Córdoba
El número de pisos turísticos en Córdoba se reduce a los tres meses de la moratoria para nuevas licencias

Este jueves se cumplen tres meses de la entrada en vigor de una moratoria para nuevas licencias de viviendas de uso turístico (VUT) que se aplica en los distritos Centro y Sur de Córdoba. Además de esta medida que imposibilita registrar nuevas VUT en las zonas mencionadas de la ciudad, el Ayuntamiento se está haciendo valer de otras normativas para limitar el crecimiento de los inmuebles dedicados al turismo. El resultado: el número de viviendas destinadas a esta actividad económica se ha reducido de 3.485 el 2 de abril a 3.466 el 2 de julio. “Tenemos una hemorragia en la yugular y estamos con tiritas”, valora la medida Rafael Blázquez, de Stop Desahucios Córdoba, que se alegra de que “por fin se haya hecho algo”, aunque predice que será “absolutamente insuficiente”.

A fecha de publicación de esta noticia, la capacidad turística de la capital cordobesa queda establecida en las 3.466 viviendas de uso turístico mentadas, que pueden alojar hasta a 17.920 personas; y en 67 edificios de apartamentos turísticos —no afectados por la moratoria— que aportan 1.718 plazas. En total y solo en pisos dedicados al turismo hay espacio para 19.638 visitantes, según datos de la Consejería de Turismo.

La moratoria queda reducida a los distritos Centro y Sur por ser los que más saturados se encuentran. Los datos del Instituto Nacional de Estadística apuntan a que un 12,6% de las viviendas existentes en el centro de la ciudad se dedican a la actividad turística, así como un 7,6% de las disponibles en los barrios al sur del Guadalquivir. Poniente Sur es el siguiente distrito más afectado y las siguientes subdivisiones administrativas tienen presiones habitacionales más bajas: van del 0,4% al 3,1% de vivienda disponible dedicada al turismo.

“Acotarlo solo a dos distritos es tirarle la pelota a otros barrios”, analiza Rafael Blázquez, portavoz de Stop Desahucios, que predice que la presión inmobiliaria se trasladará a barrios cercanos a las zonas turísticas y no afectados por la moratoria

“Acotarlo solo a dos distritos es tirarle la pelota a otros barrios”, analiza Blázquez. El portavoz de Plataforma 15M – Stop Desahucios expone que, ante la limitación de nuevas VUT en el centro y sur de la ciudad, las nuevas licencias se expedirán en los barrios colindantes no afectados por la moratoria, como Valdeolleros o Levante. “Se van a perder viviendas”, predice el activista, que pide impedir las nuevas aperturas de pisos turísticos por toda la urbe y luego debatir cuántas viviendas dedicadas al turismo puede albergar Córdoba de forma sostenible.

Una pinza contra la proliferación de los pisos turísticos

2024 vio en Córdoba 714 expedientes de petición de permisos de viviendas turísticas y otras 195 solicitudes similares se presentaron en el primer trimestre de este año. Ahora, la presión turística baja por una combinación de nuevas normativas, aplicación más estricta de la existente y clausura de pisos turísticos en ejercicio por no cumplir los requisitos legales.

La moratoria para viviendas de uso turístico se limita geográficamente al centro y sur de la ciudad, por lo que el Ayuntamiento se está haciendo valer de otras normas para limitar la proliferación de pisos dedicados a alojar visitantes después de años de lavarse las manos ante esta problemática. Con el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) en una mano y el decreto 31/2024 de modificación de disposiciones en materia de viviendas de uso turísticos, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de Andalucía en otra, el equipo de gobierno hace una interpretación concreta de esa combinación de normas para equiparar un piso turístico a un local comercial, lo que permite elevar los requisitos para la instalación de nuevos apartamentos.

Urbanismo hace una interpretación concreta del PGOU que relega en la práctica a las nuevas viviendas turísticas a los bajos de los edificios

Según la interpretación de la Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU), al prestar un servicio de alojamiento turístico de carácter temporal y desarrollar una actividad económica, la vivienda se encuadra dentro del uso urbanístico terciario de hospedaje, de acuerdo con el PGOU. Es por esto por lo que el apartamento debe contar con elementos de acceso y evacuación independientes de los del resto del edificio, entre otros requisitos. Solo esta obligación ya fuerza al piso a tener una entrada separada a la del edificio, es decir, a no poder usar el portal comunitario. En la práctica, esta norma relega las nuevas viviendas turísticas a los bajos de los inmuebles, limitando en gran manera su capacidad de expandirse por el territorio urbano.

Otra arma contra la proliferación de pisos turísticos la tienen las comunidades de vecinos. Este jueves también cumple tres meses en vigor una modificación de la ley 49/1960 de propiedad horizontal. “El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad [turística] deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios”, dice el artículo 7.3 de esta norma estatal. Además, “el presidente de la comunidad requerirá a quien realice la actividad [turística] sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas”, añade ese mismo artículo.

La moratoria para las viviendas de uso turístico solo afecta a este tipo de inmuebles y no a apartamentos turísticos. El Consejo de Distrito Centro, zona afectada por la limitación, exige más: quiere una prórroga de las obras de apartamentos turísticos en favor de “un casco histórico vivo, con la mejora de la calidad de vida de las personas y cuidar y potenciar las características de Córdoba y su patrimonio".

Moratoria para nuevas viviendas de uso turístico durante tres años

El 2 de abril de 2025 fue ley: “Artículo segundo. Suspender toda clase de aprobaciones, autorizaciones, licencias urbanísticas y declaraciones responsables de viviendas de uso turístico en los distritos Centro y Sur durante el plazo de tres años”, reza el texto publicado en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP) de Córdoba.

La norma proviene de un Ayuntamiento con mayoría absoluta del Partido Popular, pero, a diferencia de altos cargos conservadores por todo el Estado español, el consistorio cordobés decidió limitar el libre mercado —tras años de defender que el crecimiento de VUT era “sostenible”, recuerda Blázquez—. Para hacerlo, basó su argumentación en un informe de la Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU) que resalta el “impacto negativo” de las viviendas de uso turístico, tales como “una mayor pérdida de población y hogares”, “precios de alquiler superiores a la media municipal” o “mayor desigualdad de renta”.

Un estudio de la Gerencia de Urbanismo señala que la rentabilidad de un piso turístico en Córdoba es un 450% superior al beneficio de un alquiler convencional de larga estancia, lo que “provoca un aumento de precios”

El prolífico estudio señala que la rentabilidad de una VUT en Córdoba está un 450% por encima del beneficio económico de un alquiler de larga estancia, una presión que “afecta directamente a la disponibilidad de vivienda para uso residencial al provocar un aumento de precios”. Entre otros efectos negativos, el documento también señala los “problemas de convivencia vecinal” o la “gentrificación de la ciudad” y hace una comparación: Córdoba sufre más presión turística que Madrid, Barcelona o Zaragoza, aunque menos que Sevilla, Málaga o València.

Los barrios afectados por la moratoria son Mezquita-Catedral, San Basilio, San Francisco-Ribera, San Pedro, El Salvador y La Compañía, La Trinidad, Santa Marina, San Miguel Capuchinos, Santiago, San Andrés-San Pablo, La Magdalena, Huerta del Rey Vallellano, Centro Comercial, San Lorenzo, Campo de la Merced-Molinos Alta, Ollerías, Cerro de la Golondrina y El Carmen en el distrito Centro; en el Sur son Campo de la Verdad-Miraflores, Fray Albino, Sector Sur y Barrio del Guadalquivir.

La limitación al registro de nuevos pisos solo afecta a las VUT y toca los apartamentos turísticos. Estos últimos son inmuebles dedicados en exclusiva a la actividad económica, mientras que las primeras admiten uso residencial. La Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía fija como características para considerar una vivienda como de uso turístico las siguientes: ofrecer “mediante precio el servicio de alojamiento, de forma habitual y con finalidad turística, esto es, cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística” indistintamente de si el inmueble se ofrece “al completo o por habitaciones”.