Derecho a la vivienda
El camino hacia la desturistización del centro

En la última década, Andalucía se ha mostrado como un importante foco de crecimiento para las plataformas de alquiler vacacional, encabezadas por Airbnb. El Registro de Turismo de Andalucía cerró el 2019 con un total de 63.210 viviendas de este tipo, más de la mitad ubicadas en la provincia de Málaga. 

La cifra no ha dejado de crecer desde 2013, interrumpida por la llegada de la crisis sanitaria por el covid. La paralización total del turismo durante el segundo trimestre de 2020 y un verano tímido ante las recomendaciones por parte de los gobiernos a la hora de viajar al extranjero, han dado lugar a una situación en la que los propietarios de este tipo de alquiler vacacional, regulado por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de viviendas turísticas en Andalucía, comienzan a ver las fisuras del modelo.

Desde 2010, el casco histórico de Sevilla y zonas aledañas han perdido casi 16.000 vecinos, que han optado por trasladarse a localidades del área metropolitana, con unos precios más asequibles

Un estudio publicado en 2019 por el doctor investigador Jaime Jover sobre la geografía comercial de los centros históricos alerta sobre la crítica situación del casco hispalense donde, a pesar de su extensión, apenas habita el 10% de la población de Sevilla, víctima del proceso de turistificación. Desde 2010, el casco histórico y zonas aledañas han perdido casi 16.000 vecinos, que han optado por trasladarse a localidades del área metropolitana, con unos precios más asequibles. A esto hay que sumar una mayor presencia de las franquicias desde la década de los noventa, que hoy ocupan más de la mitad de las tiendas del centro comercial de la capital. Los pocos negocios y locales de hostelería tradicionales que resisten en la zona, cuya cifra va reduciéndose año a año, lo hacen bajo unas condiciones muy particulares, como son la propiedad del local, la especialización del producto y una clientela fidelizada que sigue acudiendo a pesar de ya no habitar en esa parte de la ciudad. Frente a estos, la nueva hostelería con enfoque turístico no ha dejado de crecer desde la crisis de 2008, incrementando la oferta en más de mil nuevos locales en el lustro de 2012 a 2017, de los cuales una cifra importante se encuentra en el casco antiguo.

Las consecuencias del covid-19

Actualmente, las ciudades más afectadas por el turismo masivo son Málaga con unas 6.200 viviendas con fines turísticos (VFT), y Sevilla, con casi 6.000. A partir de las primeras semanas del estado de alarma, la oferta de alquileres en regímenes diferentes a las VFT se disparó en la capital hispalense, con unas 1.800 nuevas viviendas publicadas en los principales portales de internet con respecto a las mismas fechas del año anterior. Málaga y Granada también han mostrado un incremento notable, con unas 2.100 y 1.200 nuevas viviendas, respectivamente. En términos porcentuales, se trata de un incremento del 109,3% de la oferta de alquiler de media y larga estancia en Málaga y de un 86,7% en Sevilla, con respecto al verano del año anterior.

La mayoría de esas viviendas pertenecen a pequeños propietarios e inversores, incapaces de hacer frente a los gastos generados por el mantenimiento y adecuación de estas viviendas bajo las exigencias de Registro de Turismo de Andalucía. Este significativo aumento de la oferta en las principales ciudades turísticas andaluzas se ha traducido en una gradual reducción de los precios de alquiler desde marzo, habiendo caído la media en unos 100 € en Sevilla y Málaga, y alrededor de 60 € en Granada. Cabe destacar el caso particular de Cádiz, cuyo precio medio ha bajado 130 €. Estas cifras corresponden a una esperada caída de entre el 10 y el 15%, obedeciendo a la necesidad de recuperar cuanto antes parte del ingreso habitual de las viviendas turísticas.

“Los nuevos pisos para alquiler que han aparecido en Granada tienen una duración del contrato limitada a once meses y muchas prohibiciones explícitas. Está todo dispuesto para devolverlos a los turistas una vez pase todo esto”

La mayoría de los propietarios se han amparado en los denominados alquileres de temporada, contemplados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que permiten cualquier periodo de tiempo establecido por la parte arrendadora. “Los nuevos pisos para alquiler que han aparecido en Granada tienen una duración del contrato limitada a once meses y muchas prohibiciones explícitas. Está todo dispuesto para devolverlos a los turistas una vez pase todo esto”, afirma Juan José, uno de los jóvenes que llevan meses buscando alojamiento de larga estancia. La incapacitación para modificar cualquier servicio ya contratado en el alojamiento, como el internet, o el mobiliario, convierte estos espacios en lugares de paso. Evitar entrar en conflicto con las posibles prórrogas contempladas en la LAU se ha vuelto una máxima entre los arrendadores a la hora de presentar las condiciones del contrato, que no contemplan la renovación de ninguna de las formas.

“La cláusula covid podría haber sido de gran ayuda, pero está colocando al estudiantado en una posición poco beneficiosa. La mayoría de los contratos que la incluyen obligan a seguir pagando el alquiler hasta su vencimiento, incluso en estado de alarma y con las personas inquilinas de vuelta en la vivienda familiar”, denuncian los representantes de Estudiantes en Movimiento Granada. Este anexo, la cláusula covid, ha sido una de las novedades que ha traído consigo la crisis sanitaria al sistema inmobiliario. Contempla, de mutuo acuerdo por ambas partes, cómo proceder ante supuestos hipotéticos como un nuevo estado de alarma, teniendo presencia entre los pisos de estudiantes y alquileres temporales con fines laborales, pero no tanto en los nuevos contratos para viviendas habituales.

Frenando la turistización

Tras la entrada en vigor el 6 de marzo de 2019 del Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, la vivienda turística dejó de estar regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos, pasando a ser únicamente competencia de las Comunidades Autónomas. Por otra parte, este Real Decreto modificó la ley de Propiedad Horizontal, dotando a las comunidades de vecinos de mayor peso a la hora de evitar la implementación de las viviendas turísticas en los edificios, pudiendo ser vetada con el voto de tres quintas partes de los propietarios. Anteriormente, la negativa debía acordarse por unanimidad. Otra de las disposiciones es el acuerdo por parte de la comunidad para que, en el caso de permitir la implementación, las participaciones de estas viviendas en los gastos generales del edificio sean mayores, de hasta un 20% más. La medida, aunque sin carácter retroactivo, puede ejercer un gran peso a la hora de detener el avance de la turistificación en el centro y barrios colindantes de las principales ciudades turísticas.

Barrios de cartón piedra

Paco Aguaza

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Turismo

Barrios de cartón piedra

Paco Aguaza

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Los procesos de turistización en los centros históricos de algunas ciudades andaluzas están transformando su geografía urbana y expulsando a parte de su población.

El Artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla dos duraciones para los arrendamientos: superior a cinco años e inferior a cinco años. Las modificaciones impulsadas por el Real Decreto-Ley 7/2019, han dado una mayor estabilidad a los alquileres de larga duración o habituales contratados desde el 6 de marzo de 2019, ampliando la duración de los contratos de tres a cinco años. La anterior reforma, llevada a cabo en diciembre de 2018, trajo consigo un modelo único de prórroga aplicable también a los contratos inferiores a cinco años, denominada por la ley como prórroga obligatoria, de carácter anual y ampliable hasta un máximo de tres años. Por otra parte, se ha limitado la fianza a dos mensualidades, así como establece en cuatro meses el tiempo mínimo de notificación por parte del arrendador para no prorrogar el contrato, y dos meses de antelación si es el arrendatario quien desea resolver el contrato. En función de la fecha de la firma del contrato, y las correspondientes modificaciones de la Ley acordes a esa fecha desde 1995, las prórrogas pueden llegar a ser de tres años de una vez, sin revisión anual, como es el caso de los contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019.

Estas nuevas medidas, aunque beneficiosas para los vecinos, no dan soluciones que hagan frente al principal problema: la escasa oferta de este tipo de viviendas frente a los alquileres vacacionales en las capitales turísticas. Se precisa de una actuación firme y contundente por parte de las instituciones que intervenga en la red actualmente establecida y recupere estos espacios para la ciudadanía, posibilitando la estabilidad y permanencia de miles de personas.

Numerosas asociaciones, colectivos e iniciativas vecinales, como Amor de Barrio, Casa Pumarejo, CACTUS o Sindicato de Inquilinos e Inquilinas de Sevilla trabajan de forma activa para devolver la vida a los barrios céntricos y hacerlos espacios de consumo cercano, sostenibles y habitables, con alquileres asumibles y condiciones contractuales que permitan establecer proyectos de vida y comunidad. El Consistorio hispalense, apoyado por los principales grupos políticos, presentó el 14 de julio una serie de medidas para la reactivación social y económica del turismo y la hostelería, entre las que se encuentra la limitación de la presencia de viviendas turísticas en zonas saturadas mediante una modificación del Plan General de Ordenación Urbana vigente desde 2006, comenzando a tomar partida tímidamente ante una situación desbordante desde hace casi una década.

Plataformas de Málaga denuncian un incremento de casi el 50% del precio de los alquileres de larga duración entre 2013 y 2019

El caso de Málaga, la otra gran afectada en Andalucía, es similar. Plataformas como Málaga No Se Vende, Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Málaga o Asociación de Vecinos Centro Antiguo de Málaga denuncian un incremento de casi el 50% del precio de los alquileres de larga duración entre 2013 y 2019, colofón de un casco histórico que aglutina la mayor parte de las más de 6.000 viviendas turísticas de la capital malagueña registradas en el Registro de Turismo de Andalucía, aunque se estiman casi 10.000 más que operan de forma ilegal a través de las plataformas de anuncios de vivienda y otros portales destinados a la compra-venta de productos entre particulares.

Henri Lefebvre acuñó en 1968 el concepto del derecho a la ciudad, reivindicando la posibilidad de que las personas fueran dueñas de las ciudades que habitan. Pero, cuando se imposibilita la convivencia, la soberanía de la localidad deja de estar en manos de la ciudadanía. El acercamiento del consistorio malagueño a grandes grupos de inversión inmobiliaria tras la candidatura para convertir a la ciudad en Capital Cultural Europea en 2016 dio lugar a un expolio del casco histórico, a partir de una difusa legislación entre suelo residencial y suelo turístico en su Plan General de Ordenación Urbana. “Aquí quedamos unos 3.000 vecinos. La gente ha ido yéndose a otros barrios menos afectados y a los pueblos. Muchos negocios no han podido resistir porque no estaban destinados a la gente que pasea ahora por el centro”, aseguran los representantes de la Asociación de Vecinos del Centro Antiguo. La absoluta desaparición del circuito comercial tradicional de Málaga desde hace un par de años y su tematización turística obligan a cualquier actividad oriunda a ser llevada a cabo en barrios periféricos. Debido a la menor afluencia turística en el 2020, la patronal hostelera ha reprochado a la ciudadanía malagueña el abandono de su actividad comercial en el centro, habiéndose minimizado el impacto de la crisis del covid en los comercios de los barrios donde resiste la población local. El Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Málaga espera una mayor devaluación del precio de la vivienda que permita una vuelta gradual de la población malacitana al centro de su ciudad con la llegada de la temporada otoñal, donde se prevé un flujo de turistas aún menor.

Un parche al problema desde las instituciones

El ministerio de Fomento busca ampliar la oferta de inmuebles actuando sobre las viviendas vacías a través del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 con varios programas de ayudas a los propietarios. Ya sean de titularidad pública o privada, las viviendas beneficiarias de estas ayudas deberán ponerse a disposición de alquiler para un plazo mínimo de 25 años, limitando el precio máximo del valor del metro cuadrado para su alquiler. Por su parte, la Junta de Andalucía ha puesto en marcha el Plan Vive en Andalucía 2020-2030, que busca ampliar el parque de vivienda pública en régimen de arrendamiento en 40.000 inmuebles antes de 2024, sumándolas a las 81.000 que lo conforman actualmente, con el objetivo de aliviar un mercado asfixiado por una regularización tardía de la situación de las viviendas vacacionales. La no intervención pública sobre la oferta actual de pisos turísticos supone dejarlos a merced de las fluctuaciones del mercado, pudiendo pasar a formar parte de las más de 600.000 viviendas vacías que hay actualmente en Andalucía.

La gradual reducción del beneficio que han experimentado los propietarios de viviendas con fines turísticos publicitadas en las plataformas debido a la comisión de estos intermediarios, una oferta desmedida con la que competir, la presión de la ciudadanía nativa y la regulación de las condiciones por parte del gobierno regional, podrían dar lugar a un agradecido retroceso y devolución del carácter residencial a los cascos históricos de las principales ciudades turísticas. Algunos edificios del centro de Granada, adquiridos y en rehabilitación para convertirse en hoteles y alquileres vacacionales para hacer frente a los más de 5 millones de visitantes que recibió la capital nazarí en 2019, están reconvirtiéndose en alojamiento para estudiantes en forma de residencia tras el estado de alarma. La crudeza de la crisis sanitaria mundial por el coronavirus ha expuesto la inestabilidad de una gallina de los huevos de oro que parecía uno de los principales motores de riqueza en Andalucía para los propietarios no profesionalizados, y que obliga a replantear modelos económicos y sociales en los que el turismo no ocupe una pieza central para su dinamización.