Análisis
De los ensanches al auge de Blackstone: por qué la crisis de la vivienda siempre vuelve

España se levanta por el derecho a la vivienda una vez más. La que iba a ser la legislatura de la vivienda se ha quedado en poco por el bloqueo de una derecha plurinacional y la ambivalencia de un partido que se dice socialista y obrero, pero que no acaba de aclararse sobre si se trata de un derecho social o un bien de mercado. Sus socios de Sumar tampoco han sabido apretar para que se cumplieran unas promesas electorales de vivienda social y de control de alquileres que también eran suyas. Ante el incendio político provocado por el desahucio de Maricarmen, se apresuran a presionar a su compañera de Gobierno, la ministra de Vivienda, ella misma multipropietaria, para aprobar un escudo social por decreto urgente. Y todo ello mientras tratan de abanderar una protesta que les ha pasado por encima y que acusa a todo el Gobierno progresista de complicidad con los rentistas. Quince años después del 15-M, la Puerta del Sol vuelve a acoger una gran acampada. ¿Cómo hemos llegado otra vez hasta aquí?

Si la historia se repite es, en parte, por la forma en que se reconfiguró el capitalismo residencial español tras la crisis de 2007-14. Cuando estalló la burbuja, el Estado absorbió las pérdidas del complejo inmobiliario-financiero que la infló, nacionalizando una enorme bolsa de “activos tóxicos” —bienes inmobiliarios devaluados— que engrosaron el llamado “banco malo” (la Sareb). Se podrían haber utilizado para crear un sistema de vivienda pública, muy necesario en un momento en el que los desahucios asolaban el país.

Pero en su lugar el Gobierno de Rajoy optó por revenderlos a precio de saldo. Aterrizaron los buitres: grandes fondos de inversión empezaron a comprar vivienda al por mayor, y muy pronto Blackstone se convirtió en el mayor casero del país. Con el objetivo de relanzar el mercado inmobiliario cuanto antes —y de paso, la construcción y el empleo— el Estado incentivó el negocio de los “megacaseros” con ventajas fiscales y regulaciones a medida, que beneficiaron también a una amplia franja de rentistas de clase media. Sin embargo, el resultado no ha sido tanto un relanzamiento de la construcción, que se ha mantenido relativamente anémica, como un nuevo ciclo de acumulación residencial marcado por alquileres disparados.

El nuevo bloque rentista ha pasado a exprimir al máximo este mercado cautivo de inquilinos o, en su defecto, a vaciar las ciudades para entregarlas al alquiler turístico

La principal víctima ha sido una población inquilina cada vez más numerosa. El renacimiento del mercado del alquiler desde la crisis tiene su otra cara en un retroceso de la vivienda en propiedad por primera vez desde los años cincuenta. Aquellos propietarios que fueron expulsados de sus casas durante la crisis volvieron al mercado como inquilinos. Por el camino se les fue uniendo una nueva generación de jóvenes excluida del mercado hipotecario. El nuevo bloque rentista ha pasado a exprimir al máximo este mercado cautivo de inquilinos o, en su defecto, a vaciar las ciudades para entregarlas al alquiler turístico. El desahucio de Maricarmen por el fondo Urbagestión, sacada en camilla de su piso en Retiro a sus 87 años por las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado, es un retrato grotesco del mercado residencial que se ha conformado desde la crisis, y que ni una Ley de Vivienda descafeinada ni un Gobierno progresista han podido reformar. 

Pero culpar al marco regulatorio de la última década no basta, porque la crisis de la vivienda –es decir, la falta de vivienda digna y asequible– no es de ayer ni es síntoma de un fallo de mercado, sino que le es inherente. Es el resultado, crónico y predecible, de un mercado inmobiliario que funciona correctamente. Entender esto requiere indagar en el significado de una palabra hoy en boca de todos, rentismo, y mirar atrás, a los sucesivos intentos de contener esa lógica.

El precio está en el suelo

A diferencia de otros bienes de consumo, la vivienda tiende a encarecerse con el tiempo. Un análisis comparado del precio de la vivienda entre 1870 y 2012 en catorce economías avanzadas revela un aumento secular en el precio real de la vivienda —es decir, ajustado a la inflación— desde al menos finales del siglo XIX. El desglose de la formación del precio indica el origen de este impulso alcista: desde 1950, el 84% del aumento del precio medio de la vivienda se debe únicamente al aumento del precio del suelo subyacente, mientras que solo el 16% restante se puede atribuir al aumento de los costes de construcción. 

Esto se debe a que el suelo, al contrario que otros insumos como el cemento o los ladrillos, no se puede reproducir ni abaratar con facilidad, porque existe en una cantidad determinada. A medida que la población crece, se urbaniza y se concentra en ciertos lugares –una tendencia general de las sociedades industriales– la demanda tiende a presionar sobre una oferta limitada de suelo disponible en las áreas urbanas, lo cual aumenta su precio. Y esto, a su vez, repercute en cualquier estructura que se edifique encima, como la vivienda, independientemente de los costes de construcción.  

La crisis de la vivienda es el resultado, crónico y predecible, de un mercado inmobiliario que funciona correctamente

Esto convierte a los bienes raíces en general, y a la vivienda en particular, en activos generadores de “rentas”. En la teoría económica, la “renta” es un tipo de ingreso que surge del control de activos escasos en condiciones de limitada o nula competencia. Los propietarios de suelo cobran “renta de la tierra” por el control que ejercen sobre una oferta limitada de suelo en una ubicación determinada, ya sea especulando con el suelo o explotando las viviendas edificadas sobre él. Dicho de otro modo, la “renta de la vivienda” no deja de ser una forma mediada de la “renta de la tierra”: es el sobreprecio que pagas por vivir en un lugar particular al “rentista” que acapara el espacio disponible. 

De lo anterior se deduce que existe una contradicción fundamental entre la función rentista de la vivienda y su función residencial de espacio para vivir. La lógica del rentista es la del monopolio: su objetivo es aprovecharse de una oferta insuficiente de vivienda, reproducir la escasez e imponer el precio más alto posible.

El siglo del alquiler (1850-1936)

La contradicción entre la lógica de la renta y la de la residencia se da abiertamente en el régimen de alquiler. Al casero le interesa minimizar gastos de explotación (reparaciones, reformas), subir el alquiler en función del ingreso disponible del inquilino y reemplazarlo cuando convenga. En un mercado de alquiler desregulado, lo esperable es que prevalezca este comportamiento. Basta mirar al siglo XIX liberal, el último momento en que el alquiler dominó sin apenas regulación, cuando en España (y en Europa) el régimen de alquiler se imponía de forma aplastante –en torno a un 90% en las grandes ciudades. 

Para la mayoría obrera, la tónica general era el hacinamiento, las condiciones insalubres, la asfixia del ingreso disponible por el aumento constante del alquiler y la perpetua amenaza de desahucio, que se podía llegar a dar varias veces por semana. Estas tendencias se agudizaban a medida que la sociedad se industrializaba y la emigración rural presionaba sobre el espacio urbano. 

Para remediar la escasez de vivienda se aprobaron los ensanches, como el de Madrid en 1860. La idea era profundamente liberal, la misma que hoy repiten quienes piden liberar suelo. Se entendía que si la oferta de vivienda no cubría las necesidades de la gente, no podía ser porque el mecanismo de mercado fuera defectuoso, sino porque algo obstruía su correcto funcionamiento –en este caso, una oferta limitada de suelo urbanizable que, si se ampliaba, haría crecer la oferta de vivienda y bajar su precio. Pero los ensanches fracasaron a la hora de resolver el problema porque nunca se construyó al ritmo necesario.

La receta no tenía en cuenta el carácter rentista del negocio inmobiliario, que depende de la reproducción de la escasez. La ampliación del radio urbanizable revalorizó las fincas rústicas de las periferias y animó la especulación con el suelo. Se compraban terrenos para dejarlos sin construir, esperando a que la demanda elevara su valor para poder venderlos más caros a los promotores. El problema tenía su reflejo en la misma construcción de vivienda, que fluctuaba con el precio del alquiler: si este se estancaba, la construcción se ralentizaba hasta que la escasez lo devolvía al nivel deseado. 

La implicación es que el problema de la vivienda no es el producto de distorsiones ajenas al mecanismo de mercado, como afirman aún hoy los economistas liberales, sino de su propio funcionamiento.

Si el mercado no resolvía el problema, los inquilinos acabaron por plantearlo en la calle. Con el auge del movimiento obrero, asociaciones de inquilinas —antecesoras de los sindicatos de inquilinas de hoy— comenzaron a utilizar la huelga de alquileres para resistir aumentos de precios y desahucios, y para presionar a las autoridades municipales para que proporcionasen viviendas asequibles. El episodio más conocido es la huelga de Barcelona de 1931, en la que participaron alrededor de 100.000 inquilinos durante un año y que culminó en enfrentamientos armados con las fuerzas de la República.

El franquismo y la sociedad de propietarios (1939-1975)

Contener esos estallidos arbitrando entre la lógica de la renta y la de la residencia es un papel que le corresponde al Estado. Fue el Estado franquista el que, tras aplastar una revolución, asumió este rol de forma más contundente. El régimen entendió desde el primer momento que intervenir el mercado de la vivienda era una necesidad de orden público ante la “infección marxista” que, a su juicio, asolaba las ciudades. Pero no bastaba con resolver la crisis habitacional: había también que extender la vivienda en propiedad para así incrementar la resistencia de las masas a las tentaciones del comunismo. 

Para ello, el franquismo empezó por congelar el precio nominal del alquiler durante décadas. A medida que la inflación devoraba el valor de sus rentas, los caseros acabaron desesperados por vender sus propiedades a los inquilinos. Así, la vivienda en propiedad comenzó a difundirse rápidamente —en Madrid pasó del 6% al 68%—.

Al mismo tiempo, el franquismo introdujo toda una batería de subvenciones para la construcción de vivienda protegida para la venta, con precios máximos. De esta forma —por ejemplo, mediante primas por cada vivienda construida— el régimen desligaba el beneficio de los promotores de la necesidad de reproducir la escasez para mantener altos los precios. El resultado fue una ola de construcción acelerada, hasta el punto de que se consiguió cubrir prácticamente las necesidades residenciales del país a pesar de un enorme éxodo rural. 

En lugar de abordar la contradicción entre la renta y la residencia mediante la construcción directa de vivienda pública –como en la Gran Bretaña de posguerra– el franquismo optó por garantizar los beneficios de los promotores privados a cambio de que moderasen las rentas que extraían de una nueva capa de propietarios. Lo que sostenía este arreglo era la capacidad del Estado para financiar este costosísimo “soborno”, que a su vez dependía de la redistribución de recursos generados por el crecimiento industrial. 

La crisis industrial de los años 70 hizo este arreglo insostenible para las arcas públicas. En 1975 se suprimieron las ayudas a la construcción y la producción de vivienda nueva se desplomó. No se recuperaría en un cuarto de siglo. El viejo problema de la escasez reapareció. A finales de los años 80, el déficit de vivienda ya se situaba entre 2,6 y 3 millones de viviendas, mientras los precios se disparaban. 

Pero no se volvía a la casilla de salida. El franquismo dejaba una importante herencia: España era ahora una sociedad de propietarios. 

De la Transición a la burbuja (1975-2008)

La vivienda en propiedad complica la contradicción entre las lógicas de la renta y la residencia, ya que el propietario puede asumir simultáneamente el papel de rentista y el de residente. Si el propietario piensa en revender su casa más tarde, le interesará venderla más cara de lo que le costó, sobre todo para tener que hipotecarse menos en la próxima compra. En este caso, la renta no se extrae de un inquilino en forma de alquiler, sino del próximo comprador, de una sola vez. 

Este “pequeñorrentismo” pasó a estructurar las dinámicas del mercado de la vivienda tras la dictadura. España salía del franquismo con más de un 70% de propietarios, y la especulación inmobiliaria se convertía en un fenómeno de masas. Con un déficit habitacional que presionaba al alza el precio de la vivienda, la primera generación de propietarios empezó a revender sus viviendas subvencionadas a precios disparados en los años 80. 

Las siguientes generaciones de compradores tuvieron que recurrir cada vez más a sus ahorros y a hipotecarse, pero siempre contaban con que podrían revender la casa más cara más tarde. Se decía que “la vivienda nunca baja”, y efectivamente así era: el precio nominal de la vivienda experimentó un auge prácticamente ininterrumpido desde el último cuarto del siglo XX hasta la crisis de 2008. 

Con la Transición se había democratizado el rentismo. Y el Estado pasó a fomentarlo, sobre todo mediante la liberalización financiera, para aumentar el volumen de crédito hipotecario a tipos cada vez más bajos. La idea era que una mayor oferta de crédito potenciaría tanto la demanda (porque la gente podría pagar precios más altos) como la oferta (porque los promotores podrían tirar de crédito para construir más y más rápido). Se conformaba así un nuevo arreglo, en el que el Estado pasaba de contener el rentismo residencial a darle rienda suelta. Y la base de todo ello era el pequeñorrentista endeudado.

Pero este arreglo “financiarizado” traía nuevas contradicciones. Del lado de la demanda, el crédito magnificó la presión al alza sobre el precio de la vivienda. Los residentes-propietarios podían financiar sus deudas mediante el valor creciente de sus propiedades, pero los salarios se estancaban y la necesidad de endeudarse para acceder a una vivienda se volvía cada vez más apremiante. Del lado de la oferta, el fuerte aumento de los precios fomentó una espiral de compraventas especulativas desligadas de la demanda real. A esto se le unió un ciclo de sobreproducción residencial en la década de 2000, cuando el crecimiento de la población debido a la inmigración coincidió con la llegada masiva de capitales de la eurozona. 

Los especuladores compraban y construían porque los precios subían, pero llegó un punto en que los precios solo seguían subiendo por la propia demanda de los especuladores. En el punto álgido del boom (2006), cuando la construcción anual de viviendas alcanzaba las 700.000 unidades, informes del propio sector inmobiliario estimaban que la “demanda estructural” –es decir, la demanda de vivienda para vivir– era tan solo de 400.000 viviendas al año. Este exceso de demanda rentista, puramente autorreferencial, fue la causa de “la burbuja”.

Es una amarga ironía que cientos de miles de familias perdieran su hogar porque se habían construido cientos de miles de viviendas de más

La secuencia del desastre fue la siguiente: las compraventas perdieron fuelle a medida que el endeudamiento de las familias tocó techo. Los precios se estancaron en 2007. Y como los precios dejaron de subir, los promotores dejaron de construir; ya no “rentaba”. Al parón de las obras le siguió el paro masivo, que se propagó por la economía en una reacción en cadena que disparó la morosidad y contrajo fuertemente la demanda. Luego, lo impensable: el precio de la vivienda comenzó a desplomarse. Y no dejaría de caer durante siete largos años. Cuando tocó fondo, la vivienda media había perdido el 40% de su valor.

Desesperados por arañar algo del capital invertido, promotoras, banca y Estado se apresuraron a expulsar a las familias que no podían hacer frente a los pagos del alquiler o de la hipoteca. Entre 2008 y 2015 se produjeron en torno a medio millón de desahucios, la mitad de ellos ejecuciones hipotecarias. 

Con la caída de los precios y un enorme stock de vivienda nueva sin vender, había por fin un superávit de vivienda asequible en España, pero resultó ser una catástrofe. Es una amarga ironía que cientos de miles de familias perdieran su hogar porque se habían construido cientos de miles de viviendas de más. La contradicción entre la renta y la residencia volvía a manifestarse, y lo hacía de forma violenta, como si se vengara por su forzada demora. 

El nuevo bloque rentista (desde 2008)

Con el estallido de la burbuja, la clase media que había apuntalado el régimen constitucional despertó bruscamente del sueño pequeñorrentista. Resultaba que la vivienda sí bajaba y que, además, podías perderla, como si fueras un mero inquilino. El desahucio –la “muerte cívica” del pequeñorrentista– era televisado todos los días. No es de extrañar que fueran jóvenes de clase media en trayectoria descendente los que marcaran el compás de las movilizaciones de la década pasada, y que la vivienda se convirtiera en el principal eje de lucha social y política: el 15-M, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), las plataformas municipalistas, los sindicatos de inquilinas, la Ley de Vivienda impulsada por Podemos, con sus luces y sus sombras. 

Por el camino, el capitalismo residencial español ha vuelto a mutar. El nuevo arreglo, el que describíamos al principio, tiene dos características fundamentales. Primero, la especulación pequeñorrentista ha quedado restringida a las clases medias-altas. En 2013 se endurecieron las condiciones del crédito para evitar futuras burbujas, lo que limitó el crédito hipotecario a las capas más pudientes. Segundo, y como ya se ha visto, se ha producido un retroceso de la vivienda en propiedad, a medida que antiguos propietarios desahuciados y un mayor número de jóvenes engrosan las filas del inquilinato. 

Económicamente, este nuevo arreglo es más estable que el anterior. El alquiler sube más o menos al ritmo de los salarios, pero sin grandes desfases especulativos como los de la burbuja. La construcción se ha mantenido anémica desde la crisis a pesar de que existen grandes bolsas de suelo urbanizable: como en los ensanches decimonónicos, los rentistas de suelo acaparan y esperan a que el precio les “rente”. 

La raíz del problema es la propiedad privada de la tierra y el derecho que otorga a extraer rentas de la vivienda

Políticamente, sin embargo, el presente arreglo es mucho más inestable que el anterior y más proclive a estallidos sociales, debido a la desactivación del pequeñorrentismo especulativo –que resolvía, si bien de forma ilusoria, el conflicto entre la renta y la residencia– y al mayor protagonismo del régimen de alquiler, donde el conflicto se da de forma más abierta. Si bien el inquilinato es aún minoritario (17% de los hogares), sus expresiones políticas están demostrando tener un peso desproporcionado, al tiempo que movilizan a capas más amplias por el derecho a la vivienda.

Frente al bloque inquilino se ha ido conformando un bloque rentista, con grandes fondos de inversión a la cabeza, pero sostenido por una nutrida capa de caseros de clase media, muchos de los cuales acumularon propiedades tras la crisis y actúan como su base electoral. La frontera política de este bloque es difícil de determinar, pero es evidente que pasa por dentro del Gobierno de coalición. Así lo han demostrado sucesivos ministros del PSOE —Ábalos, Calviño o la actual ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez— cuya incomodidad a la hora de regular el alquiler o de pronunciarse abiertamente por el derecho a la vivienda los ha delatado repetidamente. 

Ahora, la furia en la calle obliga a los partidos del Gobierno a improvisar parches institucionales, como tantas otras veces en la historia del capitalismo residencial. Pero lo que subyace a los vaivenes políticos de esta semana es una realidad más indigesta. 

La crisis de la vivienda es crónica y radica en el carácter inherentemente rentista del negocio inmobiliario, el cual choca, de manera irremediable, con la función residencial de la vivienda. Cuando el Estado interviene para paliar esta contradicción, lo que hace es parchearla, desplazarla, demorarla, pero no resolverla, al menos no de forma definitiva. Porque, en última instancia, la raíz del problema es la propiedad privada de la tierra y el derecho que otorga a extraer rentas de la vivienda. Mientras esa raíz siga ahí, la crisis reaparece una y otra vez, reformulada según el arreglo institucional que intentaba contenerla y que, tarde o temprano, se demuestra incapaz de hacerlo. 

A largo plazo, la solución no puede ser otra que desmercantilizar la provisión de vivienda y someterla, junto a la distribución espacial de la inversión, a un control democrático acorde con las necesidades de las personas y del planeta. La lucha inquilina marca el paso en esta dirección.