Ley de Vivienda
Un acuerdo de regulación de alquileres para otros tiempos

En las últimas horas se ha dado a conocer un acuerdo sobre regulación de alquileres alcanzado en el seno del Gobierno entre PSOE y UP. Si bien es un punto de partida interesante, también parece estar armado para otra época, en donde los alquileres no vienen de años de burbuja y no hubo una pandemia que golpeó a los ingresos de los hogares. Las medidas necesarias para salir de la emergencia habitacional en la que estamos deben ser mucho más valientes.

Que el mercado de alquileres se encuentra en una situación grave ya parece estar fuera de discusión. España se sitúa a la cabeza de los países de la UE en donde los inquilinos deben hacer un mayor esfuerzo para poder pagar su vivienda. Alcanzar a pagar un alquiler en las grandes ciudades es imposible con el salario promedio para un joven, siendo una de las principales causas de no poder emanciparse. Si a esto le sumamos las miles de familias desahuciadas por no poder pagar el alquiler en los últimos años, el panorama pinta un mercado de alquiler profundamente disfuncional.

Frente a ello el Gobierno, en plena discusión por la Ley de Vivienda, plantea que ha alcanzado un acuerdo. En cuanto a la regulación de alquileres, el acuerdo plantea una serie de medidas en zonas donde los precios se han disparado en los últimos años. En estas zonas los inquilinos podrán acogerse a una prórroga de hasta tres años en su contrato, a esto se le suma que los nuevos contratos firmados en esta área no podrán superar el valor del contrato anterior. Hasta aquí el acuerdo básicamente es una congelación de precios. A su vez, el acuerdo plantea que si el propietario es una persona jurídica con más de diez pisos, este deberá además bajar los precios hasta el valor de un índice de alquiler —que aún no está construido—. Finalmente se plantean amplios beneficios fiscales para propietarios que bajen el precio del contrato.

Esta congelación en precios que plantea el acuerdo hubiera sido ideal de haberse aplicado en 2013. En ese momento, este acuerdo podría haber evitado que los alquileres se dispararan

Esta congelación en precios que plantea el acuerdo hubiera sido ideal de haberse aplicado en 2013. En ese momento, este acuerdo podría haber evitado que los alquileres se dispararan, y que a los fondos buitre les hubiera sido tan fácil exprimir a miles de familias. Sin embargo, en la situación que nos encontramos hoy, con precios tocando las nubes y alquileres imposibles de afrontar para la mayoría de inquilinos, este acuerdo no les beneficiará. Los alquileres deben ir a la baja, y si la regulación se plantea mejorar la situación de las familias inquilinas, entonces es hacia ese sentido el que debe ir. 

El principal fallo del acuerdo es que, en la práctica, la mayoría de los inquilinos no verán una reducción en lo que pagan de alquiler. La mayoría de inquilinos vive en pisos cuyo propietario tiene menos de diez viviendas. Por ejemplo, en Barcelona —donde existen datos sobre propiedad en el mercado de alquiler— siete de cada diez inquilinos vive en un piso cuyo propietario tiene menos de diez viviendas, es decir el 70% de los inquilinos no se podría beneficiar. En caso de municipios en donde haya menos grandes tenedores, los beneficiados por una eventual baja serán aún menos. Además el acuerdo deja fuera de bajar los alquileres a los propietarios que son personas físicas, independientemente de la cantidad de pisos. Es decir, un propietario con 20 pisos, que ha amasado fortunas gracias a la burbuja de alquiler en los últimos años, no deberá bajar ni un euro su alquiler por esta regulación. Por último, hay que notar además que el acuerdo plantea que estas bajas, aun siendo tan acotadas como son, no se aplicarían hasta 18 meses después de aprobada la ley, dando un periodo de gracia a los grandes tenedores.

No hay que inventarse soluciones: estas ya están siendo aplicadas. La regulación vigente en Catalunya establece que todos los contratos deberán mantener el precio del contrato anterior, o bajar hasta el que marque el índice de alquileres

Para solucionar este punto no hay que inventarse soluciones: estas ya están siendo aplicadas. La regulación vigente en Catalunya establece que todos los contratos deberán mantener el precio del contrato anterior o bajar hasta el que marque el índice de alquileres. Adoptar las medidas planteadas en la regulación catalana permitiría a una enorme cantidad de familias inquilinas beneficiarse de una baja en lo que pagan de alquiler. Esta regulación no es ni mucho menos una solución bolivariana a la situación del alquiler, los datos hasta ahora parecen indicar que la regulación logra bajar los precios de los alquileres sin destruir el mercado de alquileres. Además, los índices de alquileres ya existentes permitirían aplicar esta solución de manera inmediata, sin esperar hasta 18 meses para su aplicación.

Los beneficios fiscales planteados en el acuerdo entre PSOE y UP plantean otro problema sin brindar una solución. Estos beneficios, un aumento hasta el 90% en la bonificación de IRPF por alquileres si el precio del contrato baja más de un 5%, difícilmente resultan atractivos para los pequeños propietarios (dado que ya disfrutan de amplios beneficios), sino que sería una opción atractiva para aquellos que hacen del alquiler su actividad principal. Esto trae problemas, porque este aumento en las bonificaciones supone un enorme esfuerzo fiscal, financiado por todas, dirigido a aquellos hogares y empresas de rentas más altas. El diseño de la regulación entonces aquí parece fallar en a quién protege, difícilmente sean las grandes empresas y grandes propietarios de mayores ingresos los que ahora precisan de ayudas fiscales. 

Es necesario tomar medidas valientes que en primer lugar reconozcan el contexto actual de emergencia habitacional . Las semanas que siguen serán fundamentales para determinar el futuro de la Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda plantea una ventana de oportunidad única de cara a cambiar las reglas de juego en el mercado de la vivienda, y tiene el potencial de cambiar el día a día de millones de hogares inquilinos. Pero para que ello ocurra es necesario tomar medidas valientes, que en primer lugar reconozcan el contexto actual de emergencia habitacional y pandemia, y no que otorguen soluciones para un escenario de hace varios años atrás.

Las semanas que siguen serán fundamentales para determinar el futuro de la ley de vivienda. Al acuerdo alcanzado por el Gobierno se le enfrenta otro acuerdo alcanzado entre la sociedad civil y nueve partidos políticos (entre ellos también UP), una propuesta de ley de garantía del derecho a la vivienda digna y adecuada. Cabe ver si estos grupos políticos que se comprometieron a aprobar una ley ambiciosa y que transforme el mercado de la vivienda tienen la convicción para reescribir los acuerdos del Gobierno.