Derecho a la vivienda
Mapa del Madrid rentista

Nuevos datos publicados en el último año permiten hacer una mejor aproximación sobre el estado del mercado del alquiler en manos de propietarios particulares y su perfil socioeconómico.
Varios Carabanchel - 5
Una calle en Carabanchel, distrito en el que los propietarios particulares representarían el 90,7% del mercado del alquiler. David F. Sabadell
Pablo Carmona

Es miembro de la Fundación de los Comunes.

7 nov 2023 06:00

En el año 2020 -a propósito del inicio del confinamiento- distintos colectivos sociales convocaron una huelga de alquileres. La pandemia y sus consecuencias en el ámbito laboral suponían una oportunidad para ensayar este método de lucha, justo cuando muchas personas tuvieron problemas para afrontar el pago de sus viviendas.

Durante el diseño de la huelga se pensó que esta sería la primera ocasión para enfrentarse al nuevo bloque propietario formado tras la crisis de 2008. Se esperaba que llegaran afectados por los fondos buitre, inquilinos de grandes empresas inmobiliarias o los restos de las viviendas pertenecientes a la gran banca. Este parecía el sujeto más probable de aquella huelga de inquilinos.

Derecho a la vivienda
Hacia la huelga de alquileres

La huelga de alquileres puede ser el contexto político para poner en práctica un programa político desde la táctica y la estrategia más audaz, trabajando colectivamente las PAH, sindicatos de inquilinas, redes, grupos y sindicatos de vivienda.

Efectivamente, miles de personas se pusieron en contacto con la campaña lanzada por la huelga de alquileres. Pero no se trataba de inquilinas de aquellos grandes propietarios. De manera mayoritaria, quienes entraron en contacto con el proceso de huelga, vivían una realidad muy distinta. Sus caseros eran propietarios particulares, pequeños rentistas que aparecían a través de alquileres convencionales e incluso de subarriendos.

Más allá de la anécdota, lo cierto es que desde 2020 se han ido conociendo datos sobre el mercado del alquiler que han girado la hipótesis de que fondos buitre, grandes empresas inmobiliarias o bancos son los propietarios máximos del mercado del alquiler.

A la altura de 2023 podemos afirmar -al menos- dos cosas. La primera, que el mercado del alquiler está mayoritariamente en manos de propietarios particulares. La segunda, que esos propietarios -lejos de ser millonarios o representar a los estratos sociales más elevados- representan mayoritariamente a las clases medias.

Hasta ahora teníamos pocas aproximaciones sobre como se reflejaba esta realidad en cada territorio. Solo Barcelona capital tenía un mapa medio claro de lo que estaba sucediendo. Pero ¿qué pasaba en otras grandes ciudades como Madrid? ¿Qué estaba sucediendo con este mercado de los alquileres residenciales y en sus barrios?

Opinión
Una democracia de propietarios

La democracia de propietarios tiene su base social y electoral entre las clases propietarias. La nueva economía-política del ladrillo no se podrá medir únicamente por el nivel de precios o el coste rebajado de las nuevas viviendas, sino en base a los nuevos modelos de formación del beneficio inmobiliario.

En 2018, según la EMVS la vivienda en alquiler madrileña estaba en un 88,8% de los casos en manos de propietarios particulares. Y aún más, en los barrios obreros este dato se disparaba hasta el 92,2% de los casos

El Madrid de los caseros

En el año 2018 la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid (EMVS) -a partir de un estudio global sobre la vivienda en la ciudad- apuntó en esta dirección. Según sus datos, la vivienda en alquiler madrileña estaba en un 88,8% de los casos en manos de propietarios particulares. Y aun más, lo curioso de estos datos señalaban que en los barrios obreros este dato se disparaba hasta el 92,2% de los casos.

El dato era claro, muchos vecinos de barrios como Carabanchel, Vallecas o Ciudad Lineal habían alquilado sus viviendas. O -lo que es lo mismo- muchas familias trabajadoras nacionales le habían arrendado sus casas a familias de origen extranjero, aprovechando y empujando a un mismo tiempo la escalada de precios de la última década. Su objetivo, subir algún peldaño en su nivel de vida con estas nuevas rentas.

Todo esto sucedía en un entorno de extrema opacidad, con un mercado que se movía sin declarar su actividad en Hacienda y con muchos contratos no registrados en la Comunidad de Madrid. Para entenderlo daremos solo un dato. Desde aquel año 2018 de la encuesta de la EMVS, la Agencia Tributaria ha sacado a la luz más de 1,2 millones de alquileres de propietarios particulares que no habían sido declarados anteriormente.

Ahora bien, para la ciudad de Madrid ¿podemos saber cuantos caseros particulares hay y qué porcentaje del mercado representan? Si tomamos los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) podemos saber el número de viviendas alquiladas por propietarios particulares que declaran alquilar una vivienda en Madrid, en concreto 269.258. Si este número lo cotejamos con el censo de viviendas de 2021, donde aparecen el número de viviendas alquiladas en la ciudad de Madrid, que es de 317.766, tenemos que -sin contar con el fraude fiscal- el 84,7% de las viviendas en alquiler en Madrid serían de propietarios particulares, el 1,3% de la Empresa Municipal de la Vivienda y el 16% pertenecerían a sociedades, fondos de inversión y a la Agencia de la Vivienda Social (Comunidad de Madrid).

En Carabanchel los propietarios particulares representarían el 90,7% del mercado, en Puente de Vallecas el 82% y en distritos como Ciudad Lineal más del 95%

Esta misma comparación y con los mismos datos la podemos hacer en algunos barrios de Madrid. Aquí los datos son demoledores. Para que sirva de ejemplo, haremos el mismo ejercicio que en el párrafo anterior, pero sumando una corrección del 10% correspondiente al fraude fiscal, que -según el Sindicato de Técnicos de Hacienda- es mucho mayor que ese. De esta manera observamos que en Carabanchel los propietarios particulares representarían el 90,7% del mercado, en Puente de Vallecas el 82% y en distritos como Ciudad Lineal más del 95%.

Los datos son cada vez más claros en este sentido. Pero la pregunta que se suele hacer es ¿quiénes son estos propietarios particulares?¿En qué medida representan a un espectro amplio de la sociedad o son solo la expresión de sus partes más ricas? Estas preguntas también son cruciales.

Perfiles del rentista madrileño

Parece que desde 2022 se ha reconocido que la inmensa mayoría del mercado privado de alquiler está en manos de propietarios particulares. Sin embargo, se sigue discutiendo sobre quienes son estos propietarios y cuales son sus niveles de renta.

Con datos de Hacienda, en el mercado privado del alquiler en la Comunidad de Madrid en torno al 72% de los propietarios son de clase media o incluso de clases medias-bajas

Si nos atenemos a los alquileres declarados en Hacienda, los datos en este sentido también son concluyentes. En el caso de la Comunidad de Madrid, de las 460.361 declaraciones de Hacienda que contenían alquileres de viviendas habituales con derecho a las bonificaciones del IRPF, el 32,5% correspondían a rentas inferiores a los 21.000 euros anuales. Esto es, declarantes de lo que podríamos denominar clases medias-bajas. A su vez, las rentas medias, las que van desde los 21.000 a los 60.000 euros anuales, representaban otro 49,4 % de estas declaraciones. Y solo el 18,1% de las mismas se situaban en las capas más altas de la sociedad, aquellas con ingresos superiores a los 60.000 euros anuales. En resumen, en el mercado privado del alquiler en la Comunidad de Madrid en torno al 72% de los propietarios eran de clase media o incluso de clases medias-bajas.

Derecho a la vivienda
Pablo Carmona Pascual “Las políticas progresistas de vivienda han muerto”
El desembarco de los fondos de inversión explica solo una parte de lo que pasó con la vivienda desde 2013. Pablo Carmona, investigador y activista, profundiza en su libro ‘Democracia de propietarios’ (Traficantes de Sueños, 2022) en el papel de la clase media en la actual burbuja del alquiler.

Como conclusión podemos decir que esta cartografía es la que mejor concuerda con nuestra realidad política en materia de vivienda. No solo enfrentamos un mercado inmobiliario de grandes lobbies que tratan de consolidar políticas de suelo, leyes de vivienda y fiscales que les beneficien. También está en juego un mercado mayoritario capitaneado de manera descentralizada por decenas de miles de propietarios particulares e incluso de empresas unipersonales dedicadas al mercadeo de viviendas que son animadas y salen claramente beneficiadas por las políticas públicas en esta materia.

Con casi 450.000 viviendas en manos de particulares en la Comunidad de Madrid o, por ejemplo, 17.000 empresas inmobiliarias de alquiler que no cuentan con empleados, hay que pensar como batir a este otro gran enemigo que es la sociedad de clases medias. En la democracia de propietarios, el propio sistema de propiedad gobierna, sostiene y da forma concreta a nuestra sociedad de clases. Por eso, el ataque al derecho mismo de propiedad privada, se convierte cada vez mas, en una lucha central.


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