Derecho a la vivienda
El 40% de la oferta de alquiler en Barcelona ya es de temporada para burlar la regulación de precios

El pasado 16 de marzo entró en vigor la regulación de precios de alquiler en Catalunya. Seis meses después, los precios siguen sin bajar, sobre todo en zonas tensionadas como en Barcelona. La capital catalana es la ciudad con las habitaciones más caras del Estado, según los principales portales inmobiliarios. En agosto costaban 565 euros de media según Idealista y 638 euros según Fotocasa. Para viviendas enteras, según Idealista, el precio por metro cuadrado ha subido un 4% desde que se puso en marcha la regulación.

No obstante, el registro más fiable, el de la Generalitat, que se basa en las fianzas de todos los contratos depositados en el Incasòl, aún no ha publicado los datos tras la regulación de precios. Según su recuento, en el primer trimestre del año la media de alquiler de una vivienda en la ciudad era de 1.200 euros.

La proposición de ley que limita los alquileres temporales fracasa por los votos de Junts

Redacción El Salto

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El cambio de postura de Junts impide la toma en consideración de la proposición de ley impulsada por los sindicatos de inquilinos y apoyada por los socios de investidura de izquierda para tapar uno de los agujeros de la Ley de Vivienda.

Los portales se han convertido en el recurso más común para buscar piso y por ello sus datos pueden ser un termómetro orientativo de la realidad. Y en base a esos datos disponibles hay ahora dos interpretaciones.

Por un lado portales inmobiliarios como Tecnocasa o Alquiler Seguro, en partenariado con la Universidad Rey Juan Carlos y la Pompeu Fabra respectivamente, han sacado estudios recientes poniendo en cuestión la Ley de Vivienda y la regulación de precios de alquiler. Por otro lado, el Sindicato de Inquilinas responde que “el problema no está en la regulación, sino precisamente en que la regulación nació incompleta”, algo de lo que ya alertaron antes de aprobarse. Para solventar el mayor agujero legal a la ley, precisamente redactaron una iniciativa para regular los alquileres temporales y de habitaciones que consideran un “fraude de ley” y que este martes Junts tumbó en el pleno del Congreso. Y critican que cada semana los medios vayan "llenos de noticias que genera la propia patronal para desvirtuar la regulación de alquileres o promover sus leyes”.

¿Un problema de oferta, demanda o de regulación?

El Observatorio del Alquiler de España, creado por la fundación de la empresa Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos, afirma que “el control de precios ha disparado la presión de la demanda del alquiler, especialmente, en la provincia de Barcelona”. Según esta fuente, la oferta de viviendas disponibles “ha crecido ligeramente en Cataluña”, aunque “el control de precios ha disparado la presión de la demanda del alquiler en toda la región y, especialmente, en la provincia de Barcelona, hasta cifras de récord”.

Este partenariado contabiliza los contactos que se han hecho a los pisos a lo largo de diez días a miles de inmobiliarias, según afirma el analista Sergio Cardona. En su último informe alertaban de que en el último trimestre en Barcelona se ha pasado de 101 contactos a 318. Carme Arcarazo, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Catalunya no cree que esto represente un problema de demanda. “¿Que como son más baratos hay más jóvenes que quieren emanciparse y buscan piso? Esto no es una mala noticia”. La regulación de alquileres impide subir el precio en los nuevos contratos más allá del 3% en las zonas tensionadas. Y si se trata de un gran tenedor y está por encima del índice, tiene la obligación de bajar el precio para situarse debajo del valor reflejado en el índice. 

Para los portales inmobiliarios, el problema está en la Ley de Vivienda, para el Sindicato de Inquilinas “el problema no está en la regulación, sino precisamente en que la regulación nació incompleta”

“Con todo, las medidas que se han impulsado en Catalunya no han conseguido, hasta ahora, su objetivo de reducir los precios del alquiler: en el segundo trimestre, el precio de alquilar una vivienda en esta región ascendió a 1.402 euros, frente a los 1.361 euros que se pagaban en el periodo anterior”, explican desde este Observatorio de Alquiler Seguro. Para el Sindicato de Inquilinas el problema está en “el fraude de ley en masa” de los alquileres temporales y de habitaciones. Carme Arcarazo explica que “a la gente le están haciendo alquileres de temporada como vivienda principal, y así está expandiéndose un tipo de contrato basura en el que te pueden echar cada once meses o menos y subirte el precio al doble al finalizar el contrato”.

La realidad es que, mientras la oferta de pisos en Barcelona se ha mantenido relativamente estable en el último año, la oferta de arrendamiento tradicional se desplomó un 45% y la de temporada ha aumentado un 48% en los doce últimos meses según el informe del segundo semestre de 2024 de Idealista. Una realidad que pone a la capital catalana muy por encima del resto en el volumen total de este tipo de alquileres respecto a otras ciudades, con un 42% de todos los pisos ofertados en la plataforma. La que más se le acerca es San Sebastián con un 34%, mientras que Madrid tiene un 16% del total.

“Las regulaciones de precio a nivel internacional funcionan cuando se aplican en la totalidad del mercado, no solo en partes de la oferta”, cuenta Carme Arcarazo. “Antes de aprobar la Ley de Vivienda alertamos al PSOE del peligro de no regular el alquiler de temporada, y también de no desplegar ningún régimen sancionador ante incumplimientos. Solucionar esto es ahora lo más urgente”, cuentan desde el sindicato. Consideran también que Alquiler Seguro no es una fuente fiable porque “es una parte extremadamente interesada, de hecho son los causantes de las subidas de alquiler”. 

Una revisión histórica a la regulación

Mariona Segú es doctora en Economía, profesora asistente de la universidad CY-Cergy Paris Université y autora de un artículo académico sobre el tope de alquileres en Catalunya, que analiza la aplicación de la primera regulación de precios aprobada por la Generalitat en 2020. En un momento en el que las ofertas de alquiler de temporada aún no se habían disparado, la autora afirma que “la primera regulación de precios en los contratos de alquiler no hizo bajar la oferta”.

Según la doctora, la mayoría de estudios publicados concluyen que los precios del alquiler bajan cuando se topan. “Es una medida eficaz que logra que baje el precio medio. Lo concluye nuestro estudio, también otro que se ha hecho sobre Catalunya y otros trabajos realizados en Alemania, París o Estados Unidos”, detalla. Mariona Segú resume que el debate académico se encuentra confrontado en si esto afecta a la oferta. “Estudios en California o Berlín dicen que hay un trasvase de oferta de alquiler hacia venta. El tema es cómo se interpreta esta situación. La gente que compra lo hace para ir a vivir y por lo tanto lo convierte en primera residencia. Esto no es algo negativo porque relaja otra parte del mercado”.

“Las regulaciones de precio a nivel internacional funcionan cuando se aplican en la totalidad del mercado, no solo en partes de la oferta”, cuenta Carme Arcarazo, del Sindicat de Llogaters

No obstante, lo que se observa ahora sobre todo es un trasvase de oferta de alquiler de larga duración a temporal. Unos datos muy similares a los que ofrecía Idealista son los que recoge el Observatori Metropolità de l’Habitatge en el reciente estudio La oferta de alquiler de temporada en Catalunya. En él explican que “el alquiler de temporada se ha incrementado un 40% desde el primer trimestre de 2019 en Catalunya” y que “actualmente representa el 40% de la oferta disponible en Barcelona”.

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Martín Cúneo

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Los alquileres de temporada se convierten en una de las principales vías para burlar la legislación vigente y aumentar los precios sin control.

Arcarazo pone contexto a este cambio: “Lo que hemos visto es que, durante la pandemia, muchos pisos turísticos los reconvirtieron en alquiler de temporada. Gente que tenía pisos turísticos, empresas que tenían pisos turísticos, como no había turistas empezaron a usar la fórmula del alquiler de temporada para alquilarlo a residentes“. En ese momento, añade esta portavoz del Sindicat de Llogaters, una parte del sector inmobiliario descubrió que la figura del alquiler de temporada ”era útil para para esquivar la Ley de Arrendamientos Urbanos y no tener que hacer contratos de cinco años durante los cuales el precio se tiene que mantener, sino que podían hacer contratos de once meses”.