Alquiler
Siete de cada diez migrantes se ve en la necesidad de vivir de alquiler frente al 14% de los hogares españoles

En la última década, el alquiler en el Estado español se ha convertido, para una parte de la población, en la única posibilidad de tener acceso a una vivienda. Un nuevo informe indica que, hoy, no importa tanto que seas joven, de clase media y trabajadora, sino que es tu condición migratoria la que define que seas inquilina de un inmueble o habitación.

El estudio “El precio del prejuicio. Inmigración y vivienda de alquiler”, realizado por Pablo Pérez Ruiz y Jaime Palomera y publicado por el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona, IDRA, concluye que siendo solo poco más de la cuarta parte del total de los hogares inquilinos, el 70% de la población migrante se ve en la necesidad de alquilar una vivienda, mientras que los hogares españoles solo lo hacen en un 14%, “lo que refleja las barreras que enfrentan esta población para acceder a la vivienda en propiedad”.

Madrid y Barcelona, ciudades paradigmáticas 

En 2024, el 19% de la población de Madrid y el 23,2% (según datos de 2022) de la población de Barcelona es de nacionalidad extranjera. Después del estallido de la burbuja inmobiliaria, muchas personas migrantes tuvieron la oportunidad para hacerse de una casa gracias a la fiesta de las hipotecas que ofrecieron los bancos y que luego devino en pesadilla. Estas personas no solo se vieron endeudadas de un día para otro, sino que solo les quedó el camino del alquiler para volver a tener acceso a una vivienda. Según los datos con los que ha trabajado el estudio, más de un tercio de la población inquilina de Madrid y Barcelona es de origen migrante, una proporción mucho mayor que la que los migrantes ocupan en la población total, un 18%.

En estas ciudades, Zohra, Guita, Chaymae, Souad, Sana, Daniela, Alam son solo algunos nombres de personas, cabezas de familia, que se han visto desahuciadas en los últimos meses por su condición de precariedad. A algunas de ellas no les han renovado el alquiler, aunque tengan medios para pagar uno a precio asequible; o bien les han aumentado tanto la mensualidad que no pueden pagarla; otras cargan la vulnerabilidad desde hace demasiado y, por lo tanto, se han visto frente a un desalojo sobrevenido.

La investigación de IDRA explora y aplica el concepto de “inclusión predatoria” –desarrollado por Keeanga Yamahtta Taylor en su libro Race for Profit, sobre el inquilinato afroestadounidense de rentas bajas– que se refiere a la dinámica en la cual las personas migrantes (en el caso del estudio) logran acceder al mercado de alquiler, pero en condiciones mucho más desfavorables que la población autóctona. “Esta 'inclusión' implica que, aunque no se les excluye del mercado de alquiler, las personas de origen extranjero son aceptadas bajo términos que les son desproporcionadamente perjudiciales, lo que perpetúa su vulnerabilidad económica y social”, se explica en el estudio.

Para los investigadores, los efectos de la inclusión predatoria tienen consecuencias profundas, ya que este fenómeno no solo impacta en la estabilidad financiera de los y las inquilinas migrantes, sino que también incrementa las tasas de hacinamiento, precariedad habitacional y abusos por parte de los arrendadores.

En la última década, el indicador AROPE sitúa al 57% de la población migrante extracomunitaria de España en de riesgo de pobreza o exclusión social. A partir de ello se entiende que los y las extranjeras de fuera de la Unión Europea a menudo carezcan de los recursos económicos necesarios para adquirir una vivienda en propiedad, lo que les empuja al mercado de alquiler.

El inquilinato de origen extranjero apenas pueden permitirse vivir de manera independiente, por tanto solo lo hace el 13,6%, mientras que el 31%, no tiene otra opción más que recurrir al alquiler de habitaciones

El estudio, donde se contemplan datos de Madrid y Barcelona, confirma que el inquilinato de origen extranjero apenas puede permitirse vivir de manera independiente: solo lo hace el 13,6%; mientras que el 31%, no tiene otra opción más que recurrir al alquiler de habitaciones.

El hacinamiento es otro factor determinante. Por un lado, el 53% vive en pisos o casas con más de tres convivientes, y el 41% de los inquilinos migrantes residen en viviendas con más personas que habitaciones. En cuanto a la situación contractual con el arrendador, que incide en la precariedad habitacional de las personas migrantes, uno de cada diez tiene un acuerdo verbal o no tiene contrato, frente al 6,8% del inquilinato español.

La calidad tanto de viviendas como de habitaciones que alquilan las personas migrantes no necesariamente ofrece las condiciones ideales de habitabilidad. Si bien es una constante que el parque general de vivienda tiene deficiencias, el estudio de IDRA refleja que un 50% del inquilinato migrante reporta que sus viviendas presentan más de cuatro deficiencias importantes, en comparación con sólo una tercera parte del inquilinato español.

Entre los principales problemas de las viviendas de familias migrantes están el aislamientos térmico y acústico deficientes, la abundancia de pisos antiguos y/o que necesitan reformas, la falta de una instalación adecuada de calefacción, así como la existencia humedades, moho o filtraciones.

Sumado a las malas condiciones físicas de los inmuebles alquilados por personas migrantes, IDRA ha investigado la relación entre inquilinos y caseros. La conclusión es que casi la mitad de estos inquilinos ha sufrido algún tipo de abuso por parte de su casero, frente a un tercio de los hogares inquilinos españoles.

Los abusos más comunes se refieren a la negativa de los caseros a hacer reparaciones importantes de la propia vivienda y a la falta de mantenimiento en las zonas comunes del edificio. Otros abusos que registra la investigación incluyen amenazas para abandonar la vivienda y el aumento del precio del arriendo durante el contrato.

La investigación de IDRA no observó una gran variación entre los precios que paga la población inquilina española y la extranjera por alquilar; incluso, a pesar de las diferencias encontradas en las condiciones de habitabilidad de las viviendas anteriormente descritas. “En Madrid, el alquiler medio para los migrantes es de 793,67 euros, apenas inferior a los 817,77 euros que pagan los españoles. En Barcelona, los inquilinos extranjeros incluso pagan más: 853,93 euros frente a 830,04 euros”. Es aquí donde la “inclusión predatoria” queda reflejada, es decir, la población migrante paga mayores precios por viviendas de calidad inferior.

En Madrid, los inquilinos extranjeros gastan el 42,83% de sus ingresos en alquiler y suministros, frente al 37,47% de los españoles. En Barcelona, esta diferencia se acentúa: los extranjeros dedican un 45,60%; y los catalanes un  36,94% 

Donde sí se encuentra una diferencia considerable es en el esfuerzo para pagar el alquiler y los suministros y poder llegar a fin de mes con algún remanente. En Madrid, los inquilinos extranjeros gastan el 42,83% de sus ingresos a estos gastos, frente al 37,47% de los españoles. En Barcelona, esta diferencia se acentúa,  los extranjeros dedican un 45,60%; y los catalanes un 36,94%. Así, mientras que los españoles conservan de media 783 euros, los inquilinos de origen extranjero disponen de poco más de 600 euros para el resto del mes; es decir, una diferencia de casi 200 euros.

Esto puede implicar que las tasas de impago lleguen a ser más altas entre los migrantes: el 13,4% de los migrantes en Madrid, y el 10,4% en Barcelona, ha incurrido en atrasos en el pago, frente al el 8% y el 6,1% de los inquilinos españoles, respectivamente.

Suma de discriminaciones

El colectivo catalán de estudios urbanos también señala en su nueva publicación cómo la población extranjera llega a experimentar una acumulación de dificultades en acceso a la vivienda que no vive la población española.

Muchos arrendadores, no solo individuales, sino también empresas inmobiliarias, aplican ciertos criterios como la discriminación por situación laboral y económica, por cultura, creencias o país de origen y por color de piel. La laboral, es una de las principales causas de discriminación que impone la Ley de Extranjería, ya que se depende de tener un contrato de trabajo formal para poder residir legalmente en el país. Para el acceso de un alquiler, los autores sostienen que “la discriminación por situación laboral funciona, en muchas ocasiones, como un proxy de la discriminación racial o por origen, que está prohibida por ley. Estudios previos han demostrado cómo los requisitos establecidos por las agencias inmobiliarias son más estrictos cuando se trata de perfiles de inquilinos extranjeros, especialmente extracomunitarios.

“La aceptación de la discriminación en la selección de inquilinos en base a su origen por parte de las agencias inmobiliarias no ha hecho más que incrementar entre 2020 y 2025: ha pasado de un 72,5% de los casos al 99%"

La investigación también expone que, además del racismo inmobiliario de los caseros, la falta de una red de contactos empuja a las familias migrantes a recurrir más a las inmobiliarias que la población española, 43,5% contra 38,6%, lo que les expone a otra clase de abusos.

A su vez, cita otros informes, como los de Provivienda (2020 y 2025) o del Ayuntamiento de Barcelona (2021), que confirman la evidencia de prácticas xenófobas y racistas de agentes inmobiliarios y caseros a la hora de alquilar sus viviendas. “De hecho, la aceptación de la discriminación en la selección de inquilinos en base a su origen por parte de las agencias inmobiliarias no ha hecho más que incrementar entre 2020 y 2025: ha pasado de un 72,5% de los casos al 99%”.

IDRA también asevera que estas discriminaciones contribuyen a la segregación urbana. En el caso de Madrid, “las conclusiones del trabajo de campo indican que la población extranjera se concentra en mayor medida en propiedades verticales que la española, ya que en estas propiedades funcionan las redes migrantes de recomendación y apoyo mutuo”. Apuntan, sin embargo, que la precariedad residencial, incluso el desconocimiento del mercado inmobiliario español, también explica que el 18,6% de los encuestados extranjeros no sepa quién es su casero, frente al 8,9% de los españoles.

“La movilidad residencial es otra dimensión de la inseguridad habitacional, un problema que, aunque afecta a toda la población inquilina, tiene una mayor incidencia entre la población de origen extranjero, ahonda el estudio de IDRA. Uno de cada cuatro inquilinos extranjeros se ha mudado más de tres veces en los últimos cinco años; y un 35% ha sufrido un cambio forzoso en su última mudanza. Estos cambios forzosos incluyen las órdenes de desahucio, la incapacidad de seguir pagando el alquiler, los problemas de habitabilidad, la decisión de no renovar el contrato por parte del casero, la situación de presiones y acoso inmobiliario, o el aumento del precio de alquiler.

Expectativas de acceso a la propiedad

Dada la situación, ocho de cada diez inquilinos migrantes no espera heredar una vivienda, sentencian en su informe Pérez Ruiz y Palomera. Aunque las expectativas de adquirir una propiedad también han disminuido entre la población autóctona española, esta sí que lo hace en una proporción de 6 de cada 10 si hablamos de población migrante. Y es que, solo el 6,3% de los inquilinos migrantes en Madrid posee una vivienda, en comparación con el 15,8% de los españoles. Aún y con ello, subrayan que, a pesar de las barreras,“la población inquilina de origen extranjero tiene una expectativa de compra de vivienda ligeramente superior a la de los españoles, lo que podría estar relacionado con el efecto 'integrador' de poseer una vivienda en propiedad”.

Solo el 6,3% de los inquilinos migrantes en Madrid posee una vivienda, en comparación con el 15,8% de los españoles

Finalmente,  la reciente investigación publicada por IDRA incluye como último apartado la reflexión acerca del “mito de la migración como la base del problema de la vivienda”. España cuenta con una de las ratios más altas de viviendas por habitante entre los países de la OCDE, afirman; por lo tanto, no hay análisis que fundamente que “la migración es uno de los factores principales detrás de la escasez de viviendas”, como suele escucharse en diversos ámbitos.

“Los hogares migrantes han jugado un papel crucial en el crecimiento demográfico en España, pero este aumento no se traduce en una insuficiencia de viviendas”. El análisis que ofrece el estudio pone el foco en que, habiendo un superávit de viviendas –entre 2001 y 2023, se han construido en España 6,5 millones de viviendas, mientras que el número de hogares ha crecido en aproximadamente 5 millones– se “pone en evidencia que el problema no radica en una falta de construcción, sino en la distribución, el acceso y el uso especulativo de la vivienda”.

Insisten en que el problema está en las barreras para acceder a una vivienda adecuada y que tienen que ver con la dificultad de tener los ahorros necesarios para cubrir el pago inicial de la compra, la dificultad de acceso a financiación bancaria o la combinación de ambas.

“Esta situación obliga a muchas personas a permanecer en el mercado del alquiler, loque incrementa una demanda de por si hinchada por la compra especulativa, el alquiler turístico y, con ello, los precios”. A la hora de culpar a la migración, recalcan, no solo se ignoran todos estos factores, “sino que contribuye a perpetuar prejuicios y actitudes discriminatorias en el mercado del alquiler. Esta discriminación no solo es injusta, sino que desvía la atención de las verdaderas causas estructurales de la crisis habitacional: la falta de regulación efectiva, la especulación inmobiliaria y las políticas que han favorecido el acaparamiento de vivienda”.

El recorrido por el que nos lleva El precio del prejuicio. Inmigración y vivienda de alquiler contribuye, sin duda, a “comprender cómo la combinación de bajos ingresos, dificultades para acceder a una vivienda adecuada y prácticas discriminatorias impacta de forma sistemática en la población migrante, y cómo estas dinámicas se reflejan en la situación de los inquilinos en Madrid y Barcelona”.