Derecho a la vivienda
De piso turístico a alquiler de temporada, la penúltima mutación de la pandemia

Ya se sabía y no fue porque no hubiera suficientes advertencias. La Ley de Vivienda dejaba fuera tres vías que se estaban convirtiendo en las favoritas de los caseros deseosos de extremar la rentabilidad de sus propiedades: los pisos turísticos y los alquileres de temporada y por habitaciones.

Los sindicatos de inquilinos avisaron: este vacío de regulación podía ser aprovechado por los propietarios y provocar un movimiento hacia este tipo de contratos temporales, que carecen de límites de tiempo de permanencia y de obstáculos para subir los precios. Y así fue. De hecho, ya estaba ocurriendo desde antes.

Este 9 de octubre, un nuevo dato devolvía a la realidad a decenas de miles de jóvenes, migrantes o incluso hogares de renta media de Barcelona que les gustaría seguir viviendo en su ciudad: el alquiler medio había trepado hasta los 1.123 euros, 36 euros más que a principios de año, según las cifras que maneja el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl). Entre los motivos de este nuevo aumento figuran los obstáculos que está poniendo el Ministerio de Raquel Sánchez para volver a restituir la regulación de los alquileres en Catalunya, según denuncian los sindicatos de inquilinos, pero también el avance sin control de los alquileres temporales, por habitaciones y de los pisos turísticos.

El abuso de los alquileres de temporada se consolidó con la pandemia y ha generado una transformación en el mercado de alquiler. También ha generado una mutación de los propios portales y plataformas inmobiliarias, como Idealista o Airbnb

Estas organizaciones de arrendatarios llevan meses denunciando que los alquileres de temporada están siendo utilizados por los propietarios para eludir una Ley de Vivienda que no termina de arrancar y para saltarse las restricciones de la ley estatal de alquileres, que obliga a contratos de cinco años en el caso de los pequeños propietarios y de siete en el caso de los grandes tenedores. Los contratos temporales, de un año de duración como máximo, también han sido una de las vías favoritas de los caseros para burlar la limitación del 2% en las subidas del precio alquiler, una herramienta del escudo social vigente hasta junio. 

Los alquileres de temporada, explica a El Salto Silvia Beltrán, abogada de Red Jurídica, se rige por la voluntad de las partes: “Estas son libres de acordar aspectos como la renta, la duración, posibles incrementos, prórrogas, incrementos, actualización de cantidades o obras a ejecutar”. El problema, señala esta abogada especializada en derecho civil, es que cada vez son más propietarios los que ofrecen este tipo de contratos de forma “fraudulenta”, para eludir la normativa de la ley estatal de alquileres, los límites a las subidas de precios de la renta y los plazos de prórroga obligatorias que se establecen para los contratos de vivienda. 

El uso —“abuso”, tal como lo llaman desde las organizaciones sociales— de los alquileres de temporada permite a los propietarios subir el alquiler a voluntad y echar a los inquilinos si no están dispuestos a pagar el nuevo precio. Ese tipo de alquileres solo se contempla en la legislación para estancias transitorias justificadas por estudios, viajes o periodos concretos, pero nunca para ser utilizados como residencia permanente.

El recurso a los alquileres de temporada se consolidó con la pandemia y ha generado una transformación en el mercado de alquiler. También ha generado una mutación de los propios portales y plataformas inmobiliarias, como Idealista o Airbnb, donde se anuncian. Una actividad no exenta de polémica ya que, según explica Beltrán, este tipo de compañías “mandatarias de la propiedad” deberían asegurarse que no están promocionando “contratos fraudulentos, obstaculizando que las inquilinas puedan acceder a contratos de vivienda en los que se puedan ver garantizados sus derechos como arrendatarias”.

Una nueva cepa

La pandemia produjo cambios en todos los órdenes de la vida social y económica. Algunos se han mantenido después de que se fueran las mascarillas. Es el caso del mercado del alquiler y de las plataformas inmobiliarias. Tras unos meses de estancamiento e incluso de contracción de los precios, la pandemia trajo una nueva cepa de especulación inmobiliaria, que convirtió la vivienda en un bien todavía más inaccesible. El investigador y activista Pablo Martínez es autor, junto a Javier Gil y Jorge Sequera, de un amplio estudio llamado “La distopía neoliberal de los grandes tenedores” en el que explora cómo la pandemia llevó a la mutación de las plataformas como Idealista o Airbnb en vehículos para saltarse las legislaciones y obtener rentabilidades mayores.

Estas transformaciones del mercado del alquiler se estaban produciendo de forma paralela a la redacción y negociación de la Ley de Vivienda y no fueron tenidas en cuenta, cuenta Martínez, que ejerce también como portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid. El mercado del alquiler había mutado y las soluciones planteadas se habían quedado desfasadas, al menos en parte, indica.

El confinamiento y las restricciones de 2020 y 2021 llevaron a la crisis del turismo mundial y de Airbnb. “Tardamos 12 años en construir la empresa y perdimos casi todo en cuestión de semanas”, llegó a decir el CEO de la compañía, Brian Chesky, en el inicio de la pandemia. Pero esta plataforma pensada en origen como una app de alojamientos turísticos no tardó en levantar cabeza por la recuperación del turismo y el teletrabajo. Pero sobre todo, porque los propietarios comenzaron a utilizar la plataforma para ofertar sus pisos ya no solo como alojamientos turísticos sino también como alquileres temporales en el mercado residencial. 

Con la pandemia y la caída del turismo, buena parte de la oferta de alquileres turísticos se había convertido en alquileres de temporada para saltarse las regulaciones

Para llegar a esta conclusión estos tres investigadores hicieron una base de datos con todas las ofertas publicadas en Idealista y comprobaron si estos pisos estaban presentes en otras plataformas. “Los anuncios que aparecían en Idealista solían aparecer también en Airbnb y dijimos ‘hostia, aquí está pasando algo”, cuenta a El Salto. “Y es que toda esta oferta de alquileres turísticos se había convertido en alquileres de temporada”, continúa. 

No había turistas para tanto piso turístico. Y una buena parte de estos pisos que se ofertaban en Airbnb, sostienen estos investigadores, se volcaron a Idealista convertidos en alquileres temporales, con precios menores a los habituales en el mundo del alquiler turístico, pero un tercio más caros que en alquiler residencial.

Muchos propietarios se habían pasado al alquiler temporal para sortear las restricciones del “alquiler normal” o para no perder dinero mientras esperaban a que volvieran los turistas. Con el fin de las restricciones, los pisos turísticos y Airbnb vivieron una nueva época dorada, colonizando el centro de las grandes ciudades y penetrando en barrios populares periféricos, pero tanto Airbnb como Idealista ya no eran las mismas.

Los fondos buitre y Airbnb encuentran vida más allá de la M-30

Martín Cúneo

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El alza de los precios y el desembarco de Airbnb llega a los barrios populares de Madrid y provoca una nueva ola especulativa. Los contratos temporales se generalizan sin control. Frente a la expulsión de los vecinos, aumentan las resistencias.

La pandemia también mutó a las propias plataformas, que se convirtieron en lo que Martínez, Gil y Sequera llaman “poliplataformas”, donde la separación entre el mercado turístico y el mercado residencial “se difumina”. En estas nuevas “poliplataformas” el alquiler de temporada aparece como principal herramienta de los propietarios para burlar la duración de los contratos que obliga la ley de alquileres y subir el precio a voluntad.

Con el fin de la emergencia sanitaria y las restricciones, esta transformación “se ha normalizado”, dice Martínez, y ya es habitual ver anuncios en Idealista de pisos con alquileres de temporada “con check in y check out”, que rozan en precio y concepto el alquiler turístico; y en Airbnb ya es habitual encontrarse con pisos con packs semanales o mensuales, que rozan el concepto de alquiler temporal. Algunas de estas prácticas, denuncia este activista, pueden suponer “fraudes de ley”. Otras se aprovechan de vacíos legales o la falta total de control sobre la actividad de estas plataformas que desarrollan su actividad sin que nadie las investigue ni las sancione cuando se saltan la legislación vigente, critica Martínez.

Con el fin de la pandemia, esta transformación “se ha normalizado”, dice Martínez, y ya es habitual ver anuncios en Idealista de pisos con alquileres de temporada “con check in y check out”

Además, señala Martínez, lejos de los eslóganes y leit motivs sobre la “economía colaborativa”, un estudio de los propietarios que utilizan Airbnb hablan de “una profesionalización, de un montón de empresas que se dedican única y exclusivamente a gestionar viviendas de uso turístico”. 

La regulación de los alquileres de temporada y otros usos distintos a la vivienda habitual finalmente se quedaron fuera de la Ley de Vivienda, pero en las negociaciones se consiguió incluir un compromiso de crear en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley un grupo de trabajo “para avanzar en una propuesta normativa de regulación” de este tipo de contratos. Este grupo tendría que estar operativo, en teoría, el 26 de noviembre de 2023, pero con las negociaciones de la investidura en el aire poco se ha avanzado. La limitación del alquiler turístico, de habitaciones y de temporada para “que no se conviertan en una opción que sortee la aplicación de la Ley de Vivienda” fue uno de los puntos clave del programa electoral de Sumar. También es uno de los puntos que negociación con PSOE de cara a la investidura y que todavía no están cerrados.

La crisis de Airbnb

Lejos de haber escapado de la crisis, el repunte del turismo no ha despejado las nubes oscuras del futuro de Airbnb. Después de los buenos momentos que trajo el fin de la pandemia, llegó el estancamiento y las pérdidas en bolsa. En mayo, la compañía llegaba a perder el 10% de su valor mercantil por las escasas previsiones de crecimiento. “Airbnb está básicamente quebrada”, decía el CEO de la compañía en una entrevista en Bloomberg el 2 de octubre. Algo tiene que ver que Airbnb ha ido perdiendo posiciones en su competencia con Vrbo o que ha perdido la plaza de New York después de que la gran ciudad haya endurecido la normativa sobre alquileres temporales. Mucho más tiene que ver con el aumento desenfrenado de los precios de los pisos Airbnb, que en muchas ocasiones resultan más caros que una habitación de hotel y comportan más responsabilidades, señalaba Brian Chesky, una deriva que no ha dejado de crecer y que está llevando a la muerte a la compañía, según su CEO.