Derecho a la vivienda
Alquilar en tiempos de ultraderecha en Argentina

Con la firmeza envidiable que tiene la derecha, el 29 de diciembre de 2023 —a sólo 20 días de haber asumido— el presidente Javier Milei comunicó los puntos más importantes del decreto que cambia todo el funcionamiento de la economía argentina. Una especie de reforma constitucional unipersonal, inconsulta, ilegal y  monárquica. Dijo cuando comunicó por cadena nacional el contenido del decreto “Uno: derogación de la ley de alquileres para que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y alquilar no sea una odisea”.

Así desreguló por decreto todas las condiciones para alquilar vivienda en Argentina derogando una ley de alquileres que fue la primera desde la vuelta de la democracia y establecía contratos por un plazo mínimo de tres años y actualizaciones anuales promedio entre inflación y salarios. 

Tras la derogación de la ley de alquileres por parte de Milei ya no hay diferencia entre alquilar de forma permanente o temporal. Los alquileres se dolarizan, los precios son impagables

Hoy no hay diferencia entre alquilar de forma permanente o temporal. Los alquileres se dolarizan, los precios son absolutamente impagables. 

Los contratos pueden ser establecidos por el tiempo que le plazca al rentista: un mes, seis meses, un año. Pueden obligarnos a pagar todo el contrato por adelantado y finalizar la relación contractual de forma unilateral, en cualquier momento y sin motivos.

En el informe que realizamos en enero, a pocos días de vigencia del decreto, los resultados muestran que en el caso de aquellos alquileres que iniciaron después del 1 de noviembre de 2023, la incidencia del gasto de alquiler de la vivienda en el presupuesto del hogar asciende al 41,6%.

El plazo de tres años, en los contratos más nuevos, se presenta sólo en el 24,8% de los casos analizados. Como contrapartida, creció fuertemente la participación de contratos de alquiler cortos, con un período de duración menor a seis meses: estos representan casi el 25% de los casos.

Tras el DNU los contratos pueden ser establecidos por el tiempo que le plazca al rentista: un mes, seis meses, un año. Pueden obligarnos a pagar todo el contrato por adelantado y finalizar la relación contractual de forma unilateral

El 87,3% de los inquilinos e inquilinas que iniciaron su contrato después de noviembre de 2023 tendrán actualizaciones en el precio de su alquiler en plazos iguales o menores a seis meses que actualizan por inflación.

El 53,1% de los hogares inquilinos encuestados tiene deudas de algún tipo actualmente.

Entre quienes hoy alquilan y se encuentran con deudas, hay más del 64% que recurrió a pedir dinero prestado para poder pagar sólo el alquiler; o el alquiler y los gastos de alimentos; o el alquiler y gastos por urgencias médicas u otros gastos.

En relación a los sentimientos generados por la cuestión de la vivienda, predomina la angustia (78%), la ansiedad (75%) y el sentimiento de desesperanza (68%).

La amplia mayoría (92,9%) de los y las inquilinos encuestados considera que el 2024 será peor que el año pasado.

El disciplinamiento sobre los inquilinos es feroz. Es la venganza del mercado por haber intentado defender nuestros derechos.

En nombre de la “libertad”, la ultra derecha en Argentina quiere hacernos creer que la “oferta y la demanda” brindará oportunidades para todos y los precios bajarán. 

El disciplinamiento sobre los inquilinos es feroz. Es la venganza del mercado por haber intentado defender nuestros derechos

Por lo pronto estamos en vísperas de una crisis habitacional y social que recuerda —en datos económicos— a la crisis de 2001. 

Las medidas adoptadas por el Gobierno de ultraderecha de Javier Milei tienen una impactante similitud con las adoptadas durante la última dictadura cívico-militar (1976) en la Argentina. 

La historia del alquiler en Argentina 

Garante de los que viven de rentas, los dictadores Videla y su ministro de Economía, Martínez de Hoz, terminaron en 1976 con un régimen de protección de los alquileres que, con idas y vueltas, se mantuvo desde 1943 en adelante.

La Argentina fue baluarte de la defensa inquilina a partir de las políticas que implementó el general Juan Domingo Perón desde la secretaría de Trabajo y desde la presidencia: los contratos se mantienen, nadie queda en la calle y la renta será la más baja de la historia: 4% sobre el salario.

Recién en 1978 se puso en marcha el negocio de rentas sin intervención del Estado o, mejor dicho, la desregulación del alquiler. Entre las medidas económicas de la dictadura cívico-militar se determina en nombre de la “libertad” de contratación que el Estado no regulará el precio del alquiler y la política de vivienda será la exención impositiva a la construcción privada.

Por eso la liberalización para obtener renta infinita de las viviendas, cobrar meses por adelantado, o exigir dólares para alquilar el inmueble ha sido una gracia que le dio la última dictadura cívico-militar al negocio inmobiliario. Para el año 1982 todas las viviendas en Argentina se comercializan en dólares.

Muchos integrantes del Movimiento de Inquilinos Peronistas fueron asesinados y muchos otros aún se encuentran desaparecidos

Y por supuesto todo esto la dictadura lo hizo con represión y desapariciones. Muchos integrantes del Movimiento de Inquilinos Peronistas fueron asesinados y muchos otros aún se encuentran desaparecidos. Por su memoria, por reivindicar su lucha es que también nos organizamos los inquilinos y las inquilinas de Argentina. 

Pero el golpe de mercado que una vez más se había producido por la proximidad de las elecciones (el retiro de viviendas para alquilar fue masivo en el 82), aceleró la discusión de una nueva ley de alquileres en el flamante Congreso Nacional de 1984.

La ley alfonsinista —que se mantuvo hasta el 2015— estableció plazo de alquiler de vivienda por dos años. Fue debatida entre discursos culposos y negacionistas de los derechos que el Estado había garantizado a los inquilinos desde 1943 hasta 1976. El mercado había conquistado a la representación política, dominada por la nueva configuración del país: endeudado, desindustrializado, empobrecido y financiarizado. 

La ley votada en 1984 apenas si pudo frenar el abuso de pedir meses por adelantado para poder alquilar, y la usura dolarizada (cobrar el alquiler en moneda extranjera). Pero los condicionamientos de la deuda externa y la hiperinflación tiraron por la borda a la ley de alquileres.

El mercado, una vez más, se puso en línea con el resto de la renta especulativa y a fines de 1987 el Congreso votó una emergencia, en un contexto de caída pronunciada de los ingresos: reducir un 10% el ajuste de la renta por alquiler de vivienda.

El mundo tambaleaba ante la caída de la Unión Soviética y empezó a predominar la convicción de que sólo el capitalismo global garantizaba la subsistencia de los Estados Nacionales. El Banco Mundial hacía sus recomendaciones: ¡que los gobiernos se retiren de la construcción de viviendas, que deje hacer al mercado!

Argentina comenzó a transitar el período más liberal de su historia, con un desmantelamiento del Estado que significó más de cien empresas públicas privatizadas, extranjerización de los servicios esenciales (luz, gas, agua), y desregulación de las actividades económicas privadas (desarticulación de las áreas del Estado que controlaban y sancionaban las áreas estratégicas de la economía).

La dictadura cívico-militar aplastó los derechos de los inquilinos conquistados durante el Gobierno de Perón. El menemismo dio al mercado inmobiliario las herramientas para extraer la mayor renta a costa de nuestros salarios

En abril de 1991 comenzó a regir la dolarización de la economía, el experimento de la convertibilidad que estallaría diez años después. La paridad entre el peso y el dólar redujo bruscamente la inflación, toda la inflación… menos la de la renta de viviendas, que en un año había duplicado el índice de precios al consumidor demostrando así que sin inflación pero con el mercado del alquiler desregulado los precios de los alquileres aumentan velozmente. En 1980 había un millón de viviendas vacías, para 2001 ya se duplica la cifra.

Pero el final de la década trajo resultados nefastos, no sólo en la tasa de desempleo y la habitación en asentamientos y villas miserias, también en un fenómeno inédito: el alquiler de habitaciones en los barrios populares. Si la dictadura cívico-militar aplastó los derechos respetados desde el primer peronismo, el menemismo le liberó al mercado inmobiliario las herramientas para extraer la mayor renta a costa de nuestros salarios.

Se crearon los convenios de desocupación (para realizar de forma express los desalojos) y los seguros de caución (para someter a los inquilinos a la presión del sistema financiero). Pero especialmente, el alquiler fue el gasto principal, el aumento mayor que sufrieron los trabajadores durante la década de convertibilidad.

La recuperación económica —una vez producida la gran devaluación del 2002— generó un efecto espiral en el mercado de la vivienda. En 2003 comenzó el boom inmobiliario de construir sin restricciones viviendas lujosas en lugares donde el valor del metro cuadrado se va a reproducir fácilmente gracias a la infraestructura pública. Los desarrolladores inmobiliarios —que padecen el pago de impuestos—, compran terrenos y construyen allí donde el Estado garantiza mejor transporte, seguridad, iluminación, espacios verdes, infraestructura urbana. El Estado les apalanca el negocio, les abre las puertas a la mayor rentabilidad, sin compensación alguna ni condicionamientos. Pueden construir, pero el Estado no fija reglas para su comercialización: precio de alquiler, metro cuadrado, zona, etc.

Los dólares del colchón, pero sobre todo los del excedente sojero y del agronegocio en general se vuelcan a la compra de tierra urbana, a la construcción y a la especulación. Lo que no rinde lo necesario, se deja vacío. La Argentina de la vivienda dolarizada, empezó a destacarse en otro rubro: la vivienda deshabitada. Entre la dictadura —que terminó con el régimen de regulación peronista— y 2001, la cantidad de viviendas desocupadas pasaron de 1.100.000 a más de 2.300.000. De la función social de la vivienda a la propiedad privada inalienable.

Finalmente, el mercado instaló el discurso del derecho a la ganancia neta de una inversión que se comparaba con otros activos financieros y no con el valor de uso que históricamente había tenido la vivienda.

Entre la dictadura —que terminó con el régimen de regulación peronista— y 2001, la cantidad de viviendas desocupadas pasaron de 1.100.000 a más de 2.300.000

A principios de 2016 presentamos el proyecto de ley de alquileres —sancionada en 2020— que proponía que el Estado vuelva a regular el precio. No tardó en revivirse una discusión, que como habrán interpretado en párrafos anteriores, recorre la historia de nuestro país. 

Es que la ley de alquileres condensa dos disputas centrales y profundamente actuales. Por un lado las organizaciones inquilinas planteamos que el Estado repare lo que la dictadura hizo desaparecer. El Estado tiene que volver a decidir los precios de los alquileres para que la vivienda deje de ser un negocio, por otro lado el poder económico necesita que se termine la Ley de alquileres para que sea el mercado inmobiliario el que decida, otra vez, quién puede acceder a la vivienda y quién no. 

Diversos motivos han creado las condiciones para que sea posible que en Argentina gobierne la ultraderecha. El marco geopolítico encontró terreno fértil a partir del ajustador gobierno de Macri y el rotundo fracaso del cobarde gobierno de Alberto Fernández. 

Ejemplo de esto es la falta de apoyo del Estado en el control y cumplimiento de la ley de alquileres. El gobierno nacional se corrió y dejó que todas las empresas de medios de comunicación, el poder económico y un conjunto muy amplio de sectores políticos ligados al mercado inmobiliario ataquen una ley que por primera vez en democracia intentaba recuperar algunos derechos.

El golpe de mercado fue profundamente violento. Quitaron las viviendas y llevaron adelante una campaña para convencer a los inquilinos de que cuando se mete el Estado es peor.