Catalunya
Sindicat de Llogateres: “La regulación baja los precios, pero tiene una puerta para quien quiera saltársela”

El Sindicat de Llogateres (sindicato de inquilinos) de Catalunya estrena equipo de análisis e investigación y lo hace con un estudio sobre el efecto de la contención de rentas que ha provocado la aplicación de los topes al alquiler de la ley de vivienda.

Por ahora, Catalunya ha sido la única comunidad autónoma que ha declarado zonas tensionadas y aplicado la regulación del precio de los alquileres, aunque pronto se unirán algunos municipios vascos. El pasado 9 de octubre, los topes al alquiler comenzaban a funcionar en otras 131 localidades catalanas. En total, 271 municipios de este territorio tienen los alquileres regulados y los efectos de estos topes en los precios y en la oferta de pisos no tienen una sola lectura. 

El informe publicado por el Sindicat se basa en los datos hechos públicos por el Institut Català del Sòl (Incasòl) a principios de octubre, una fuente de información mucho más fiable que la proporcionada por los grandes portales inmobiliarios, que solo reflejan los precios de las nuevas ofertas registradas en sus plataformas, mientras que instituto del suelo catalán dispone de los datos de la evolución de cientos de miles de contratos de alquiler.

La principal conclusión del informe coincide con la de la Consejería de Vivienda de la Generalitat: los precios en los alquileres regulados en las zonas declaradas como tensionadas han bajado durante el primer trimestre de la aplicación de la ley de vivienda mientras que en las zonas no reguladas el precio del alquiler ha continuado al alza. 

La reducción en los precios del alquiler, según el informe, coincide con la aplicación de los topes, en el segundo trimestre de 2024. En concreto, la reducción del precio del alquiler en los municipios regulados llegó al 2,3%, mientras que en las localidades no declaradas tensionadas la renta seguía su tendencia alcista, con un crecimiento del 3,3%.

La caída de los precios en los alquileres regulados ha sido generalizada este segundo trimestre de 2024 con algunas excepciones como Badalona o Sitges, donde se han registrado un “crecimiento ilimitado”. Los momentos previos a la entrada en vigor de los topes del alquiler —desde la publicación de la ley de vivienda en el BOE en mayo de 2023 y la aplicación de estos topes— los alquileres experimentaron una fuerte subida. Sin embargo, en algunas localidades como Barcelona, Santa Coloma de Gramenet, Terrassa o Mataró la reducción del precio ha compensado este aumento previo a la entrada en vigor de la regulación de los alquileres.

Un primer análisis, indican desde el Sindicat de Llogateres, “muestra que las áreas turísticas o con mayor atractivo para alquileres de corta duración han resistido mejor la presión reguladora”

En otras localidades de marcado carácter turístico, como Castelldefels y otros municipios del área metropolitana de Barcelona, como Sabadell o Hospitalet de Llobregat, han experimentado una reducción en el precio de los alquileres desde el primer trimestre de 2024, aunque una comparación con los tiempos anteriores a la aprobación de la ley de vivienda arroja “alquileres medios claramente superiores”.

Los datos indican que la efectividad de los topes ha variado de una localidad a otra. Un primer análisis, indican desde el Sindicat de Llogateres, “muestra que las áreas turísticas o con mayor atractivo para alquileres de corta duración han resistido mejor la presión reguladora”. Es el caso de Sitges y otras localidades donde los propietarios “evitan la aplicación de la contención gracias a la conversión de los contratos a modalidades como los alquileres de temporada”.

Dudas sobre la caída de la oferta

La norma ha sido la caída global del número de nuevos contratos en los últimos años y también desde la aplicación de la regulación de los alquileres. Una vez más, Incasòl aporta unos datos mucho más completos que los disponibles en los portales inmobiliarios.

Las mayores caídas se han producido en el área metropolitana de Barcelona: en Santa Coloma, Sabadell y Terrassa, el descenso en los nuevos contratos ha rondado el 30%. En algunos barrios de Barcelona, como Gràcia o Ciutat Vella, los nuevos contratos han caído un 25%. Mientras, en barrios con menos oferta estructural, como la Marina del Prat Vermell y Torre Baró la caída del número de nuevos alquileres llega al 60%, “indicando un cambio repentino en la rotación de vivienda”. 

Esta caída de nuevos contratos no significa que el número total de contratos sea menor, sino que la “rotación es menor”. En Barcelona, la firma de nuevos contratos cayó un 19,3% mientras el total de contratos crecía un 2%

Esta caída de nuevos contratos no significa necesariamente que el número total de contratos sea menor, sino que la “rotación es menor”. En Barcelona, la firma de nuevos contratos cayó un 19,3% mientras el total de contratos crecía un 2%. Lo mismo, detallan, ocurrió en 2022: los contratos nuevos cayeron un 16% pero los contactos totales crecieron un 5,1%. De hecho, en los últimos siete años el stock total de viviendas en alquiler no ha dejado de crecer salvo en 2020, el año de la pandemia. En la última década el total de pisos en alquiler ha aumentado en un 92,8% en la capital catalana. La mayor duración de los contratos desde 2019, cuando entró en vigencia la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es una de las principales razones de esta menor rotación. 

Todo esto no quita que se haya agudizado la reducción de nuevos contratos con la aplicación de la ley de vivienda, un descenso que ha sido “más drástico de lo habitual”. Uno de las principales principales causas de este descenso acentuado es la explosión de alquileres de temporada y por habitaciones, que no son regulados por la ley de vivienda, y que el Incasòl no recoge entre sus datos. 

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La crisis de vivienda vuelve a marcar la agenda política con acusaciones cruzadas entre el Gobierno central, las administraciones autonómicas, los partidos políticos y las organizaciones sociales.

Ya antes de la entrada en vigor de la regulación, un informe del Observatori Metropolità de l’Habitatge mostraba que entre entre junio de 2022 y junio de 2023, los nuevos alquileres de temporada habían crecido cerca de un 50% en barrios de Barcelona como la Sagrada Familia, hasta un 40% en algunas zonas del Eixample, y más de un 30% en Ciutat Vella.

“Es una muestra más de lo que ocurre cuando conseguimos conquistas: los Gobiernos se encargan de descafeinadas, de aplicarlas a medias o abrir las puertas para que quien quiera se las pueda saltar”, dicen desde el Sindicat de Llogateres

“Los datos nos confirman que el alquiler ha bajado donde se ha aplicado la regulación de precios y que no es cierto que existe una caída generalizada de la oferta”, explica Enric Aragonès, portavoz del Sindicat de Llogaters. “Lo que sí vemos es un aumento del alquiler de temporada para saltarse la regulación que, además, dificulta el acceso a alquileres estables”.

La regulación de alquileres baja los precios, reconoce, pero el ley “ha dejado un agujero para que quien quiera se la pueda saltar”. Para este Aragonès, lo que está ocurriendo con la ley de vivienda no es algo nuevo: “Es una muestra más de lo que ocurre cuando conseguimos conquistas: los Gobiernos se encargan de descafeinadas, de aplicarlas a medias o abrir las puertas para que quien quiera se las pueda saltar”.

El hartazgo con las políticas de vivienda vivido en Madrid en la manifestación del pasado 13 de octubre tendrá su réplica en Barcelona el próximo 23 de noviembre. “Porque hay que ir mucho más allá para bajar los alquileres hasta unos niveles razonables”, resume este portavoz.