Derecho a la vivienda
Guía para no perderse en los avances y “coladeros” de la Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda consensuada entre los socios de Gobierno incluye demandas históricas del movimiento social, pero también “está llena de agujeros” que hacen muy difícil que la norma sirva a su propósito.
Concentración Ley de Vivienda PAH - 5
Concentración del movimiento de vivienda frente al Congreso para intentar influir en la redacción de la Ley. David F. Sabadell

El acuerdo para aprobar la ley de vivienda entre el PSOE y sus socios de Gobierno cumple una semana. Los agentes del pacto califican el resultado de “histórico”, una “victoria” del Gobierno de coalición, que ha conseguido salvar una de las medidas más importantes de la legislatura. “Hoy gana la ciudadanía y pierden los fondos buitre”, dijo Ione Belarra. “Vivienda digna por ley”, fue la definición del presidente Pedro Sánchez. “Un acuerdo que por fin reconoce el derecho a la vivienda”, fueron las palabras del portavoz de EH Bildu, Oskar Matute.

Las organizaciones que agrupan a las empresas del sector inmobiliario se han mostrado mucho más críticos con el anteproyecto —cambios incluidos— y advierten que es una medida “electoralista”, que resta “seguridad jurídica para los inversores”, “cortoplacista” y que puede generar efectos “indeseados”, como la retirada de los grandes fondos de inversión o una menor oferta de pisos. Enrique Illán, presidente de Asipa, la patronal de las empresas inmobiliarias que invierten en España, sostiene que la ley “cambia el campo de juego para los próximos años” y habrá consecuencias: los caseros dejarán de invertir en sus pisos y el parque se deteriorará; otros propietarios, antes de alquilar sus viviendas, preferirán venderlas “reduciendo la oferta”. 

A pesar de las conquistas que incluye la ley, “producto de años de movilizaciones”, la PAH y los sindicatos de inquilinos consideran que el texto acordado no será útil para bajar los precios ni para detener los desahucios

Las críticas también han venido de los principales responsables de que exista una ley de vivienda, aunque se hayan distanciado progresivamente del texto acordado entre los partidos: el movimiento contra los desahucios y los sindicatos de inquilinos. A pesar de las conquistas que incluye la ley, consideran que el texto acordado no solo no será útil para bajar los precios ni para detener los desahucios sino que no cumple con su principal mandato, aquel que figura en su nombre: garantizar el “derecho a la vivienda”. 

Derecho a la vivienda

En enero de este año, los relatores de la ONU de vivienda y extrema pobreza, Balakrishnan Rajagopal y Olivier De Schutter, mandaron una carta al Gobierno para que modificara el anteproyecto de ley para recoger el derecho a la vivienda, dado que, según su análisis, el texto que salió del Consejo de Ministros no lo hacía. Para garantizar este derecho, entre otras medidas, era necesario incluir la “justiciabilidad del derecho humano a una vivienda adecuada” o, dicho de otra manera, la posibilidad de reclamar ante un tribunal que las instituciones cumplan con el derecho a la vivienda recogido en la Constitución. Sin la inclusión de esta medida, el nombre de la ley es “publicidad engañosa”, explicaba a El Salto el portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), Paco Morote. Tal como ha sido acordada, la ley de Derecho a la Vivienda carece de herramientas para asegurar a la ciudadanía que se cumple este derecho, sostiene Morote. El derecho a la sanidad y la educación se pueden defender en los tribunales. Después de la aprobación de la Ley de Derecho a la Vivienda, el derecho a la vivienda seguirá siendo un derecho de segunda.

Ampliación de zonas tensionadas

Otra de las reclamaciones de los relatores de la ONU, la mejora del sistema de contención de alquileres, sí ha sido tenida en cuenta y el acuerdo entre los socios de Gobierno mejora sensiblemente la propuesta inicial sobre las condiciones que debe cumplir un territorio para declararse zona tensionada, paso imprescindible para aplicar la regulación de los alquileres.

Una de las principales críticas al anteproyecto era que su medida estrella, la contención de precios de los alquileres, en la práctica resultaba imposible de aplicar por dos razones: la primera, porque casi ninguna comunidad ni territorio podría cumplir de forma simultánea con los dos criterios requeridos; la segunda, porque dejaba fuera de la regulación a los pequeños propietarios, responsables de la enorme mayoría de los alquileres.

El derecho a la sanidad y la educación se pueden defender en los tribunales. Después de la aprobación de la Ley de Derecho a la Vivienda, el derecho a la vivienda seguirá siendo un derecho de segunda

Tras el acuerdo, se allana el camino para que una zona o comunidad pueda ser declarada como tensionada. Ya no se tienen que cumplir los dos criterios de forma simultánea, sino que basta con que se cumpla uno de estos dos requerimientos: que el dinero destinado al pago de la vivienda —incluidos suministros y gastos básicos— supere el 30% de la renta media de los hogares o que el precio de la vivienda haya subido en los últimos cinco años al menos un 3% por encima del IPC. Este último criterio también ha sido mejorado con el pacto final: en el texto inicial, el precio de la vivienda tenía que aumentar un 5% por encima del IPC.

La ampliación de los criterios para declarar una zona como tensionada es uno de los grandes avances de la ley después de la última negociación con Unidas Podemos, ERC y EH Bildu. Según explicaba Pilar Vallugera (ERC) en rueda de prensa, la regulación afectará a todos los pisos en las zonas tensionadas, “sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos”.

Derecho a la vivienda
Pablo Carmona Pascual “Las políticas progresistas de vivienda han muerto”
El desembarco de los fondos de inversión explica solo una parte de lo que pasó con la vivienda desde 2013. Pablo Carmona, investigador y activista, profundiza en su libro ‘Democracia de propietarios’ (Traficantes de Sueños, 2022) en el papel de la clase media en la actual burbuja del alquiler.

Según una investigación del grupo inmobiliario Atlas, con esta nueva definición 13 millones de hogares podrían estar dentro de zonas tensionadas. Teniendo en cuenta los códigos postales, unas 2.298 áreas cumplirían con uno de los dos requisitos, un 20,83% del total. Barcelona, con 179 áreas tensionadas; Madrid, con 179; Baleares, con 138, y Valencia, con 116. Las zonas tensionadas, según este estudio, se concentrarían en la Comunidad de Madrid —donde el 59% de las áreas podrían declararse tensionadas— y en el litoral mediterráneo y cantábrico. En total, un 61% de los hogares habita en zonas que podrían declararse tensionadas, según este estudio.

La ampliación de los criterios para declarar una zona como tensionada es uno de los grandes avances de la ley después de la última negociación con Unidas Podemos, ERC y EH Bildu

Todo esto, por supuesto, si las comunidades autónomas así lo solicitan. Este sigue siendo otro de los puntos que limita el alcance de la propuesta final: los gobiernos del PP en la Comunidad de Madrid, Andalucía, Murcia o Galiza, todas ellas comunidades con una alta concentración de potenciales zonas tensionadas, ya han anunciado que no aplicarán la ley en sus territorios. 

Límite a los precios de los alquileres

Bien, se ha conseguido declarar una zona tensionada. ¿Sirve para algo? ¿Se puede burlar la ley y seguir subiendo los alquileres? 

Con los últimos cambios pactados, todos los alquileres de un área considerada tensionada estarían afectadas por un tope en el precio. En el caso de los pequeños propietarios tendrán que mantener, como regla general, el precio del último contrato. En el caso de los grandes tenedores, siempre en las zonas declaradas tensionadas, “la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia”. Dicho de otra forma, como regla general, en las zonas tensionadas los contratos de los pequeños propietarios se congelan y los de los grandes tenedores no pueden superar la media de los alquileres, una disposición que puede suponer, en la práctica, que tengan que bajar.

Sin embargo, a la regla general, se le acumulan las excepciones. La primera es que es que a ese precio del alquiler congelado se le podrá añadir un aumento del 2% en 2023; en 2024, se podrá subir el alquiler un 3%, y, a partir de entonces, los alquileres se actualizarían con un nuevo índice todavía no definido pero que, según el pacto, debería ser inferior que el IPC. 

“Hay partidos celebrando la regulación de los alquileres que han acordado, pero lo cierto es que está llena de agujeros. Si no la modifican, los precios seguirán subiendo al mismo ritmo”, dicen desde el Sindicat de Llogaters

Otra excepción a la regla general es el permiso para aumentar un 10% el precio de los alquileres cuando se han realizado en los años previos obras de rehabilitación, de mejora, de accesibilidad, de ahorro de energía en la propiedad o cuando se firme un contrato de más de diez años. Estas y otras salvedades convierten la ley en un “coladero”, según denuncian los sindicatos de inquilinos.

“Hay partidos celebrando la regulación de los alquileres que han acordado, pero lo cierto es que está llena de agujeros. Si no la modifican, los precios seguirán subiendo al mismo ritmo, y es posible que también las expulsiones”, señalan desde el Sindicat de Llogaters de Catalunya.

Una de las formas más sencillas de aumentar los precios es saltarse la ley y recurrir a alquileres de temporada, una modalidad que la norma pactada no prohíbe ni regula. De esta forma, afirma este colectivo, “se puede subir el alquiler sin límite y echar al inquilino al cabo de meses”. Es algo que “ya está pasando”, sostienen, y que puede generar un efecto colateral: el trasvase de contratos “normales” de alquiler al mercado de los alquileres de temporada. Un trasvase que también puede producirse hacia el mercado de alquileres turísticos, una modalidad no regulada en la ley, según advertía la propia patronal del sector, Exceltur, quien considera que puede producirse un “resurgir descontrolado” de este fenómeno.

En los contratos ordinarios en las zonas tensionadas, los precios están teóricamente congelados, pero, en la práctica, el casero podría saltarse la ley de la peor de las maneras: echando al inquilino, “porque el nuevo inquilino tendrá muy difícil comprobar cuál era el precio del anterior contrato y si incluía gastos adicionales”, explica el Sindicat de Llogaters. La falta de medidas sancionadoras para los caseros que no cumplan con la ley hace todavía más difícil que esta ley sirva para bajar contener o bajar los precios.

“Si no se mejora, no funcionará. Es más, tendrá efectos perversos y generará mucha frustración, además de dar munición a sus adversarios”, resumía Jaime Palomera

El texto final incluye la obligación para propietarios e intermediarios en las ofertas de alquiler en zonas tensionadas de hacer pública la cuantía del último contrato así como el valor que le correspondería según el índice de precios de alquiler de viviendas. Sin embargo, la ley no incluye sanciones, como la ley catalana, para que esto sea efectivo.

“Si no se mejora, no funcionará. Es más, tendrá efectos perversos y generará mucha frustración, además de dar munición a sus adversarios”, resumía Jaime Palomera, uno de los fundadores del Sindicat.

Tal como han repetido en múltiples ocasiones los sindicatos de inquilinos, cualquier ley que no obligue a bajar los precios de los alquileres, que han subido una media del 63% desde 2013 y cerca del 80% en territorios como Baleares, Catalunya o Madrid, no servirá para mejorar el acceso de la población a la vivienda.

Qué es un gran tenedor y para qué sirve

Entre las principales cesiones del PSOE a sus socios de Gobierno destaca una nueva definición de la figura de gran tenedor. En el anteproyecto, el gran tenedor era aquella persona física o jurídica “titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m”. En el pacto alcanzado el jueves 13 de abril, se permite a las Comunidades Autónomas rebajar la condición de gran tenedor a los cinco inmuebles en las zonas tensionadas siempre que esos inmuebles estén ubicados en esa misma área.

Según el anteproyecto consensuado, los grandes tenedores en zonas tensionadas no podrán alquilar por encima del índice de referencia de los alquileres, es decir, la media de los alquileres del mercado de cada zona, un índice que todavía no existe y que refleja, según denuncian los sindicatos de inquilinos, un mercado de precios inflados tras años de burbuja del alquiler. Un añadido tras el pacto especifica que este tipo de contratos no podrá exceder el precio de referencia “atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique”.

Protección de los inquilinos

El pacto con Unidas Podemos, ERC y EH Bildu incluye medidas para corregir, al menos en parte, el desequilibrio de poder y obligaciones entre arrendatarios y arrendadores. Según los sindicatos de inquilinos este es “el único punto realmente positivo del acuerdo”. Hasta ahora la comisión de la inmobiliaria —alrededor del 10% del alquiler anual más IVA, según Fotocasa— corría a cargo del inquilino. Tras el acuerdo alcanzado, tendrá que ser la propiedad quien asuma este gasto. La prohibición de aumentar el alquiler con gastos extra, como la comunidad, el IBI o la tasa de basuras, es otra de las medidas incluidas y que mejoran la posición del inquilino.

Otra novedad es la eliminación de las cláusulas que permitían saltarse la Ley de Vivienda si había acuerdo con la propiedad ya que la posición de “desigualdad” entre las partes podía llevar a que los inquilinos acepten renunciar a derechos para conseguir firmar el contrato.

Medidas contra los desahucios

La medida más celebrada por el movimiento de vivienda, por no decir la única en este apartado, es la prohibición de los desahucios abiertos, sin fecha ni hora predeterminada, una demanda histórica de la PAH y las asambleas barriales de vivienda.

El resto de medidas anunciadas se han encontrado con la desconfianza cuando no el rechazo de las organizaciones de vivienda, especialmente de la PAH, la organización social que más ha trabajado con familias vulnerables amenazadas o víctimas de desahucios.

La medida más celebrada por el movimiento de vivienda, por no decir la única del apartado contra los desahucios, es la prohibición de los desalojos abiertos, sin fecha ni hora predeterminada

En cuanto el BOE publicó el anteproyecto, la PAH señaló que la Ley de Vivienda no prohibía los desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional, tal como la ONU obliga, sino que los aplazaba entre dos y cuatro meses a la espera de que las administraciones locales proporcionen a la familia una vivienda adecuada. Como apenas hay stock de vivienda pública, en la práctica, denunciaban, la medida solo aplazaba algunos meses unos desahucios que de todas formas se iban a producir.

Con las modificaciones a la ley, esta situación no ha cambiado sino que, en el mejor de los casos, se ha conseguido dilatar. En el texto remitido por ERC y EH Bildu hablan de un “aplazamiento de más de dos años”. Un plazo que no aparece en el texto refundido que se votará en el Congreso.;

Lo que sí hace el anteproyecto consensuado es establecer que los juzgados deben rechazar las demandas de desahucio en algunas situaciones, por ejemplo, si el propietario no especifica si el lanzamiento es sobre una vivienda habitual o, en el caso de los grandes tenedores, si no se acredita la situación de vulnerabilidad económica del hogar.

Los juzgados también podrán rechazar una demanda de desahucio si los grandes tenedores no realizan una declaración responsable de que cinco meses antes de la demanda han participado en un arbitraje o mediación extrajudicial.

El hecho de que los grandes tenedores estén “obligados a participar” en las mediaciones, matiza Paco Morote, de la PAH, no quiere decir que estén “obligados a aceptar un acuerdo” que evite el desahucio

Una vez agotados estos trámites, “cuya definición temporal es abierta”, explica Diego Sanz, de PAH Vallekas, “el juzgado podrá suspender el desahucio dos meses en caso de persona física —da igual si es gran tenedor— o cuatro meses en caso de persona jurídica”. En el mejor de los casos, dice Sanz, el proceso se podría alargar unos nueve meses. 

El anteproyecto consensuado genera un nueva ruta de mediaciones en las que los grandes tenedores están obligados a participar si así lo deciden las Comunidades Autónomas.

El hecho de que estén “obligados a participar”, matiza Paco Morote, de la PAH, a El Salto, no quiere decir que estén “obligados a aceptar un acuerdo” que evite el desahucio ni mucho menos un alquiler social en determinados casos de vulnerabilidad, como sí hace la ley antidesahucios catalana, la más avanzada del Estado español.

Frente a la demanda de prohibir los desahucios de familias vulnerables, el acuerdo solo consigue “alargar la agonía para las familias afectadas y solo obliga a los propietarios a someterse a una mediación, cuya resolución no tienen por qué respetar”, señala la PAH en un comunicado

La otra gran demanda del movimiento de vivienda, la obligación para los grandes tenedores de ofrecer un alquiler social a hogares vulnerables sin alternativa habitacional, se queda fuera de la Ley de Vivienda

La plataforma también muestra su preocupación sobre el uso de los fondos del Plan Estatal de Vivienda para pagar los realojos de las familias desahuciadas o incluso alquileres sociales “bonificados”, lo que a la práctica, denuncian, “consistirá en otro nuevo traspaso de dinero público a manos de grandes tenedores, como bancos y fondos buitre, en vez de obligarlos a corresponsabilizarse de la actual emergencia habitacional y a movilizar sus viviendas vacías”.

La otra gran demanda del movimiento de vivienda, la obligación para los grandes tenedores de ofrecer un alquiler social a hogares vulnerables sin alternativa habitacional, se queda fuera de la Ley de Vivienda.

Viviendas vacías

El anteproyecto de ley ya incluía la posibilidad de que los ayuntamientos puedan aplicar un recargo de hasta el 150% en el IBI para penalizar a las viviendas vacías y promover que entren en el mercado. Este impuesto se podrá aplicar a viviendas vacías durante más de dos años “con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal”. El recargo iría en aumento, con un mínimo del 50% y un máximo de 150%, en función del tiempo que lleve vacío el piso y el número de viviendas que tenga el propietario.

Derecho a la vivienda
Derecho a la vivienda La Ley de Vivienda deja fuera a cuatro millones de familias atrapadas con hipotecas variables
La situación de las millones de familias afectadas por la escalada del Euribor no es tenida en cuenta en la negociación de la Ley de Vivienda mientras los beneficios de la banca se multiplican por la falta de regulación.

Protección de las familias hipotecadas

“Lamentamos que las familias hipotecadas se hayan quedado fuera de este acuerdo y de la futura ley en general”, critican desde la PAH. No figuran en el texto final referencias a una segunda oportunidad para las familias que perdieron la casa y siguen hipotecadas, ni ayudas ni topes para la familias ahogadas por la subida del Euribor.

Las ayudas recogidas en otras legislaciones, como la ley hipotecaria de 2019, el Código de Buenas Prácticas de 2022 o las incluidas en el escudo social son calificadas de “medidas cosméticas” por la PAH. Las subidas del Euribor, según reconoció recientemente el Banco de España, harán que 378.000 familias entren en situación de vulnerabilidad financiera, con un presupuesto destinado a la vivienda que supera el 40%.

Para declarar una zona tensionada se tiene en cuenta si un hogar hipotecado debe dedicar más del 30% de su presupuesto para pagar al banco, pero la limitación del precio solo se aplica a los hogares que alquilan

Para declarar una zona tensionada se computa si un hogar hipotecado debe dedicar más del 30% de su presupuesto para pagar al banco, pero la limitación del precio solo se aplica a los hogares que alquilan, una contradicción “injustificable”, según Paco Morote.

Parque público

La ausencia de un parque público es una de las principales causas de la crisis habitacional que vive España desde hace décadas. Mientras la media europea de vivienda pública se sitúa en 9,3%, España apenas llega al 2,5%, muy lejos de países que han apostado por este régimen de tenencia, como Países Bajos (30%), Austria (24%) o Dinamarca (20,9%). 

La venta en el mercado libre de las viviendas públicas es una de las principales razones por las que España carece de parque público. Del conjunto de viviendas que hay en España, unas 6,8 millones de viviendas fueron construidas en alguna modalidad de protección pública, un 30% del parque actual, pero luego fueron vendidas en el mercado libre. De ellas solo quedan 290.000 en el parque público.

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Esta ausencia de stock público convierte en papel mojado otras disposiciones de la Ley de Vivienda como las medidas para evitar desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional.

El anteproyecto de ley incluye algunas herramientas para aumentar el parque público. La principal de ellas, la posibilidad de destinar el 40% —en el texto inicial era 30%— de las nuevas promociones a vivienda protegida, la mitad de ellas de alquiler social. Esto siempre que sea posible compensar al promotor y que sea en suelo rural, es decir, que no haya estado urbanizado antes. En el caso de que sea suelo ya urbanizado, la reserva para vivienda protegida sería de un 20% —antes era del 10%—, también condicionado a una compensación arbitrada por las administraciones locales. Dicho de otra forma, los ayuntamientos tendrían la posibilidad de reservar hasta el 40% de las nuevas promociones si pueden compensar a los promotores.

La ausencia de stock de vivienda pública convierte en papel mojado otras disposiciones de la Ley de Vivienda como las medidas para evitar desahucios

Para evitar que se repitan ventas de parque público a grandes fondos de inversión, como las ocurridas en la Comunidad y el Ayuntamiento de Madrid, la ley prevé blindar el parque público para que solo pueda ser vendido o alquilado en el mercado libre en algunos casos y con la autorización de las comunidades autónomas. En todo caso, no se podría vender antes de los 30 años, dice el texto final de la ley. Sin embargo, la propia norma aclara que las normativas de cada comunidad tiene un “carácter prevalente” sobre estos principios.

Es decir, las comunidades tendrán más herramientas para aumentar su parque público y para que las viviendas públicas tengan una “calificación permanente”, pero, si estas se empeñan, también contarán con margen para poder seguir alimentando el mercado con vivienda protegida en función de sus propias normativas

Garantía de competencias autonómicas

La PAH rescata entre los avances del acuerdo del 13 de abril el blindaje de las competencias de las comunidades autónomas, “que podrán seguir desarrollando leyes que ya han demostrado su eficacia a la hora de detener desahucios, y corresponsabilizar a bancos y fondos buitre gracias al alquiler social”. Este colectivo se refiere en concreto a la Ley Antidesahucios en Cataluña, que ha evitado entre 5.000 y 11.000 desahucios en el tiempo que ha estado en vigor, y que va mucho más lejos que el actual texto de la Ley de Vivienda. El acuerdo, dicen, abre la puerta a que medidas como la catalana tengan encaje en la legislación estatal. Según ERC y EH Bildu, el texto final ampararía la ley catalana de regulación de los alquileres, suspendida actualmente tras una sentencia del Tribunal Constitucional.

Tanto desde la PAH como desde los sindicatos de inquilinos creen que todavía hay tiempo de mejorar algunos de los aspectos más flojos de la ley antes de su votación final en las cortes

Para la PAH hay cosas rescatables en el texto final: “Reivindicamos aquellos pequeños avances que se han hecho en el proyecto de ley gracias a la presión de los movimientos sociales”. En especial, rescatan la prohibición de los desahucios con fecha abierta −“una vulneración flagrante de derechos que suponía una auténtica tortura para las afectadas”−, la rebaja de la definición grandes propietarios a cinco vivienda en vez de diez y el blindaje de las competencias de las comunidades autónomas.

Sin embargo, califican la ley como “manifiestamente insuficiente”. Tanto desde la PAH como desde los sindicatos de inquilinos creen que todavía hay tiempo de mejorar algunos de los aspectos más flojos antes de su votación final en las cortes. “Creemos que todavía queda mucho margen de mejora para que la futura Ley de Vivienda sea real y efectiva, y por ello exigimos a todos los partidos, que en su día se comprometieron con los movimientos sociales, a que negocien más mejoras antes de otorgar su voto favorable a la Ley”.

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23/4/2023 10:59

Viniendo como viene del PSOE, es exactamente lo mismo de malo y de estafa y de etc. que si viniera del PP.
Esa bazofia de normativa tendrá más agujeros que un colador. Agujeros que (¡¡¡oh, casualidades, no piensen mal!!!) van a seguir permitiendo el expolio y las mafias del sector inmobiliario.
Evidentemente, pues para ello son (el sector inmobiliario más potente) el que pone y quita a estos pelagatos-estafadores de la "supuesta" megacriminal partitocracia (antidemocracia, exterminio de la representación política del votante, etc., etc., etc.).
Me parece propio de personas ya destruidas el hecho de que no se den ni cuenta de donde y de quienes les llueves los garrotazos, espolios, ninguneos, humillaciones, etc., etc., etc.

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Agus
23/4/2023 6:12

Otras alternativas habitacionales de emergencia que también deberían contar con apoyo público son las casas de acogida y sus programas de reinserción social y laboral, además de la recuperación para el parque público de los inmuebles vacíos de la iglesia.

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