Derecho a la vivienda
Los inquilinos que tratan con inmobiliarias son los que más sufren las subidas de precio del alquiler

Las inmobiliarias han transformado el mercado del alquiler en la última década y no ha sido para bien. El reciente informe del instituto de investigación IDRA Impacto de las inmobiliarias en el mercado del alquiler señala, además, la necesidad de una mayor regulación, transparencia y recursos para inspeccionar y sancionar a los intermediarios que no cumplen con las leyes de vivienda. El estudio ha sido realizado a través de más de dos mil encuestas en Madrid y Barcelona.

Las inmobiliarias gestionan cada vez una mayor parte del mercado del alquiler, aunque las cifras varían mucho en estas dos grandes ciudades. Mientras en Barcelona, las inmobiliarias han pasado a gestionar tres de cada cuatro alquileres (el 74,8%), en Madrid la cifra cae a un 34,1%. Una tendencia en alza en ambos casos, especialmente en el mercado madrileño donde en cinco años los nuevos contratos que han contado con una intermediación empresarial han crecido 15 puntos, del 26,6% al 41,7% el último año.

Los inquilinos que no tienen trato directo con la propiedad son los que sufren mayores subidas del alquiler: 56,9% frente a un 41,5% en Madrid y 68,8% frente a un 45,7% a Barcelona.

Según este estudio, realizado por los investigadores Pablo Pérez Ruiz y Jaime Palomera Zaidel, la “profesionalización del mercado del alquiler ha empeorado las relaciones entre propietarios y inquilinos” con una lógica incontestable: “A mayor presencia de inmobiliarias y menos trato directo entre las partes, peor es la experiencia del inquilino”.

Tanto en el caso de Barcelona como en el de Madrid, los inquilinos que tratan directamente con inmobiliarias experimentan una “menor satisfacción”. Esta “menor satisfacción” aumenta una media de diez puntos entre los inquilinos que tratan con el propietario y aquellos obligados a hacerlo con una inmobiliaria: entre el 51% y el 55% de los encuestados que trata directamente con la propiedad declara no estar satisfecho con su vivienda, mientras que los insatisfechos que lo hacen con intermediarios se sitúan entre el 63 y el 66,8%.

El balance también es negativo si se pregunta por el trato con el propietario. Las personas que alquilan a través de inmobiliarias tiene muchos más problemas con la propiedad que aquellos que tienen trato directo. En este caso, la diferencia es de 20 puntos en las dos ciudades: 52,8% frente a un 32,1% en Madrid y 42,8% frente a un 21,3% a Barcelona.

Parte de estos disgustos que se llevan los inquilinos que no tienen trato directo con la propiedad vienen porque son los que sufren mayores subidas del alquiler: 56,9% frente a un 41,5% en Madrid y 68,8% frente a un 45,7% a Barcelona. También porque los inquilinos que acceden al piso a través de una inmobiliaria tienen muchas más posibilidades de sufrir discriminación (46,65%) frente a los que lo han hecho sin intermediación (37,7%). “El incremento de las inmobiliarias ha coincidido con un aumento generalizado de la discriminación: el 59,6% de los inquilinos que han accedido a una vivienda de alquiler en la última década han sufrido alguna discriminación, frente a un 27% de los quienes firmaron contratos hace 5 años o más”, explican en el informe.

La falta de transparencia y de información sobre la propiedad se ensancha cuando no hay trato directo. Según la encuesta realizada para el estudio, un 20% de los inquilinos que trata con inmobiliarias desconoce por completo quién es el propietario del piso.

El modelo actual de intermediación está pensado para dar seguridades a los propietarios, alegan los autores, “maximizando la rentabilidad y minimizando la inversión en mejoras y reparaciones”

Para los autores del estudio, la mayor penetración de las inmobiliarias en ambas ciudades explican por qué el cobro de honorarios a los inquilinos esté tan extendido, aunque la Ley de Vivienda, en vigor desde mayo de 2023 lo prohíba expresamente. “La profesionalización del mercado del alquiler ha ido acompañada de un empeoramiento de las relaciones entre propietarios e inquilinos”, concluyen Pérez Ruiz y Palomera Zaidel. A mayor penetración de las inmobiliarias peor es la experiencia relatada por los inquilinos: “Esto se cumple de forma sistemática en cada una de las variables analizadas: mayor discriminación en el acceso, mayor cobro de honorarios, más insatisfacción, más problemas con el propietario, más subidas de precio, más sensación de inestabilidad residencial, más desinformación”.

El modelo actual de intermediación está pensado para dar seguridades a los propietarios, alegan los autores, “maximizando la rentabilidad y minimizando la inversión en mejoras y reparaciones”. Se trata, además, de un “mercado distorsionado” por la existencia de “incentivos perversos y conflictos de intereses”. 

Los honorarios de las inmobiliarias suelen calcularse en base al precio del alquiler, apuntan, “y todo parece indicar que en una parte significativa del mercado se sigue repercutiendo al inquilino y no a quien contrata el servicio de gestión, pese a que contraviene la Ley de Vivienda de 2023”.

Ante estas distorsiones que sufre el mercado y más concretamente la población inquilina, este instituto de investigación urbana propone aumentar la transparencia en las inmobiliarias: “Es vital superar la enorme opacidad y asimetría de información que caracteriza al mercado del alquiler, y que le convierte en una anomalía si se compara con la inmensa mayoría de sistemas de bienes y servicios”.

Es imprescindible, demandan, desarrollar un marco legal que establezca claramente qué información debe incluirse en los contratos del alquiler, en especial la identidad del propietarios y el número de propiedades que tiene, una información vital para la aplicación de la Ley de Vivienda en las zonas tensionadas y que tiene derivaciones directas en los precios de los pisos y otros derechos de los inquilinos.

Reviu, un portal de reseñas sobre pisos, caseros e inmobiliarias para dar poder a los inquilinos

Martín Cúneo

Derecho a la vivienda

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El colectivo IDRA inicia un crowdfunding en Goteo.org para terminar el desarrollo y dar a conocer un portal de vivienda que permita a los inquilinos disputar el monopolio de la información que tienen los caseros y las inmobiliarias.

Para alcanzar esta meta de transparencia y evitar las cláusulas abusivas, proponen estandarizar un modelo de contrato que pueda ser utilizado por propietarios e inquilinos e impulsar medidas que permitan a los consumidores compartir su experiencia usuaria. En este sentido, este 5 de junio se presentaba oficialmente Revieu, una plataforma digital lanzada por IDRA, que le da la vuelta al modelo de Idealista: da voz a los inquilinos para comentar con otros inquilinos sobre el estado de los pisos, sobre los propietarios o sobre determinadas ofertas.

Desde esta entidad también demandan aumentar los recursos para las inspecciones para “velar por el cumplimiento de la Ley de Vivienda” y que garantizar que la prohibición de prácticas discriminatorias o el cobro de los honorarios a los inquilinos se hace efectivo.