en la población. Los intentos de regular el mercado residencial con la ley de alquileres de 2019, que ampliaba los contratos a cinco años para pequeños propietarios y siete para grandes tenedores, y con una Ley de Vivienda que solo se ha comenzado a aplicar en Catalunya, han sido esquivados sin mayor problema con el trasvase masivo hacia los contratos temporales, turísticos y por habitaciones. Ahora lo tendrán mucho más difícil, al menos en territorio catalán.

La presión de los movimientos sindicales de inquilinos, que advirtieron del problema durante la negociación de la Ley de Vivienda, solo consiguieron el compromiso de abrir un grupo de trabajo para abordar el problema. Un año después de aquello, cuando el alquiler temporal ya había aumentado un 40% y ya supone el 10% de todas las viviendas en alquiler, se han producido las primeras reuniones de ese grupo. 

En estos encuentros están participando los sindicatos de inquilinos, aunque, según denuncian, los agentes de la patronal inmobiliaria “están totalmente sobrerrepresentados”, entre ellos la Cámara de la Propiedad, el Colegio de Administradores de Fincas, el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria o la propia CEOE.

Los contratos de temporada, dicen los sindicatos, se han convertido en la principal vía para sortear las escasas limitaciones de la Ley de Vivienda y los mínimos temporales y derechos que recoge la ley estatal de alquileres.

Entre esos derechos, los colectivos de arrendatarios recuerdan la prohibición de subir el alquiler más del 3% en las actualizaciones anuales o de cobrar al inquilino los honorarios de la inmobiliaria, pero también el derecho del arrendatario a ser avisado con meses de antelación de la finalización del contrato o ciertos límites en las fianzas y gastos extra. Los contratos temporales permiten expulsar cada 11 meses al inquilino y da total libertad al propietario para fijar precios independientemente de si el piso está en Madrid o en Barcelona, donde el precio está regulado. 

“Básicamente son contratos basura, provocan inestabilidad residencial, incertidumbre, desprotección y angustia. Generan una situación de escasez ficticia: si siempre estás a punto de perder la casa, potencialmente siempre debes buscar piso, lo que busca aumentar la competición entre inquilinos”, dicen desde el Sindicat de Llogaters. Utilizar este formato de contrato de temporada para personas que hacen de ese piso su vivienda “es del todo fraudulento”, añaden.

Los contratos de temporada y de habitaciones, defienden los sindicatos de inquilinos, deben someterse a la regulación de precios y otras normativas que aseguran los derechos de los arrendatarios

Un fenómeno parecido identifican los sindicatos de inquilinos en el alquiler de habitaciones, otro nicho que están utilizando muchos propietarios e incluso empresas para sacar el máximo rendimiento a sus propiedades sin más consideraciones. El alquiler de habitaciones no tiene regulación específica y no se rige por las reglas mínimas de los alquileres normales: no tiene duración, no hay plazos de finalización de contrato, no hay precios mínimos en zonas tensionadas, ni límites para subir el precio de forma anual.

De cara a la negociación con el Gobierno y las patronales inmobiliarias, los sindicatos de inquilinos han presentado una propuesta para reconocer todos los derechos y aplicar las regulaciones del alquiler de vivienda habitual también para los inquilinos temporales y el alquiler de habitaciones. Dicho de otra forma, explican, los contratos de temporada y de habitaciones deben someterse a la regulación de precios y otras normativas que aseguran los derechos de los arrendatarios como la prohibición de cobrarles honorarios.

Además, para evitar falsos alquileres de temporada, exigen que la reforma prevista por el Gobierno incluya mecanismos para asegurar que la temporalidad del contrato esté “explícitamente justificada” y sea responsabilidad del arrendador demostrar esas necesidad. 

Con esta regulación, “doblemente positiva”, dicen, se reconocen los mismos derechos para los inquilinos independientemente de la modalidad de contrato y los caseros pierden incentivos para realizar contratos de temporada o de habitaciones ya que ya no servirían ya “para saltarse la regulación de precios o para ahorrarse los honorarios de la inmobiliaria”. Con esta reforma, el negocio de alquilar pisos por habitaciones a precios desorbitados —llamado a menudo coliving— que ha comenzado a desembarcar en el centro y periferia de las grandes ciudades perdería incentivos.

Sin embargo, los sindicatos de inquilinos de Madrid y Barcelona apuntan que la composición del grupo de trabajo “asume que la vivienda es un bien de mercado” y temen que las conclusiones de la comisión terminen mostrando esta sobrerrepresentación de los intereses de los propietarios frente a los inquilinos.

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