Derecho a la vivienda
Agitar el mito de los pequeños propietarios para que no dejen de subir los precios

La toma de posesión de la nueva ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha estado marcada por la polémica. En el mismo acto en el que asumía su cartera ha manifestado que durante su mandado protegerá a los “pequeños propietarios”, porque en el Gobierno “somos conscientes de que en España, muchas personas, especialmente personas mayores, dedicaron todo su esfuerzo, todo su trabajo, todos sus ahorros, a la compra de una segunda vivienda que hoy complementa sus rentas. A ellos también les vamos a proteger”.

Sin embargo, el tópico del casero rentista como “pequeño propietario” o de los “particulares” que son caseros, como también se les llama, distorsiona gravemente la realidad. Agitarlo tiene fuertes implicaciones políticas y económicas, ya que sirve para evitar cualquier tipo de intervención política o de regulación que limite la extracción de rentas inmobiliarias y altere la actual estructura social rentista. A continuación desarrollamos nuestra crítica al mencionado tópico.

Solo un 9% de caseros se encuentra entre las rentas más bajas, frente al casi 40% de inquilinos

En marzo de este año publicamos junto al Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA) el informe ¿Cómo afectará el control del precio de los alquileres a los caseros?, donde demostramos que el mito de los “pequeños propietarios” que presenta la ministra Rodríguez no se corresponde con un análisis realista del mercado del alquiler. En primer lugar, nuestros resultados indican que los caseros forman parte de los hogares con más renta del país, ya que su renta disponible más que duplica la renta de los inquilinos y es muy superior a la renta de las personas que viven en una vivienda de su propiedad. De hecho, solo un 9% de caseros se encuentra entre las rentas más bajas, frente al casi 40% de inquilinos. Además, si a los caseros se les suprimieran todos los ingresos que perciben por el alquiler de sus segundas propiedades, seguirían formando parte de los hogares de mayor renta del país, por encima de los hogares inquilinos y de los hogares compuestos por personas que residen en una vivienda de su propiedad. De hecho, en nuestro estudio encontramos que solo podríamos considerar como “caseros vulnerables” (aplicando la tasa de riesgo de pobreza) a un mero 6% de los hogares de caseros, lo que se traduce en un residual 0.6% de los hogares de la población española.

En segundo lugar, la ministra da a entender que el “pequeño propietario” solo posee una vivienda adicional que alquila. Los datos apuntan un panorama muy distinto. Los hogares de caseros con viviendas arrendadas de forma permanente tienen de media 5,1 viviendas alquiladas, según el CIS. No existen datos públicos detallados a nivel estatal sobre la composición de la clase rentista, por lo que hay que remitirse a los publicados en Catalunya como única referencia. En Barcelona, en particular, el 60% del mercado está controlado por caseros con múltiples propiedades alquiladas. La distinción es importante: aunque los caseros con una vivienda en alquiler representen el 78% de todos los caseros, controlan solo el 39% del parque de vivienda en alquiler. Estos porcentajes podrían ser menores teniendo en cuenta que no están contempladas las propiedades que puedan tener fuera de la ciudad.

Poner el foco en el tipo de casero les infrarrepresenta, al mostrarles como una pequeña minoría (1,2%), cuando se trata de un pequeño y selecto grupo de caseros que controlan casi un cuarto del mercado

En un mercado tan polarizado, el análisis de la estructura rentista debe partir de las propiedades vinculadas a cada tipo de casero. De lo contrario, al poner el foco en el casero al margen de las propiedades que posee, se distorsiona el análisis de la estructura rentista: se sobrerrepresenta a los caseros con una vivienda en alquiler y se infrarrepresenta a los caseros que más propiedades acumulan. Por ejemplo, los caseros que tienen más de 15 viviendas en alquiler en Barcelona solo representan el 1,2% de los caseros. En cambio, controlan el 24,1% de las viviendas alquiladas. Se trata de una minoría de caseros que, de media acumulan 41,6 viviendas arrendadas cada uno. Poner el foco en el tipo de casero les infrarrepresenta, al mostrarles como una pequeña minoría (1,2%), cuando se trata de un pequeño y selecto grupo de caseros que controlan casi un cuarto del mercado.

Esta técnica es utilizada muy frecuentemente para infrarrepresentar a los caseros que acumulan más propiedades y así ensalzar el mito de los “pequeños propietarios”. De hecho, afirmaciones como que “el mercado del alquiler está mayoritariamente en manos de pequeños propietarios”, no dicen absolutamente nada sobre la estructura rentista, y por el contrario, funcionan como mecanismo de distorsión.

En tercer lugar, ¿cuántas personas tienen propiedades que no utilizan para uso propio y pueden alquiler? Muy pocas. Según las fuentes estadísticas disponibles, los hogares de caseros representan entre un 3% y un 9% de todos los hogares, menos de un 7% según un estudio del Future Policy Lab. Se trata de una muy pequeña minoría de la población, sobre todo en relación al 20% de los hogares que viven de alquiler (cifra que asciende al 64% entre la población menor de 35 años). El resultado requiere una atención política primordial, ya que hay toda una generación inquilina desprotegida políticamente que está siendo devorada por el rentismo.

El “peor estreno” de la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez

Martín Cúneo

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Derecho a la vivienda

Derecho a la vivienda El “peor estreno” de la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez

Martín Cúneo

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La nueva ministra de Vivienda apela a “proteger a los pequeños propietarios” con argumentos falsos, según los sindicatos de inquilinos, y con la intención de postergar aún más las medidas necesarias para que bajen los precios del alquiler.

Marcos culturales para legitimar el rentismo

Podemos ir un paso más allá y preguntarnos: entonces ¿por qué se agita el mito del pequeño propietario? La fuerte subida de los precios de los alquileres durante la última década ha provocado que el mercado de alquiler se convierta en una causa principal de empobrecimiento y desigualdad. Las subidas también han impulsado nuevos debates acerca de cómo limitar e incluso bajar los precios por ley. Con el paso del tiempo estas medidas han ido ganando un enorme apoyo social, como muestra la encuesta realizada por 40dB para el grupo Prisa este mismo año: un 75% de la población apoya limitar por ley los precios de los alquileres, con un apoyo del 84% entre los votantes del PSOE e incluso un 63% entre los votantes del PP.

Desde los años ochenta, los gobiernos han favorecido la privatización, desregulación y financiarización de los mercados de vivienda

El problema es que las medidas que limiten los beneficios de los rentistas son contrarias a décadas de gobernanza neoliberal en el ámbito de la vivienda. Desde los años ochenta, los gobiernos han favorecido la privatización, desregulación y financiarización de los mercados de vivienda. Han convertido a la vivienda en una mercancía crucial en el incremento de los beneficios empresariales y financieros. De este modo, sobre todo a partir de la crisis de 2008, la vivienda en alquiler se ha convertido en un activo muy rentable para el capital global, desde fondos de pensiones hasta oligarquías internacionales, pasando por los grupos sociales con las rentas más altas de cada país.

Regular, limitar y bajar los precios por ley, significa precisamente enfrentarse a los actores globales y nacionales que más se benefician del actual modelo. Estos grupos, ante todo, han creado patronales inmobiliarias y orquestado fuertes campañas contra cualquier medida que limite sus beneficios. Cabe recordar que Joan Clos, quien fuera alcalde de Barcelona y ministro de Industria, Turismo y Comercio con el PSOE, actualmente es el presidente de ASVAL, la patronal inmobiliaria creada por los fondos buitre en España, y principal voz contra cualquier tipo de regulación en materia de alquileres.

 A través de la imposición de un marco cultural hegemónico en torno al alquiler, se busca obtener el consentimiento de la mayoría de la población y socavar los apoyos a cualquier movimiento o política que busque alterar la estructura rentista

En este contexto nacen los discursos sobre los “pequeños propietarios”. Estos discursos tergiversan el funcionamiento y la estructura del mercado de alquiler. El objetivo es producir marcos de hegemonía cultural que reproduzcan la estructura rentista existente y la protejan de la intervención pública. Utilizamos la noción gramsciana de “hegemonía” porque comprende las relaciones de poder en las que los grupos sociales dominantes presentan sus propios intereses como el interés general consiguiendo así persuadir a los grupos subordinados. Como ideología dominante, las condiciones económicas y sociales se presentan como naturales, inevitables, perpetuas y beneficiando a todas las clases sociales por igual; en lugar de presentarse como construcciones sociales deliberadas que solo benefician a la clase capitalista y las élites dominantes. De esta manera, a través de la imposición de un marco cultural hegemónico en torno al alquiler, se busca obtener el consentimiento de la mayoría de la población y socavar los apoyos a cualquier movimiento o política que busque alterar la estructura rentista. En nuestro caso, el objetivo último es que los actores dominantes mantengan su hegemonía en el mercado del alquiler y la estructura rentista no se modifique.

El mito de los pequeños propietarios como marco hegemónico de la gobernanza neoliberal, no solo opera en España. Son múltiples los estudios que recogen cómo se desarrolla el mito en distintos contextos y geografías. En su investigación sobre el control de alquileres y la justicia social en vivienda, el geógrafo Tom Slater concluye que se ha creado una visión hegemónica que presenta el control de los alquileres -en cualquiera de sus formas y en cualquier contexto- que acabará perjudicando a aquellos en cuyo nombre supuestamente se introduce" (las personas que luchan por encontrar un lugar asequible donde vivir).

En el contexto australiano, K. Hulse, M. Reynolds y C. Martin identifican que a los caseros se les representa discursivamente como “mamás y papás” (mom and pop landlords); es decir, como arquetipos de trabajadores corrientes con ingresos medios que “solo intentan salir adelante”, lo que contribuiría a legitimar el apoyo público y político al rentismo. Pero en su investigación muestran que los arrendadores son predominantemente una minoría de hogares de elevadas rentas y patrimonio.

Del mismo modo, el estudio de Hochstenbach señala que en los Países Bajos, tras la crisis del 2008, las patronales inmobiliarias produjeron una narrativa que buscaba alinear los intereses de los caseros con los de la clase media. Su investigación demuestra que a pesar de que los “pequeños propietarios” sean predominantes en el mercado, estos pertenecen de forma desproporcionada a las élites económicas de la sociedad neerlandesa. Por último, en la investigación de J. Kadi, L. Vollmer y S. Stein sobre las normativas que desafían a la gobernanza neoliberal en materia de alquileres en las ciudades Nueva York, Berlín y Viena, los autores concluyen que precisamente los discursos neoliberales en materia de vivienda son una de las principales barreras contra nuevas medidas de regulación de precios.

Gobernar para que los precios nunca bajen

La financiarización, la centralidad de la economía de activos y el rentismo, son elementos centrales sobre los que se articulan las sociedades contemporáneas, especialmente tras la crisis global de 2008. Estos procesos han generado, por una parte, la concentración de activos y rentas en menos manos, incrementando la desigualdad social. Por otra parte, han favorecido una limitada extensión de los activos y del rentismo en varios grupos sociales, sin que esto se traduzca en una redistribución social de la riqueza.

La economía de activos y el capitalismo rentista se articulan sobre una premisa: los precios de los activos en general, y de la vivienda en particular, nunca pueden bajar

La economía de activos y el capitalismo rentista se articulan sobre una premisa: los precios de los activos en general, y de la vivienda en particular, nunca pueden bajar. La gobernanza neoliberal establece que la intervención pública, desde todos los ámbitos, tanto organismos supranacionales como el Banco Central Europeo hasta los pequeños municipios, solo debe tener lugar si se consigue mantener vigente esa máxima. Ese modelo, no obstante, hace aguas a medida que aumentan los desahucios, los impagos y los desplazamientos forzosos por causa de la asfixia que supone el incremento de precios inmobiliarios para la mayoría social. Esa mayoría social sería, en principio, favorable a apoyar intervenciones políticas y regulaciones que limitasen los precios y, por lo tanto, los beneficios inmobiliarios de quienes dominan el sector. Es en este punto cuando se construyen, airean y repiten constantemente discursos como el del “pequeño propietario”, llamando por igual a inquilinos y propietarios a legitimar el rentismo.

Por lo tanto, sostenemos que las declaraciones de la ministra Rodríguez afirmando que actuará en defensa de los “pequeños propietarios” ilustra las intenciones de su ministerio: una evidente falta de voluntad para intervenir en la gobernanza neoliberal de la vivienda, en la estructura rentista vigente y en el negocio de los caseros (ya sean fondos buitre o personas físicas con una o 15 viviendas adicionales a la vivienda principal). Esa posición no difiere apenas de lo declarado por un ministro anterior del PSOE, José Luis Ábalos, cuando afirmó que “la vivienda es un derecho, pero también un bien de mercado que genera actividad económica”. De nuevo, el PSOE se retrata en el espejo de sus contradicciones: presentándose como garante de los derechos a una vivienda digna a la vez que defendiendo a capa y espada la vivienda como un bien de inversión más. Esa contradicción irresoluble deberá ser aprovechada por el movimiento de vivienda y la sociedad organizada para impulsar transformaciones profundas en el sistema de vivienda.

Mapa del Madrid rentista

Pablo Carmona

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Alquileres Mapa del Madrid rentista

Pablo Carmona

Nuevos datos publicados en el último año permiten hacer una mejor aproximación sobre el estado del mercado del alquiler en manos de propietarios particulares y su perfil socioeconómico.