Derecho a la vivienda
Seis claves sobre los decretos detonados por el desahucio de Maricarmen pero que no lo hubieran impedido

El estallido provocado tras el desahucio de Maricarmen ha supuesto un “cambio de paradigma”, decía en la Puerta del Sol ante una asamblea de miles de personas Valeria Racu, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid. Aquel día, el 29 de septiembre, ya había más de 1.200 tiendas de campaña instaladas en la plaza. 

“Hemos generado una crisis de estado. Esto es un cambio de paradigma: ya nunca más se va a pensar que esto es imposible. Cuando eso pasa, la ventana de posibilidad se vuelve infinita”, decía la activista. Hace una semana, la agenda mediática estaba centrada en la crisis migratoria de Ceuta.

Los decretos no han acabado con la propiedad privada, como dice Eduardo Inda en un editorial. De hecho la principal crítica desde el movimiento de vivienda es que no presenta medidas estructurales

Desde el desahucio de Maricarmen, la crisis de vivienda ha recuperado su protagonismo. Y no se trata solo de que se hable del primer problema de la población española desde hace un año, según el CIS, sino que en el debate ganan peso los puntos de vista y las razones del movimiento de vivienda. 

Un repaso a los titulares de los medios de derecha y extrema derecha da una pista de cómo se le ha dado la vuelta al discurso y el bloque de derechas ha pasado a la defensiva. “Españoles, la propiedad privada ha muerto”, escribía Eduardo Inda en el editorial de OKDiario.

1. “Cambio de paradigma”

Si en los últimos meses la famosa “ventana de posibilidad” a la que se refería la portavoz del Sindicato de Inquilinas empezaba a acariciar ideas puestas en el debate público por la extrema derecha, como la expulsión de migrantes o la prioridad nacional, desde el 23 de septiembre el debate versa sobre la expropiación de los fondos buitre o cómo poner límite a los beneficios de los propietarios.

Los decretos no han acabado con la propiedad privada. De hecho, la principal crítica desde el movimiento de vivienda es que no presenta medidas estructurales. Aunque sí incluye algunos avances solo posibles gracias a este cambio de paradigma.

Uno de los principales cambios: lo que hasta hace poco parecía imposible de aprobar por el bloqueo de Junts en el Congreso, ahora ya no lo parece tanto. La moratoria de los desahucios y las prórrogas de los alquileres por dos años eran antes de verano medidas destinadas al decreto-sacrificio, el que no se aprobará dentro de la estrategia del Gobierno ya habitual de trocear las medidas de vivienda. Tras el terremoto Maricarmen, han ido a parar en el decreto que más posibilidades tiene de salir adelante. 

Aunque Junts no ha confirmado la intención de su voto en ninguno de los dos decretos, parece mucho más dispuesto a apoyar medidas de vivienda que antes de verano rechazaba sin matices.

2. No está garantizada la aprobación de ninguno de los decretos

El Gobierno ha incluido una batería de medidas orientadas a contentar al socio de la derecha catalana: de rebajas fiscales a los caseros que reducen el precio a préstamos al 0% para la compra de la primera vivienda, pasando por la “protección” a pequeños propietarios, que se libran de la moratoria de los desahucios.

Pese a estas concesiones y las presiones crecientes sobre Junts, el voto favorable no está asegurado en ninguno de los dos decretos. Junts ha expresado su rechazo a los alquileres indefinidos del segundo decreto, pero también a las medidas “intervencionistas” del primero, que no recogen una suficiente “protección a los pequeños propietarios”. El ministro de Derechos Sociales y Agenda 2030, Pablo Bustinduy, advertía a los partidos que voten en contra de los cambios de viento: “Quien se oponga al clamor social tendrá un destino muy delicado”. Advertencias similares se dieron antes de que Junts tumbara la prórroga de los alquileres a finales de abril. 

Uno de los principales cambios producidos por la movilización: lo que hasta hace poco parecía imposible de aprobar por el bloqueo de Junts en el Congreso, ahora ya no lo parece tanto

No falta cierta sensación de deja vu. En la presentación del escudo social de la guerra de Irán en marzo de 2026, el presidente Pedro Sánchez apenas dedicó un minuto al decreto-sacrificio, el de la prórroga de los alquileres. Y no hizo nada, según denunció Sumar, para presionar o convencer a los postconvergentes de que cambien la intención de su voto. El comentario de pasada de la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, sobre el actual decreto-sacrificio, el de los alquileres indefinidos, da pistas de que algo parecido puede volver a pasar. El gran interrogante es si el PSOE se tomará en serio la negociación con Junts para que se apruebe el primero de los decretos y qué le ofrecerá a Junts a cambio.

3. No van a bajar los precios del alquiler ni se acabarán los desahucios

Más allá de los movimientos en la posición de los partidos y en el debate público, los titulares grandilocuentes y los anuncios históricos, para el PSOE la gran novedad es que recupera la iniciativa parlamentaria y consigue reconstruir —si todo sale según lo previsto—, el bloque de investidura. En lo que se refiere a los dos principales objetivos de la ley de vivienda de 2023 y de estos dos decretos —bajar los precios de los alquileres y evitar los desahucios de familias vulnerables— no se esperan grandes novedades. 

Para Jaime Palomera, histórico activista del movimiento inquilino de Barcelona y miembro del Instituto de Investigación Urbana (IDRA), estos decretos muestran “un éxito de la movilización, que ha logrado mover la posición de los partidos políticos”, pero quien espere ver cambios rápidos se llevará un chasco. El problema, cuenta a El Salto, es cómo se vienen construyendo este tipo de decretos desde la ley de vivienda de 2023: “Desde el primer Gobierno de coalición, cuando uno mira la letra pequeña queda claro que las medidas van a tener un cumplimiento muy difícil”. Para “evitar decepciones”, sugiere Palomera, la gente indignada que ha salido a las calles y ha ocupado las plazas tiene que tener claro que lo que se está presentando “no va a tener un efecto real para la vida de la gente” y que esto es solo el principio.

Casi todas, si no todas, las demandas del “Decreto Maricarmen” del Sindicato de Inquilinas han sido recogidas, pero la forma en la que están presentadas hace casi imposible su aplicación, resume. Una consecuencia, añade, de “hacer las cosas a regañadientes, contra su voluntad”, forzados por la calle. Pero esta táctica se volverá contra estos partidos, dice el autor de El secuestro de la vivienda (Península, 2025): “Se están cavando la tumba. Estas leyes que cuesta tanto sacar adelante terminan generando mucha frustración cuando la gente no ve mejoras en su vida”. El lema del PSOE para presionar para la aprobación de estos decretos es “Más protección, cero especulación”.

Javier Gil, uno de los fundadores del Sindicato de Inquilinos e integrante del Grupo de Estudios Críticos Urbanos (GECU), sostiene que las medidas no van a hacer que bajen los precios, pero sí pueden contribuir a que dejen de subir. Además, añade, pueden “poner una barrera hacia determinado capital especulativo que busca beneficios muy altos en poco tiempo con subidas constantes del precio de los alquileres”. 

Para evitar decepciones la gente indignada que ha salido a las calles tiene que tener claro que lo que se está presentando “no va a tener un efecto real para la vida de las personas” y que esto es solo el principio, sostiene Jaime Palomera

La iniciativa más ambiciosa del paquete de medidas, dice el autor de Generación Inquilina (Capitán Swing, 2026), es la de la renovación automática de los contratos de alquiler, contenida en el segundo decreto: “En caso de que se aprobaran los contratos indefinidos acabaría con los desahucios invisibles, aquellos que pasan simplemente porque un casero te echa para buscar a otra persona que pague más”. Para este investigador, las medidas se enmarcan en un contexto de altos precios y podrían convertirse en “el principio de un proceso mayor que tiene que ir dirigido a bajar los precios”.

Para Pablo Carmona, integrante de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) Vallecas y de la Fundación de los Comunes, el primer decreto “no cubre ni de lejos las expectativas puestas en él, de nuevo se puede calificar como un parche a corto plazo que no resolverá el problema”.

La congelación del precio de los alquileres y la prórroga de dos años en los contratos podrán suponer un alivio temporal para millones de familias, pero no resuelven el principal problema: que se han vuelto impagables. El decreto publicado en el BOE “no toca aspectos fundamentales como la bajada obligatoria de los precios por encima del 50% que pide el movimiento de vivienda".

La paralización de desahucios de familias vulnerables es un “engaño”, dice Pablo Carmona, de PAH Vallecas: “De partida deja fuera a más del 70% de viviendas del mercado de alquiler al excluir de esta protección a caseros con una o dos viviendas en alquiler”

El autor del libro Democracia de propietarios (TDS, 2022) también califica de “engaño” la paralización de desahucios de familias vulnerables: “De partida deja fuera a más del 70% de viviendas del mercado de alquiler al excluir de esta protección a caseros con una o dos viviendas en alquiler y a las viviendas de las administraciones públicas”. 

La prórroga de los alquileres por dos años que figura en el primer decreto, en el caso de ser aprobada, sería una de las medidas que más notaría la población inquilina: su aplicación no depende de las comunidades del PP o de las díscolas del PSOE. Sin embargo, esta prórroga no va suponer en ningún caso una reducción del precio del alquiler.

PAH Vallecas pertenece junto a una decena de colectivos de vivienda de barrios al Proceso de Unión de Colectivos de Vivienda de Madrid (PUCM). Para esta plataforma, los decretos, aún en el caso de ser aprobados, “mantienen intacto el negocio de la vivienda y la represión al movimiento”. Interpretan la aprobación de las medidas como un intento de “contener la rabia generalizada”, pero denuncian que el redactado “deja fuera a cientos de situaciones, vulnerabilidades y personas sin acceso a una vivienda digna”, desde migrantes sin papeles a víctimas de violencia de género pasando por personas mayores o quienes viven subarrendadas sin contrato. 

4. Llega por fin la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones

El “cambio de paradigma” se evidencia también en la incorporación de la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones en el primer decreto, el que tiene más posibilidades de ser aprobado. Ya en la negociación de la ley de vivienda de 2023, los sindicatos de inquilinos advirtieron que dejar fuera a estos contratos de la ley permitiría a los caseros saltarse los topes de precios y otros derechos de los arrendatarios.

El decreto del 30 de septiembre incluye muchas de las demandas del sindicato de inquilinos en relación a estos dos tipos de contratos. En la letra del primer decreto, todo contrato de alquiler temporal o de habitaciones que no esté debidamente justificado se convertirá automáticamente en un contrato habitual con todos los derechos que tiene este tipo de contratos. La justificación corre a cargo del propietario y la falta de una “causa de temporalidad” creíble en el contrato permitiría que el alquiler temporal se convierta en un contrato habitual.

El “cambio de paradigma” se evidencia en la incorporación de la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones en el primer decreto, el que tiene más posibilidades de ser aprobado

Además, si supera los 12 meses sin justificación, o si se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos sobre la misma vivienda entre las mismas partes, se considerará como un contrato de vivienda habitual desde el primer contrato de forma retroactiva.

La formulación es semejante a la planteada por el Sindicato de Inquilinos y es una de las conquistas más claras del actual primer decreto, sostiene Jaime Palomera. Es una de las redacciones más claras, asegura, que incluso mejoran la formulación existente en Catalunya, comunidad de vanguardia en la legislación de vivienda.

Otro avance claro de los decretos es la regulación del alquiler por habitaciones. Tal como se reclamaba desde los Sindicatos de Inquilinos, en las zonas tensionadas la suma del alquiler de las habitaciones de un piso no puede superar el tope de precios y los caseros deben respetar los derechos inquilinos recogidos para el alquiler habitual. En los municipios donde no se aplica la ley de vivienda, sigue sin haber topes a los precios de las habitaciones.

5. Vuelve la moratoria de los desahucios, con recortes y alguna mejora

El primer decreto solo prohíbe los desalojos realizados por fondos buitre o entidades especulativas, explica la plataforma de colectivos de barrio PUCM en un comunicado. No se suspenden, apuntan, los de vivienda pública y los que afectan a pequeños propietarios. “Esto no solo aplaza el problema, sino que deja a una gran mayoría fuera: inquilinos sin contrato, subarriendos o quien no logra acreditar su vulnerabilidad ante los criterios de los servicios sociales, muchas veces arbitrarios”, apuntan.

La nueva moratoria, dice a El Salto Irene Escorihuela, directora del Observatori Desca, mejora la redacción de la anterior e incluye algunas modificaciones demandadas por el movimiento social. El nuevo texto, explica, mejora la definición de vulnerabilidad y ya no está sujeta a una situación sobrevenida por la crisis del covid. Ahora, remarca, “va a ser más fácil” acreditar la vulnerabilidad y “no habrá tanta burocracia”. 

Sin embargo, explica Escorihuela, la moratoria 2.0 naufraga en la distinción entre fondos buitre, que están sujetos a la prohibición, y los pequeños propietarios, que no lo están. La definición de fondo buitre como entidades que recurren a la “compra especulativa” o que “eluden la función social de la vivienda”, entre otras características poco definidas, abre la puerta a interpretaciones de los jueces y otros organismos y que esta medida “sea de difícil aplicación”, apunta Escorihuela.  

Para Palomera este es un ejemplo de cómo un buen titular esconde un procedimiento farragoso de dudosa utilidad: “Con este decreto vigente no se podría haber impedido el desahucio de Maricarmen”. 

La definición de fondo buitre como entidades que recurren a la “compra especulativa” o que “eluden la función social de la vivienda” abre la puerta a interpretaciones de los jueces y que esta medida “sea de difícil aplicación”, dicen desde el Observatori Desca

Otra novedad del decreto, explican desde la Fundación Civio, es un sistema de compensaciones en el caso de impago de alquileres: si la persona es vulnerable y las administraciones públicas no le han dado una alternativa, serán esas mismas administraciones quienes se tengan que hacer cargo de la deuda. Tendrán un plazo de dos meses para ofrecer una vivienda o pagar alquiler. Si no ocurre ninguna de estas cosas, la deuda será asumida por la administración.

Otro de los problemas del decreto, señalan desde el PUCM, es que “no se garantiza una alternativa habitacional”. En la mayoría de los casos, apuntan, la realidad son albergues masificados y sin infraestructura, que suponen una cama temporal, el desarraigo territorial o incluso la separación de las familias.

6. Limites a los fondos buitre y las socimi, pero solo un poco

Una de las medidas más aireadas del primer decreto es la prohibición de compra para los fondos buitre hasta 2028. Tal como analiza la Fundación Civio, se trata de un veto “con matices”. Aquí vuelve a rondar la definición del fondo buitre. La norma prohíbe a empresas y entidades privadas comprar viviendas a menos del 70% de su precio de mercado con algunas excepciones, entre ellas, que la dediquen a “alquiler asequible”. Desde Civio critican que las empresas podrán seguir comprando a bajo precio y saltarse el veto si firman un código de buenas prácticas con “la autoridad competente en materia de vivienda”, sin aclarar si esta es la Comunidad Autónoma o el Ministerio de Vivienda. Para la directora del Observatori Desca este es uno de los artículos que más difícil aplicación tiene y que más obstáculos puede encontrar en la interpretación jurídica.

El aumento de la fiscalidad de las socimis es otra de las medidas más difundidas del primer decreto. Aumenta del 15% al 25% el impuesto sobre los beneficios procedentes del alquiler de viviendas. Sin embargo, la voluntad de limitar la acción de estas entidades especulativas no es de hierro: según Irene Escorihuela, del Observatori Desca, el decreto deja intacta la bonificación del 95% que tienen las socimis en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), algo que tiene mucho más peso en los resultados finales de estas entidades.