Derecho a la vivienda
Desmontando los discursos dominantes en el mercado del alquiler

Cada vez que se propone regular el mercado del alquiler a favor del inquilinato, reaparecen los mismos argumentos en contra por parte de la patronal inmobiliaria y sectores del arco político. Son argumentos que calan a nivel mediático y en el imaginario social, pero que carecen de base sólida.

Entre 2019 y 2023, hemos examinado los discursos de los principales actores involucrados en las modificaciones legislativas del mercado de alquiler: el Gobierno, los partidos políticos de la oposición y las patronales inmobiliarias. En concreto, hemos analizado los preámbulos de las leyes que implementan cambios en el mercado de alquiler, las cuales ofrecen una justificación política de dichas medidas. También hemos revisado los debates parlamentarios en los que se discutieron estas medidas y las notas de prensa y publicaciones emitidas por las patronales inmobiliarias como reacción a estas legislaciones. De este modo hemos identificado tres argumentos principales a los que recurren esos actores para deslegitimar y/o limitar toda medida que pretenda regular el mercado en beneficio de los inquilinos. A estos argumentos los hemos denominado: “el casero vulnerable”, “los efectos contraproducentes” y “la vulneración de los derechos de propiedad”.

Estos han sido los ejes argumentativos más recurrentes en los últimos años en contra de iniciativas como la extensión de la duración mínima de los contratos del alquiler, el “escudo social” durante la pandemia, la obligación impuesta a los grandes tenedores para ofrecer alquileres sociales a inquilinos vulnerables y los topes de los precios de los alquileres. Recientemente hemos publicado un estudio donde describimos y cuestionamos estos tres argumentos, y que resumimos a continuación.

A su entender, se plantea entonces un problema distributivo: legislar a favor del inquilinato supondría perjudicar en igual medida a los caseros que dependen de estas rentas para vivir

Argumento 1: el “casero vulnerable”. Para quienes se oponen a las políticas a favor del inquilinato, el casero prototípico se encarnaría en figuras como las de una persona jubilada que complementa su modesta pensión con rentas del alquiler. A su entender, se plantea entonces un problema distributivo: legislar a favor del inquilinato supondría perjudicar en igual medida a los caseros que dependen de estas rentas para vivir. En la sesión de votación de la ley de contención de rentas en el parlamento de Catalunya (Ley 11/2020), por ejemplo, el presidente catalán argumentó que, “tenemos que tener en cuenta tanto la vulnerabilidad de los inquilinos como la vulnerabilidad de los pequeños propietarios”. Ante las medidas del “escudo social”, la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), por su parte, alertó que ponían en “riesgo la supervivencia económica de muchos ahorradores privados”.

Los datos disponibles, sin embargo, no corroboran este argumento. En el mercado del alquiler opera una transferencia de rentas regresiva entre caseros e inquilinos. Los caseros se concentran en los tramos más altos de la distribución de la renta del conjunto de los hogares, mientras que los inquilinos lo hacen en los tramos inferiores. Según la Encuesta de Condiciones de Vida (2021), incluso si a los caseros se les restasen los ingresos por alquiler, seguirían casi doblando los ingresos de los hogares inquilinos. En este contexto, los hogares de caseros en riesgo de pobreza representan un mero 0,6% de todos los hogares (informe completo aquí). Los planes de pensiones españoles, por su parte, prácticamente no invierten en vivienda en alquiler en el país.

Argumento 2: los “efectos contraproducentes”. Según esta postura, las medidas favorables al inquilinato perjudicarían en última instancia a los propios inquilinos, al provocar que los caseros dejen de invertir y retiren viviendas del mercado. Se deduce, pues, que la restricción de la oferta encarecería aún más los alquileres. Como se considera que este es un mercado competitivo, mejor que se autorregule. De hecho, en la sesión de votación sobre la extensión de la duración mínima de los contratos de alquiler (Real Decreto-Ley 7/2019) en el Congreso de los Diputados, por ejemplo, el portavoz del PDeCAT alertó del riesgo de que, “algunos propietarios, fruto de la regulación, saquen menos pisos en alquiler”. En la misma sesión, pero en referencia a la perspectiva de controlar precios, el portavoz de Ciudadanos argumentó que, entre expertos, un “amplísimo consenso señala que limitar los precios de los alquileres reduce la calidad y cantidad de la oferta de vivienda”.

El mercado del alquiler, sin embargo, no es un mercado competitivo. Los caseros tienen la propiedad exclusiva de un recurso escaso y de localización única: el suelo. El inquilinato en ciudades como Madrid y Barcelona, por ejemplo, lo constituyen consumidores cautivos, ya que la alternativa a no aceptar una subida del alquiler es marcharse, con todos los costes que esto representa. En lugares así, los caseros pueden extraer rentas monopólicas muy por encima de sus costes de mantenimiento y de las rentabilidades en otros sectores. Hay margen, por lo tanto, para limitarlas con regulaciones adecuadas.

El mercado no correrá a cubrir la demanda de vivienda de alquiler asequible que tan urgentemente se necesita

Además, esperar que el mercado incremente automáticamente la oferta de alquiler hasta hacer bajar los precios contradice los propios incentivos de este particular mercado. La vivienda no es una mercancía cualquiera que se produzca cuando su precio supera su coste de producción. La vivienda y el suelo operan como activos, con un valor patrimonial independiente de que estén en uso. En un contexto de alza de precios, los caseros y propietarios de suelo no tienen prisa necesariamente por ofertar más vivienda hoy si lo pueden hacer mañana a un precio mayor. Por otra parte, si las perspectivas de mercado se enturbian, echan el freno para evitar pérdidas futuras. El mercado no correrá a cubrir la demanda de vivienda de alquiler asequible que tan urgentemente se necesita.  

A pesar de esto, ¿podrían las intervenciones públicas en el mercado del alquiler empeorar aún más la situación? Depende del particular diseño e implementación de cada medida y de cómo se complementen las diferentes políticas desplegadas. Una revisión de la evidencia científica sobre la medida más controvertida (el control de precios de los alquileres) demuestra que no existe ningún consenso general sobre sus impactos, más allá de que sí consigue contener los precios del parque de vivienda regulado.  Frecuentemente, el fracaso radica en que la medida se quede a medio camino. Desde nuestra perspectiva, el éxito de la regulación se ve comprometido cuando esta se aplica de manera inconsistente e incompleta. La capacidad de los arrendadores para trasladar sus propiedades a otros mercados con el fin de eludir dicha regulación (como al alquiler temporal o turístico), la implementación de controles variables en función del tipo de propietario, o la ausencia de mecanismos sancionadores eficaces que desincentiven a los arrendadores de su incumplimiento, son factores determinantes que pueden conducir al fracaso de la medida.

Argumento 3: la “vulneración de los derechos de propiedad”. Quienes defienden esta posición sostienen que los caseros tienen el derecho irrestricto de determinar los usos y los precios de sus propiedades. El derecho a la propiedad se consideraría, así, un derecho absoluto. Por ejemplo, en un informe del Instituto de Estudios Económicos en el que se valora el proyecto de la Ley de Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023), se declara que: “En los últimos años han proliferado los experimentos intervencionistas en la regulación en materia de vivienda, que han supuesto un quebranto del derecho de propiedad. (…) Se reconoce el derecho a la suspensión temporal de los desahucios y de otros procesos de recuperación posesoria de la vivienda de hasta cuatro meses de ocupantes, lo que supone una expropiación regulatoria temporal de la vivienda, y, por tanto, una clara vulneración del derecho de propiedad privada”.

Así, los argumentos que claman que se vulnera el derecho a la propiedad, en esencia, buscan deslegitimar cualquier acción que restrinja sus beneficios

La propiedad privada, sin embargo, está limitada legalmente por su función social y la vivienda es uno de los pilares de los Estados de bienestar. Las medidas actuales a favor del inquilinato y en otras materias del derecho a la vivienda cuentan, por lo tanto, con numerosos precedentes históricos en la mayoría de países. La historia del constitucionalismo social y del intervencionismo público en el ámbito de la vivienda es un legado que debe de ser revindicado y reactualizado tras décadas de mercantilización neoliberal. Así, los argumentos que claman que se vulnera el derecho a la propiedad, en esencia, buscan deslegitimar cualquier acción que restrinja sus beneficios, incluso si es para establecer derechos a favor de los inquilinos.

En conclusión, los tres argumentos principales que repiten reiteradamente los actores dominantes en el mercado del alquiler tienen importantes debilidades empíricas y teóricas. Que reaparezcan argumentos parecidos ante medidas diversas, además, demuestra que las disputas en torno a las políticas de vivienda no se basan en análisis pormenorizados de cada medida, sino en posiciones ideológicas e intereses económicos.