Opinión
Las viviendas sociales y el tocomocho de la Sareb

En septiembre de 2016 se produjo uno de los episodios más hilarantes de los programas de vivienda social. La incauta en aquel momento fue Manuela Carmena que, tras anunciar un convenio con la Sareb (sociedad de activos procedentes de la reestructuración bancaria) para quedarse con el alquiler de 300 viviendas, tuvo que desdecirse y anunciar que se devolvían la mayoría de las casas a la propiedad por el lamentable deterioro en el que se encontraban.

Más allá de la anécdota, el intento de trile de la Sareb solo coló a medias. Pero la jugarreta al ayuntamiento más grande de España desvelaba algo central de esta entidad: buena parte de sus activos inmobiliarios no solo estaban devaluados económicamente, sino que también estaban físicamente muy deteriorados.

En cualquier empresa, este deterioro de sus activos hubiese acabado en la liquidación de la sociedad. Pero en este caso, eso significaría que los avales públicos con los que se gestó la Sareb se tendrían que haber ejecutado. En total 40.000 millones de euros, una cifra inasumible para las arcas públicas.

De hecho, en marzo de 2020 el gobierno socialista tuvo que modificar la Ley de reestructuración y resolución de entidades de crédito para evitar que la Sareb tuviese que ser disuelta y ejecutar estos avales. En aquel momento, el patrimonio neto de la sociedad se había reducido e incurría en una causa de disolución que salvó in extremis el gobierno socialista.

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Manuel Gabarre explica en su libro Tocar fondo: la mano invisible detrás de la subida del alquiler cómo la creación de la Sareb fue una gran estafa por la que fondos de inversión estadounidenses se han quedado con los inmuebles de la banca española quebrada a precio de saldo en una operación que costará a España decenas de miles de millones de euros.

De promotoras y viviendas sociales

En la actualidad, la estrategia de negocio de Sareb, además de la clásica venta de activos, por ejemplo la venta del 75% de su socimi Témpore a la firma inversora TPG en el verano de 2019, se centra en dos extremos. De un lado, la promoción de viviendas nuevas con las que reflotar un mercado más tradicional del sector inmobiliario y, por el otro, intentar “colocar” a toda costa las miles de viviendas de peor calidad con las que cuenta la entidad.

Para las casas de la primera división se creó en 2019 la promotora Arqura Homes, cuyo objetivo es la construcción de más de 17.000 viviendas que se desarrollarán a partir del Fondo de Activos Bancarios de la Sareb, único espacio desde el que Sareb puede ofrecer mecanismos de reparto de beneficios a sus inversores.

Sin embargo, este modelo de Arqura Homes, al igual que la tradicional venta de activos a través de los servicers Altamira Asset Management, Haya Real Estate, Servihabitat y Solvia, tiene poco reseñable, más allá de lo ruinoso del negocio para las arcas públicas. Sobre todo, si lo comparamos con la estrategia diseñada por Sareb para sus activos más deteriorados, su Departamento de Responsabilidad Social Corporativa.

En este apartado, Sareb se ha convertido en un verdadero polo de innovación a la hora de reconvertir el discurso del alquiler social para familias vulnerables en un auténtico nicho de negocio y captación de fondos públicos. Sareb y su director de Responsabilidad Social Corporativa anuncian allí donde tienen ocasión las 3.000 viviendas puestas en alquiler social y los 22 convenios firmados con Ayuntamientos y Comunidades Autónomas.

El último episodio de esta serie benéfica ha sido el protocolo firmado con el gobierno de Pedro Sánchez el pasado 17 de febrero de 2021, que incluía un nuevo parque de vivienda social proveniente de Sareb de hasta 10.000 nuevas viviendas. Con ello, Sareb busca refinanciar y dar salida a paquetes de viviendas que —de otro modo—, le sería muy difícil gestionar. Se trata de endosar su parque de vivienda más deteriorado en forma de convenio o de venta, a las administraciones públicas.

Con sus convenios, Sareb obliga a arrendatarios y administraciones a que se paguen una y otra vez los mismos activos ruinosos

Pero ¿en qué consisten estos convenios? En el acuerdo anunciado la pasada semana con el gobierno de coalición, los términos son muy claros. Textualmente dice “el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana asumirá parcialmente los gastos de la cesión y de los trabajos de rehabilitación y acondicionamientos necesarios para garantizar la habitabilidad de los inmuebles”. Esto significa que no se ceden gratuitamente y que además el gobierno pagará (una vez más) las rentas y la rehabilitación de estas viviendas.

Los detalles se irán conociendo, pero lo que sí son públicos son los convenios firmados, por ejemplo, con las entidades locales, donde la estrategia de la Sareb ha salido redonda. En estas jugadas en corto, Sareb toma su parque de vivienda en peor estado y lo promociona en alquiler social. Así, de las rentas directas de los inquilinos saca entre 150 y 400 euros mensuales por cada vivienda, mientras que en los convenios fija a cargo de las entidades locales un coste de alquiler de 175 euros al mes, el pago del 50% de las obras de rehabilitación de la vivienda hasta 7.000 euros y el pago del IBI que van con cargo al presupuesto público. Todo ello por viviendas financiadas y avaladas ya por dinero público, obligando así a que se paguen una y otra vez los mismos activos ruinosos.

El derecho absoluto a las rentas inmobiliarias

Hasta ahora, las respuestas a la crisis económica que ha abierto la pandemia, han sido fundamentalmente de contención. Especialmente, en lo que se refiere a los efectos de la crisis sobre el mercado de trabajo y el mercado inmobiliario. Es decir, a través de ERTE y moratorias se han desplazado a futuro muchos de los costes de la crisis. Se trataría con ello de tener suficiente margen como para que los efectos del ajuste económico y empresarial que van a venir, estén lo mejor situados y controlados posible por el gobierno. Hablando en plata: que el pato de la crisis lo paguen los de siempre y los efectos de la crisis no lleguen a los restos tambaleantes de las clases medias.

Dos concepciones chocan frontalmente, la del uso de la vivienda como derecho y la del activo financiero que se revaloriza cuando suben los precios

Baste señalar que dentro del modelo económico español, los desastres de un mercado laboral plagado de paro, precariedad y bajísimos salarios, los ha venido compensando la revalorización de la vivienda y su conversión en renta disponible, ya sea a través de la compraventa o del alquiler. Esos mismos precios exorbitantes que —por otro lado—, son los que impiden el acceso a una vivienda digna a las clases sociales de menor renta y a las franjas de edad más jóvenes. Justo quienes no cuentan con una vivienda en propiedad.

Dos concepciones chocan frontalmente, la del uso de la vivienda como derecho y la del activo financiero que se revaloriza cuando suben los precios. Si en el primer caso existe en el ordenamiento constitucional un derecho a la vivienda, en el segundo, la propiedad privada es considerada casi como un derecho superior al mandato Constitucional.

La propiedad pública de vivienda, entendida como espacio indispensable para la vida, se ha quedado en algo anecdótico, mientras que una entidad específicamente diseñada para contribuir a que no caigan los precios de la vivienda como la Sareb tiene un “problema” de excedente de viviendas cuyo valor nominal no es pagable hoy.

Mientras la perspectiva de una caída de los precios de la vivienda en la actual crisis puede llegar a ser notable, el gobierno progresista intenta ganar tiempo mientras llegan los fondos europeos. Por ahora, el programa en esta materia se ha centrado en lanzar globos sonda con los que pretende que tomemos como política social lo que no son más que operaciones descaradas de autocompra. Todo con un solo objetivo, sostener el valor nominal de las viviendas de esa ruina contable y social que es la Sareb.

Este mecanismo de refinanciación pública que se ha vuelto a repetir ─a mayor escala─, con el nuevo convenio firmado por el gobierno de coalición con la Sareb supondrá aproximadamente (en cifras muy tentativas) una inyección a Sareb de más de 50 millones de euros anuales llegados de los fondos europeos. Pero ¿qué significa este nuevo acuerdo en el contexto de crisis y pandemia?¿Dónde se sitúan los nuevos discursos públicos de vivienda en el contexto de los fondos de recuperación y resiliencia Next Generation?

Los precios de la vivienda, los Fondos Buitre y el Next Generation Europe

Más allá derecho a una vivienda digna, todos los gobiernos de PP y PSOE, y hasta hoy todas las administraciones autonómicas sin excepción, han tenido como prioridad absoluta que los propietarios de vivienda puedan convertir en dinero contante y sonante el valor nominal de sus casas. Esta es la clave, ya que ese valor nominal se genera en las burbujas inmobiliarias, ya se produzcan en la venta de obra nueva, en la compraventa o en el alquiler, tengan su origen en fenómenos de expansión urbana o procesos turísticos.

Así, el sostenimiento de los precios nominales se produce siempre a costa de que los sectores no propietarios y que no acceden a salarios significativos, es decir, la inmensa mayoría de los inquilinos, queden prácticamente expulsados de la posibilidad de acceder a una vivienda. Hecho que se intensifica en una situación como la actual, cuando el desempleo se dispara y los servicios públicos desaparecen o se recortan.

Los fondos de inversión transnacionales, con Blackstone a la cabeza, han dejado claro que mientras la rentabilidad de la vivienda se mantenga, seguirán manteniendo sus multimillonarias carteras de inversiones en España

Que el gobierno progresista tiene como prioridad el sostenimiento de los precios de la vivienda es fácilmente comprobable. Baste una mirada al sobrevalorado índice de precios de alquiler que produce el propio Ministerio de José Luis Ábalos o la oposición frontal del PSOE a regular los más mínimo los precios del alquiler.

Mientras, el otro gran agente del mercado inmobiliario español, los fondos de inversión transnacionales, con el gigante Blackstone a la cabeza, han dejado claro que, mientras la rentabilidad de la vivienda se mantenga por encima de la de los bonos del Estado, seguirán manteniendo sus multimillonarias carteras de inversiones en España. Como bien sabemos, una retirada masiva y simultanea de estos capitales provocaría sin duda la mayor caída de los precios de la vivienda vista en España. Algo que pone al gobierno de PSOE y Unidas Podemos a los pies de los intereses de los Blackstone y compañía.

Muy al contrario de lo que se nos quiere hacer creer, los fondos de reconstrucción europea van a ser destinados al rescate de la actividad constructora de viviendas e infraestructuras. Todo ello sin poder ocultar que el clásico motor inmobiliario cada vez tira menos y para menos gente, como indican los rendimientos decrecientes del sector. Por dar un dato, en tan solo dos años la rentabilidad para el alquiler de viviendas que se situaba en 2018 en el 10,5% ha bajado al 5,6% en el tercer trimestre de 2020. Una bajada enorme, pero aún con rentabilidades muy por encima de los rendimientos que ofrecieron en el tercer trimestre de 2020 los bonos españoles con un 0,2% y del Ibex35 con un -27,3%.

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Europa a cero velocidades

Por estas razones, a pesar de que se añada el término “sostenible” a la construcción o la rehabilitación de edificios se presente vestida de verde, los fondos europeos servirán para mantener las actuales relaciones de propiedad. Es decir, las actuales relaciones de poder expresadas en el mercado de la vivienda. En este juego de los grandes tenedores de vivienda, el rival más débil es la Sareb y sobre sus ruinas se debería centrar la primera apuesta en favor de un verdadero parque público de vivienda que ayude a miles de personas a superar esta crisis.